1000公頃集體土地上將建租賃房 租房市場配套政策不斷完善

　　租賃市場持續(xù)加溫 租購并舉時代來臨？

　　11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，意見指出，從今年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。從目前各區(qū)規(guī)劃部門釋放的信息看，這些未來入市的集體租賃房，很多位于五環(huán)以內(nèi)，交通方便，同時還將有教育等配套設(shè)施配備。

　　租賃市場又一重磅政策正式出爐，從中央的頂層設(shè)計到各地陸續(xù)出臺扶持政策，今年可謂是租賃的“紅利年”。此次北京發(fā)布集體土地建設(shè)租賃住房的相關(guān)政策，被業(yè)內(nèi)解讀為是從供需結(jié)構(gòu)上改變北京租房市場，如果建設(shè)計劃落實到位，將能大幅度緩解區(qū)域租賃市場的供需平衡，平穩(wěn)租金價格。

　　集體土地租賃住房政策發(fā)布 租客可拎包入住

　　在今年4月北京市發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》中，針對租賃市場明確提出，今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套。而這50萬套租賃住房，其中的大部分將通過集體建設(shè)用地安排。

　　政策發(fā)布后，市場都在關(guān)注，集體建設(shè)用地上的租賃房會如何建設(shè)，哪些人可以參與建設(shè)，哪些人可以入住。據(jù)了解，北京利用集體土地建設(shè)租賃住房試點始于2011年，2012年，在唐家?guī)X地區(qū)開展首個試點項目。

　　截至2016年底，北京市已先后啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個試點項目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)近1.5萬套、總面積約110萬平方米的公共租賃住房。

　　11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》。市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次按照市委、市政府部署，北京市計劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

　　除了供地計劃外，針對集體土地租賃住房如何建設(shè)，《意見》也做出了明確的規(guī)定。在居住設(shè)計方面，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場需求，進行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)。同時實施全裝修成品交房。

　　40萬套租賃房入場 改變供需結(jié)構(gòu)

　　千頃集體土地供應(yīng)計劃出爐，不少人擔(dān)心，這是否會變成小產(chǎn)權(quán)房“合法”入市的一種方式，對此，《意見》中也從租期、產(chǎn)權(quán)分配等方面進行了規(guī)定，從源頭避免出現(xiàn)變相出售等問題。

　　《意見》規(guī)定，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年；承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機構(gòu)不得拒絕。

　　同時，在產(chǎn)權(quán)方面，《意見》要求嚴(yán)格項目產(chǎn)權(quán)管理，以集體經(jīng)濟組織為申報主體的，集體租賃住房涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有；以集體經(jīng)濟組織與國有企業(yè)合作成立的企業(yè)申報的，集體租賃住房涉及的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸新成立的企業(yè)所有。不動產(chǎn)權(quán)利證書(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。同時，權(quán)利證書應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運營，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。

　　如果嚴(yán)格執(zhí)行《意見》規(guī)定，粗略算下，這1000公頃土地未來會實打?qū)嵉貫楸本┰鎏砑s40萬套出租房。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：首先，北京年內(nèi)供應(yīng)的70年持有型出租房源已經(jīng)超過1.5萬套，疊加2016年，累計已經(jīng)達(dá)到了142萬平方米，大約2.4萬套出租房。其次，集體土地建設(shè)出租房，北京已經(jīng)有試點，海淀唐家?guī)X項目、溫泉鎮(zhèn)351地塊項目，朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)三個集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目，5600套住房入住租戶，大規(guī)模的供應(yīng)對于緩解區(qū)域租賃市場供需平衡，平穩(wěn)租金對市場的確有很大影響。

　　第三，北京市場租賃房源總量接近250萬套，而30-40萬套的集體產(chǎn)權(quán)出租房，相當(dāng)于未來5年，給北京增加10%-15%的租賃房源。如果能如期完成，那么北京市場的租金將會出現(xiàn)明顯下調(diào)。