房地產(chǎn)調(diào)控“年中考”

　　始自2016年9月底，“史上最嚴(yán)”的本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)歷多輪升級(jí)，已步入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代。從目前多地的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)看，多地樓市明顯降溫，調(diào)控取得明顯成效。

　　房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)城鎮(zhèn)化歷史進(jìn)程中，既是牽引經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要“火車頭”之一，也是滿足群眾居住需求的發(fā)展成果“載體”。但是，一段時(shí)間以來(lái)，一些地方過(guò)分倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些地方出現(xiàn)房?jī)r(jià)高企，投資投機(jī)之風(fēng)盛行以及房產(chǎn)庫(kù)存積壓現(xiàn)象，成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的“重災(zāi)區(qū)”之一。

　　在中央明確“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的根本定位下，此輪調(diào)控不但力度空前，而且見(jiàn)招拆招，直指房地產(chǎn)市場(chǎng)要害。在中央和地方強(qiáng)有力的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始積極分化，曾經(jīng)“熱火朝天”的一線城市樓市出現(xiàn)價(jià)量齊跌的局面。盡管整體來(lái)看，樓市走勢(shì)遠(yuǎn)未明朗，但本輪調(diào)控已基本控制住了一度混亂的局勢(shì)，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的調(diào)控目標(biāo)已形成全社會(huì)廣泛共識(shí)，并初顯積極成效。

　　當(dāng)然，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不可能畢其功于一役。從歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成交量整體下滑的僵持階段，是調(diào)控更為嚴(yán)峻的時(shí)期。松則反彈，落入越調(diào)越漲的窠臼；嚴(yán)則市場(chǎng)沉寂，連累合理性需求得不到滿足。在短平快準(zhǔn)狠之后，中長(zhǎng)期的政策如何接續(xù)，成為房地產(chǎn)調(diào)控下一步的關(guān)鍵。

　　“房子是用來(lái)住的”，而住房市場(chǎng)并不只是銷售市場(chǎng)。在廓清房地產(chǎn)市場(chǎng)“癥結(jié)”之后，推進(jìn)“售租并舉”成為此輪調(diào)控的一大亮點(diǎn)。

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，只有順應(yīng)新形勢(shì)，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才能健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。時(shí)至仲夏，各地經(jīng)濟(jì)正面臨中考，如何避免一些地方因?qū)DP下滑擔(dān)憂而放松調(diào)控政策成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。而各地方為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，合理有序促進(jìn)“售租并舉”，因城施策開(kāi)出了哪些“良方”，更是市場(chǎng)的高度關(guān)切。

　　最嚴(yán)調(diào)控成效初顯

　　◆ 史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯，但部分市場(chǎng)仍存上漲預(yù)期

　　◆ 一線城市總體降溫，二線城市市場(chǎng)有分化，弱房?jī)r(jià)和熱房?jī)r(jià)城市相互牽制

　　◆ 各地調(diào)控以“限”為主，一旦“松綁”會(huì)對(duì)樓市的供給關(guān)系形成壓力

　　◆ 購(gòu)房需求強(qiáng)烈，房企拿地需求旺盛，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未降溫

　　◆ 下一程面臨切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立長(zhǎng)效機(jī)制重任

　　自去年“9·30”新一輪樓市調(diào)控啟動(dòng)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控周期已逾9個(gè)月，從限購(gòu)、限貸擴(kuò)大到限價(jià)、限售、限商，本輪調(diào)控步入“五限”時(shí)代。《瞭望》新聞周刊記者初步梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國(guó)超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)多輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，范圍之廣、力度之嚴(yán)堪稱“史上之最”。

　　值得關(guān)注的是，《瞭望》新聞周刊記者連日在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等樓市熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)研了解到，多地樓市開(kāi)啟降溫通道、市場(chǎng)交易應(yīng)聲而落，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。調(diào)控已初見(jiàn)成效。同時(shí)，也需看到，目前各地調(diào)控措施以“限”為主，通過(guò)提高購(gòu)房門檻、限定銷售價(jià)格等方式抑制市場(chǎng)成交，購(gòu)房需求發(fā)生了轉(zhuǎn)化還是暫時(shí)等待時(shí)機(jī)，成為下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的未定因素。

　　采訪中，專家們指出，圍繞“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念，經(jīng)過(guò)“短、平、快”的密集調(diào)控之后，中長(zhǎng)期的政策如何接續(xù)，成為調(diào)控下一步的關(guān)鍵。

　　最大范圍、最大幅度的調(diào)控

　　2016年多地樓市異?；鸨?，雖然調(diào)控政策從10月陸續(xù)出臺(tái)，但基于對(duì)后市看好，一、二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)延續(xù)至今年，樓市依然是暗流涌動(dòng)。為穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京3月17日發(fā)布“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)控政策后，開(kāi)啟了新一輪范圍更廣、力度更嚴(yán)的樓市調(diào)控潮。

　　從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點(diǎn)二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬周邊區(qū)域，調(diào)控升級(jí)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年“9·30”調(diào)控以來(lái)，目前全國(guó)有超過(guò)60個(gè)城市或縣區(qū)發(fā)布各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。

　　《瞭望》新聞周刊記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前北上廣深全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至5年。此外以北京為中心，河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購(gòu)措施，構(gòu)成環(huán)北京限購(gòu)圈。環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善縣等地則對(duì)新房、二手房全面限購(gòu)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《瞭望》新聞周刊記者表示，在熱點(diǎn)城市嚴(yán)厲調(diào)控下，投機(jī)資金向熱點(diǎn)區(qū)域周邊的“非限”區(qū)域轉(zhuǎn)移。一位熱點(diǎn)城市房管部門負(fù)責(zé)人說(shuō)，無(wú)論是廣度還是深度上，這輪房地產(chǎn)調(diào)控不是小打小鬧。它不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，已經(jīng)成為一項(xiàng)政治任務(wù)，決心和力度都超以往，體現(xiàn)出地方政府堅(jiān)決貫徹“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念。

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，把去年的“9·30”限購(gòu)和今年的這一輪樓市調(diào)控相比，當(dāng)前樓市調(diào)控因城施策，更具精準(zhǔn)性。

　　一是緊緊圍繞“房子是用來(lái)住的”，完善調(diào)控政策，適時(shí)圍堵調(diào)控漏洞。本輪調(diào)控政策涉及信貸、資金、購(gòu)買資格等方面：對(duì)于非戶籍人口購(gòu)房，北上廣深均將門檻提高至5年；“假離婚”行不通，北京對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，參照二套房信貸政策執(zhí)行，廣州成年單身或離異人士限購(gòu)一套等；對(duì)于“商改住”等違規(guī)改變土地性質(zhì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為，北京出臺(tái)了“限商”政策。

　　二是限價(jià)、限售、限商，成本輪調(diào)控“撒手锏”。北京、南京等多個(gè)城市對(duì)新建商品住宅給出最高限價(jià)；限售也是本輪調(diào)控“新利器”，成都、廈門、廣州等20余城市啟動(dòng)限售政策，其中雄安新區(qū)周邊的白溝限售時(shí)間最長(zhǎng)，明確房產(chǎn)自登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　三是環(huán)熱點(diǎn)城市限購(gòu)圈加速形成。本輪調(diào)控已從一、二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)展到一些三、四線城市區(qū)域。除了環(huán)京、環(huán)滬的一些三、四線城市限購(gòu)后，包括環(huán)合肥、環(huán)南京等的一些城市也加入限購(gòu)序列。“這表明一、二線熱點(diǎn)城市的外溢效應(yīng)正在逐步放大。”張宏偉說(shuō)。與此同時(shí)，調(diào)控政策也呈現(xiàn)出中心城市和周邊城市同步調(diào)控，形成“合力效應(yīng)”。

　　四是因城施策、因區(qū)施策，調(diào)控精細(xì)化。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，本輪調(diào)控不僅不同城市之間存在“去庫(kù)存”和“控房?jī)r(jià)”雙軌并行，即使在同一城市范圍內(nèi)，不同區(qū)域也是雙軌并行。比如，石家莊、南昌等在調(diào)控中并未實(shí)施全域限購(gòu)，而是選擇在中心城區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)；在“東熱西冷”格局下，廣東佛山樓市調(diào)控政策也有所區(qū)別。

　　五是供給端發(fā)力增加土地供應(yīng)。北京提出未來(lái)5年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房擬建25萬(wàn)套。今年4月，住建部與國(guó)土部聯(lián)合發(fā)文，要求合理安排住宅用地供應(yīng)，科學(xué)把握住房建設(shè)和上市節(jié)奏，對(duì)庫(kù)存小于六個(gè)月的城市要加大土地供應(yīng)力度。