共有產(chǎn)權(quán)房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性，可以說是剛需購房者“低價上車”的捷徑，在全國各地得以廣泛推廣。共有產(chǎn)權(quán)房可以出租嗎？租金如何確定？收益如何分配？這些問題備受置業(yè)者的關注。
近期，北京市對共有產(chǎn)權(quán)房的管理模式進行了探索，于3月20日實施了《關于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知（試行）》（以下簡稱《通知》），對置業(yè)者關心的熱點問題進行了詳細規(guī)定。記者在北京市共有產(chǎn)權(quán)住房租賃服務平臺上看到，截至4月12日，已經(jīng)有43套房通過審核并在平臺上對外公布出租信息。
通過統(tǒng)一服務平臺進行出租
共有產(chǎn)權(quán)房是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和保障對象平分，保障對象也可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。
“共有產(chǎn)權(quán)房不僅可以出售，也可以出租。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，允許租賃是此類住房與其他保障房最大的區(qū)別。經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可以。從這個角度講，其又帶有一定的商品房屬性。
北京市住建委發(fā)布的《通知》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動應統(tǒng)一通過市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡服務平臺辦理，辦理內(nèi)容包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。
《通知》提出，購房人為住房出租責任人，要承擔住房出租的安全責任，履行住房維修等義務，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。住房租賃合同由購房人和承租人雙方簽訂，租賃期限原則上不超過3年。
在購房人完成相關登記后，服務平臺會通過對接本市房屋大數(shù)據(jù)平臺信息系統(tǒng)，核驗共有產(chǎn)權(quán)住房購房人住房情況。經(jīng)核驗通過，購房人在本市無其他住房，住房出租信息方可在服務平臺發(fā)布。4月12日，記者登錄北京市共有產(chǎn)權(quán)住房租賃服務平臺，看到已經(jīng)有43套房通過審核并在平臺上對外公布出租信息，出租房源在服務平臺展示了面積、朝向、租期、戶型圖、位置、交通、裝修、配套設施等具體情況。
政府按產(chǎn)權(quán)份額收取定額收益
記者在北京市共有產(chǎn)權(quán)住房租賃服務平臺看到，共有產(chǎn)權(quán)房房租定價略低于市場價。比如永靚家園有3種主力戶型，目前已上架的是約88平米兩居，租金為8000元/月（季付）。這一價格高于市場租金參考價（76元/平/月），也低于周邊商品房，比如附近的中海楓漣山莊超過80平米的房源租金都在8200元/月以上。
那么，共有產(chǎn)權(quán)房出租收益如何分配？《通知》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房代持機構(gòu)會同房管部門，根據(jù)區(qū)域市場租賃價格和共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額比例，按照就低原則，綜合確定各項目各套型政府產(chǎn)權(quán)份額租金定額收益，租金定額收益也將在服務平臺中公布。也就是說，政府只拿定額收益，其余的全歸房東。
“所謂定額收益，是指按項目和套型來綜合確定政府份額收益標準，同一項目、同等面積、類似戶型的房屋將按同一標準定額收取。”北京市住建委相關人員對《中國消費者報》記者解釋道。比如，永靚家園政府的定額租金收益為930元/月，在3年的租賃期內(nèi)，這個收益是固定的。據(jù)北京市住建委相關人員介紹，永靚家園個人與政府產(chǎn)權(quán)占比為7∶3。如果嚴格按照這個比例來計算，那么，政府在這套房源中的房租收益應為2400元/月。但本著最大讓利于民的原則，政府會首先扣除物業(yè)費、取暖費等，再“打折”收取租金收益。例如，永靚家園月租金為8000元，扣除物業(yè)費267元（3.03元/平/年）、取暖費220元（30元/平/年），剩余的7513元乘以政府產(chǎn)權(quán)占比的30%，約為2254元。目前，政府930元的定額收益相當于打了0.44折。
記者從目前北京市已公布的38個共有產(chǎn)權(quán)項目定額租金收取標準來看，相對于政府產(chǎn)權(quán)占比來說，房租定額收益基本在0.4折至0.5折之間。
中介不得擅自代理共有產(chǎn)權(quán)房出租
2017年《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》出臺，明確了共有產(chǎn)權(quán)住房購房人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。此次《通知》對這一點再次進行了明確規(guī)定。
那么，如果購房者擅自出租將有何后果？《通知》表示，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共有產(chǎn)權(quán)住房的機構(gòu)和個人，將責令其限期改正，拒不改正的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)和個人信息將被錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人違反規(guī)定拒不改正的，代持機構(gòu)可暫停辦理該套住房的回購和上市手續(xù)。
需要注意的是，共有產(chǎn)權(quán)房出租房源只有在服務平臺向社會發(fā)布后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)方可為其代理租賃業(yè)務。共有產(chǎn)權(quán)房購房人與承租人自行或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達成出租意向的，均應在服務平臺網(wǎng)簽住房租賃合同。
《通知》還明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得代理未經(jīng)服務平臺發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)住房租賃經(jīng)紀業(yè)務，互聯(lián)網(wǎng)平臺也不得為其發(fā)布和代理。除代持機構(gòu)外，住房租賃企業(yè)不得為共有產(chǎn)權(quán)住房提供住房租賃經(jīng)營服務。
據(jù)記者了解，截至目前，北京市共有79個已申購共有產(chǎn)權(quán)房項目，其中74個已售罄，已交房項目33個，房源共3.1萬套。(中國消費者報 記者 孫蔚)
