目前，市場中的“藍(lán)領(lǐng)公寓”，大多數(shù)選擇ToB(面向企業(yè))的形式開展租賃業(yè)務(wù)，也有一些ToC(面向消費(fèi)者)形式。一些經(jīng)營“藍(lán)領(lǐng)公寓”的人發(fā)現(xiàn)，許多酒店餐飲服務(wù)業(yè)在招工的過程中，本身就存在著如何安置員工住宿的問題，但市場上缺乏這樣的供給。
安歆公寓目前已和順豐快遞、大董餐飲等公司合作，為這些公司員工提供住宿。長租公寓平臺(tái)優(yōu)客逸家去年開始和成都的一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開展了類似的合作，該公司CEO劉翔告訴記者，政府在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面已經(jīng)規(guī)劃了配套居住物業(yè)，優(yōu)客逸家裝修成宿舍型公寓，用以滿足園區(qū)企業(yè)里的職工居住。
在劉翔看來，平臺(tái)和企業(yè)直接對(duì)接，在銷售上不僅省時(shí)省事，管理上也更容易。“企業(yè)要和平臺(tái)一起來承擔(dān)管理義務(wù)。”
“藍(lán)領(lǐng)公寓”身份亟需明朗化
在一些行業(yè)人士看來，大城市中受寵的“白領(lǐng)公寓”提供的是更個(gè)性化、環(huán)境更好的居住，是給年輕人租房“錦上添花”的產(chǎn)品。但對(duì)于“藍(lán)領(lǐng)群體”，“藍(lán)領(lǐng)公寓”則是一種“雪中送炭”的產(chǎn)品。“這個(gè)市場其實(shí)非常龐大”，劉翔認(rèn)真計(jì)算過，“藍(lán)領(lǐng)公寓”的市場甚至比兩三居的白領(lǐng)公寓的量級(jí)還要大。
以一間20平方米的房間來看，“藍(lán)領(lǐng)公寓”可以放下6~8人的上下鋪，但同樣的格局，白領(lǐng)公寓最多住兩個(gè)人。因此，“藍(lán)領(lǐng)公寓”的利潤也會(huì)比白領(lǐng)公寓要高一些。但能賺多少，并不是眼下公寓經(jīng)營者們最關(guān)心的事兒。
沒有“合法”的身份，讓這些想做“藍(lán)領(lǐng)公寓”的人懸著一顆心。目前，“藍(lán)領(lǐng)公寓”這種上下鋪的宿舍型公寓，常被人和“群租房”聯(lián)系在一起。有的公寓不敢“明目張膽”地做，甚至連公寓的牌子也不敢往外掛。相較于白領(lǐng)公寓這幾年的“茂盛”，“藍(lán)領(lǐng)公寓”是一種低調(diào)的存在。
而打造一棟“藍(lán)領(lǐng)公寓”的成本并不低。在房屋的改造裝修上，徐早霞花在一間房的裝修費(fèi)用平均在4萬元左右。“電線老化其實(shí)是引起火災(zāi)的主要原因，我們基本上都會(huì)重新拉電線，房間里面會(huì)裝限流器，這樣在房間里用不了大功率電器。”
徐早霞計(jì)算過，一間房的裝修成本中，主要的“大頭”在消防設(shè)施上。“消防占比在裝修中占10%左右。”中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)專家組組長穆林發(fā)現(xiàn)，因?yàn)闆]有出臺(tái)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，目前“藍(lán)領(lǐng)公寓”在消防上每家都按照自己的方式來弄，好一點(diǎn)的公寓是按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來建造。
這幾年做安歆公寓，徐早霞沒少和消防部門打交道。“如果沒有一個(gè)身份界定，(他們)也不知道按什么標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。”在穆林看來，“藍(lán)領(lǐng)公寓”是長租公寓中最具市場潛力的細(xì)分領(lǐng)域，其需求是極度旺盛的。
“在國外，‘藍(lán)領(lǐng)公寓’才是長租公寓中最為主要的領(lǐng)域。”穆林統(tǒng)計(jì)過，像歐美、新加坡和日本等國家的長租公寓中，約有2/3是制造業(yè)的員工宿舍和學(xué)生宿舍，只有1/3是青年宿舍。
政策是“1”，房源、盈利是后面的“0”。行業(yè)人士最期盼的是，政府能給“藍(lán)領(lǐng)公寓”一個(gè)合規(guī)的“身份”。穆林認(rèn)為，現(xiàn)在首要是把“藍(lán)領(lǐng)公寓”和群租房之間的性質(zhì)做明確的劃分。在他看來，“藍(lán)領(lǐng)公寓”應(yīng)當(dāng)被界定宿舍型公寓，有專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和控制，并且要明確“藍(lán)領(lǐng)公寓”直接面向企業(yè)市場，而不是掛個(gè)招租廣告，什么個(gè)體都能成為租客。同時(shí)，這種針對(duì)企業(yè)的員工宿舍，只是一個(gè)臨時(shí)居住的場所，員工可以在這里居住，但應(yīng)禁止夫妻或帶孩子居住。
目前來看，對(duì)于“藍(lán)領(lǐng)公寓”，不同城市開的政策口子也不一樣。廣州在這方面先行一步。去年10月，廣州發(fā)布了《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》，首次認(rèn)可了住房租賃企業(yè)經(jīng)營的宿舍型公寓，并公布了宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。
其中規(guī)定，“單位宿舍或住房租賃企業(yè)經(jīng)營的宿舍型公寓和集中式公寓，應(yīng)當(dāng)符合宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。宿舍各類居室的人均使用面積不得小于宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定”。
這讓行業(yè)里的人看到了一絲希望。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)的制定，劉翔認(rèn)為，“藍(lán)領(lǐng)公寓”在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，“這一類業(yè)態(tài)的安全標(biāo)準(zhǔn)，包括日常管理和監(jiān)督都應(yīng)該有一套嚴(yán)格的體系，甚至說需要持照經(jīng)營，”劉翔認(rèn)為，“藍(lán)領(lǐng)公寓”可以和酒店一樣，需要通過政府審批才能夠開業(yè)，“開業(yè)以后，(監(jiān)管部門)還要定期進(jìn)行安全檢查公示。”
穆林認(rèn)為，政府制定建筑標(biāo)準(zhǔn)之外，更要對(duì)“藍(lán)領(lǐng)公寓”的運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)提出要求。比如說，房間的設(shè)備設(shè)施、人員管理、查房制度和大功率電器使用等方面。在穆林看來，即便政府認(rèn)可了“藍(lán)領(lǐng)公寓”的存在，但在選址上，“藍(lán)領(lǐng)公寓”不同于白領(lǐng)公寓，必須做集中式公寓，不能在住宅樓里改造做“藍(lán)領(lǐng)公寓”。
一方面是“藍(lán)領(lǐng)公寓”人口密集、能耗大，居住社區(qū)難以承載，“時(shí)間一長，容易出問題”。另一方面，人員太多，進(jìn)進(jìn)出出，也會(huì)使得周圍的居民有意見。劉翔也同意這種觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“藍(lán)領(lǐng)公寓”必須是經(jīng)過專業(yè)改造的物業(yè)，而且嚴(yán)格裝修規(guī)范。
但尋找合適的物業(yè)也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
目前，許多“藍(lán)領(lǐng)公寓”的房源都是租下商業(yè)物業(yè)中的幾層進(jìn)行改造，在大城市里，越是靠近市區(qū)的物業(yè)，租金越貴。以安歆公寓為例，其在北京的房源均位于南四環(huán)至南六環(huán)。“南面的租金比較低，否則我們根本就做不下來。”
現(xiàn)在物業(yè)的租金成本要占到安歆公寓租房價(jià)格的一半以上。徐早霞算過，如果找北三環(huán)至北五環(huán)的物業(yè)，同樣的床位，價(jià)格要提升50%，“如果能租到工業(yè)用地，成本會(huì)下降30%左右。”
劉翔認(rèn)為，現(xiàn)在大城市里有一些商業(yè)樓宇受到電子商務(wù)的沖擊，經(jīng)營不好，如果這些空間能被允許改造成“藍(lán)領(lǐng)公寓”，可以解決一些房源問題。一些行業(yè)人士希望政府今后能在政策上給予支持，允許城市內(nèi)一些閑置的廠房改變性質(zhì)，讓住房租賃企業(yè)進(jìn)行改造。記者 寧迪 實(shí)習(xí)生 趙麗梅
