調(diào)整 “去杠桿”成政策重點(diǎn)

　　值得注意的是，本輪政策中，均涉及禁止運(yùn)用資金杠桿付首付。“滬九條”明確指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為，開展專項(xiàng)整治。

　　深圳此次新政中，也明確表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。

　　“本輪房地產(chǎn)新政的重點(diǎn)是‘去杠桿化’。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，此前鏈家事件暴露出了在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了利用加杠桿手法去房地產(chǎn)庫存的反?，F(xiàn)象，場(chǎng)外配資業(yè)務(wù)進(jìn)一步興起。而放大的資金杠桿容易催生更大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，構(gòu)成巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，引起決策層的高度重視。

　　顧金山也表示，部分企業(yè)違規(guī)操作，一些開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)通過P2P的平臺(tái)推出了首付貸等場(chǎng)外配資的業(yè)務(wù)，使本來一些沒有條件購買第二套房的人，通過首付貸、過橋貸變成可以入市或者提前入市了。這一塊操作對(duì)市場(chǎng)起到了很大的推力，同時(shí)助長(zhǎng)了、資和投機(jī)行為，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　的確，此前常出現(xiàn)在股市中的場(chǎng)外配資，正在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)，眾籌買房、首付貸等金融產(chǎn)品集中爆發(fā)。以與鏈家地產(chǎn)同樣做首付貸等小額貸款金融產(chǎn)品的上市中介機(jī)構(gòu)世聯(lián)行為例，其發(fā)布2015年年報(bào)顯示，該公司去年一共發(fā)放“家園云貸”32209筆，房貸金額為29.92億元，同比分別增長(zhǎng)65.05%，51.90%。

　　常被用作首付貸的消費(fèi)貸正在大幅增加。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費(fèi)貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元；經(jīng)營(yíng)貸款增加9.9億元，同比減少17.6億元。其中，個(gè)人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。

　　與此同時(shí)，據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的兩組數(shù)據(jù)顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約占25%，滿兩年但不足五年的約占32%。近兩個(gè)月房屋換手更為頻繁，近兩個(gè)月內(nèi)成交的二手房中，業(yè)主持有時(shí)間不足半年的比例就高達(dá)8%。

　　預(yù)測(cè) 北京跟進(jìn)可能性大

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，除上海、深圳外，北京及部分二線重點(diǎn)城市的收緊也是大概率事件。事實(shí)上，27日就有媒體曝出，廊坊市政府透露，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣(市)住房?jī)r(jià)格，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，廊坊市研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ?，即將公布?/p>

　　但張大偉認(rèn)為，這不意味著房地產(chǎn)政策將全面收緊。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大，分化依然將是后續(xù)市場(chǎng)的主要特征。因此，未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤?，而是改變?yōu)殡p向的“托底蓋帽”。

　　的確，中國(guó)去年以來曾采取針對(duì)房地產(chǎn)的“3·30新政”和“9·30新政”，對(duì)房地產(chǎn)釋放利好。此后，市場(chǎng)出現(xiàn)分化行情：一線城市房?jī)r(jià)再度瘋漲，個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)聞風(fēng)跟漲，而三四線城市房?jī)r(jià)低迷依舊。

　　統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，在一線城市與部分二線城市大量去化的背景下，2015年底，房地產(chǎn)庫存達(dá)到7.18億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%；2016年1至2月份庫存又達(dá)到7.39億平方米，增速達(dá)到15.7%，這意味著庫存主要集中在三四線城市。

　　事實(shí)上，日前營(yíng)改增具體方案就明確劃分了一線城市和非一線城市。例如營(yíng)改增試點(diǎn)對(duì)個(gè)人購二手房的規(guī)定明確，對(duì)于非一線城市，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；對(duì)于北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　(梁倩)

來源：中新網(wǎng)
原文標(biāo)題：一線樓市限購升級(jí) 業(yè)內(nèi)人士：北京跟進(jìn)可能性大
原文網(wǎng)址：http://www.chinanews.com/house/2016/03-28/7813443.shtml