從需求側(cè)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速?gòu)?017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%，其中，商品住宅從23.7%回落到5.4%。商品房待售面積從2017年1-2月的7.06億平方米下降到1-11月的5.96億平方米，整體降幅約15%，其中，住宅待售面積較年初最高點(diǎn)減少6178萬(wàn)平方米。可見(jiàn)，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存取得積極進(jìn)展。
一般而言，樓市庫(kù)存水平與房?jī)r(jià)漲跌直接相關(guān)。
從房?jī)r(jià)漲幅看，2017年，70個(gè)大中城市商品住宅售價(jià)同比上漲的城市的平均漲幅持續(xù)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2017年5月份開(kāi)始，上海、北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；到2017年11月份，11個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格跌回一年前，熱點(diǎn)城市的降溫更是明顯。
總體來(lái)看，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)已逐步分化，一部分以去庫(kù)存為目標(biāo)，另一部分大城市周邊城市以控房?jī)r(jià)為主。隨著限購(gòu)、限貸政策實(shí)施及預(yù)售證的限發(fā)，以往熱炒買(mǎi)房的現(xiàn)象受到抑制，非理性需求得到有效控制，這也從商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上得以反映。可以說(shuō)，擠出投資、投機(jī)需求后的市場(chǎng)，增幅以平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)回落，規(guī)避了更多市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。
2018年調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)
“信貸收緊”是2017年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)。在去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度隨之大增。2017年1-11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%。事實(shí)上，這一數(shù)字并未反映出房企融資的真實(shí)困難程度，個(gè)別房企的高額融資拉高了整體水平。比如2017年1-11月，恒大和陽(yáng)光城分別融得資金1724億元和1036億元，創(chuàng)下單個(gè)房企歷年融資規(guī)模新高。如剔除上述情況，2017年前11個(gè)月的房企融資總額則為7254億元，較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。
在傳統(tǒng)融資渠道受限的情況下，房企開(kāi)始尋找其他融資方式。目前來(lái)看，行業(yè)融資結(jié)構(gòu)正在被資產(chǎn)證券化改變。2015年時(shí)，資產(chǎn)證券化僅占房企融資總額的0.3%；2017年前11個(gè)月，這一數(shù)字已提升至4.2%。在房企大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的趨勢(shì)下，未來(lái)資產(chǎn)證券化的比例還將進(jìn)一步提升。
最重要的是，“房住不炒、租購(gòu)并舉”預(yù)示著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局真的要變了。
2017年以來(lái)，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地。比如三亞等城市，取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時(shí)間，杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示，今后五年本市將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)增加中小套型住房供應(yīng)，合理制定價(jià)格，有效推動(dòng)本市住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)健康運(yùn)行。這些做法的核心是“房住不炒”，房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。
可以預(yù)見(jiàn)，租賃市場(chǎng)發(fā)展將成為2018年住房制度改革的核心內(nèi)容，未來(lái)相關(guān)配套政策，比如土地、金融和供應(yīng)模式等政策有望進(jìn)一步細(xì)化并出臺(tái)。與此同時(shí)，2018年房地產(chǎn)短期調(diào)控不會(huì)放松，同時(shí)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)加快，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。
□周子勛(財(cái)經(jīng)評(píng)論人)
