據中國之聲《新聞縱橫》報道。近日有媒體報道,陜西西安部分消費者2016年通過簽訂內部認購合同的方式購買了一樓盤所售房屋,并支付全款。兩年過去了,開發(fā)商卻以當時該項目沒有預售許可證為由,將12名消費者起訴至法院,要求確認內部認購合同無效。對此,消費者無法接受,認為開發(fā)商此舉完全是由于近兩年房價水漲船高,試圖廢止此前合同,以如今的高價重新銷售。目前,當地法院已經受理涉及12套房屋的系列案件并相繼開庭審理。
一、究竟是誰違規(guī)?
西安的王女士告訴中國之聲記者,2016年5月,通過朋友介紹,與西安聞天科技實業(yè)集團有限公司簽訂了內部認購合同,購買了紫杉莊園的一套房屋,并支付了140多萬的全款。
王女士回憶說:“當時的價格我們那個是10100,他有一個政策就是一次性付款是打七折,所以我那房子買下來是7070一平方,總價款是144萬多,就145萬左右。當時是朋友介紹的,他當時那個房子還沒有蓋好,他就是相當于是給內部員工以及他的親屬就是有這樣一個內部的這樣一個優(yōu)惠價,其實當時應該是開發(fā)商缺錢,所以它是通過我們這種方式,都是讓我們必須得全款付。”
王女士表示,雖然當時知道該項目尚未取得預售證,但開發(fā)商多次承諾正在辦理當中:“他當時四證是掛在墻上的,我們也去咨詢過好多次,我們也知道這個東西肯定必須得五證齊全,他們說四證已經拿下來了,第五證正在辦理,而且當時承諾說最多三個月就會拿下來,這個證是沒有任何問題的。所以我們把這個錢交了以后,我們經常到他那現場去問他,到他公司的,他就講正在辦下個禮拜,然后下個禮拜下個禮拜就這么來拖著。”
直到今年年初,開發(fā)商發(fā)來通知,要求清退此前所售房屋,這讓王女士無法接受。
王女士告訴中國之聲記者:“元月初的時候接到他們的電話,然后就說是讓通知到那,給我們發(fā)了個函來,上面就寫的就是什么要清退我們,說當時都知道沒有預售證,然后如何如何應該是他們的總監(jiān)接待我們的,就是說打電話跟我們說了,說他們這個情況是維持不下去了,資金斷裂了,被人收購了。他說跟我們要清退房子,然后給我們補償補償,就是按當時我們交的價款年息20%來給我們補償,我們肯定是不答應啊。”
今年2月開發(fā)商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院,請求確認雙方簽訂的內部認購合同無效,理由是在簽訂合同時,原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規(guī)定,雙方簽訂的合同為無效合同。
王女士代理律師羿克表示,開發(fā)商以這樣的理由起訴消費者要求終止合同十分鮮見:“從過往我們代了很多的案子以及房地產市場的這個狀態(tài)看,很少,或者就沒有一個房地產開發(fā)商說因為自己欠缺法定條件,或者不具備什么樣的資質條件而主動起訴購房人,說我們倆這合同無效。就從正常的這個契約精神,或者從這正常的法律、房地產這個市場秩序來講的話,就是幾乎沒有,很少很少。”
羿克認為,認購合同具備商品房買賣合同的實質要件,且已實際履行,應為商品房買賣合同。合同已成立,應受法律保護。而根據相關司法解釋和此前的判例,對開發(fā)商主張的無效合同的說法不能成立。
羿克表示:“這個解釋是2003年的,在六年后的2009年,最高人民法院關于合同法解釋二第14條明確規(guī)定,對這個援引合同法52條要確認違法無效的必須是效力性規(guī)范,管理性規(guī)范不能適用,那我們都知道就沒有辦預售證,你銷售房屋顯然是你違反了政府管理上的一個規(guī)定,不是說我們倆這個交易就不能做了,因為我們這個交易沒有損害社會公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會議上面非常明確,類似于房地產開發(fā),像這樣一些情況,開發(fā)商以自己的過錯既主張無效,并由此獲取非法利益的這個是不能夠得到支持。那么另外有一個最高法院的一個案例,這個案例里邊就明確了一個點,就是說如果在訴訟中取得了預售證,這個合同有效。”
據了解,此前開發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認購人的案件相關法院已經審理并宣判,認定合同無效,其中一名認購人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開庭時間。而涉案房屋已于今年6月8日,獲得《商品房預售許可證》。
記者多次撥打開發(fā)商一負責人電話,但其并未接聽。隨后記者又撥打了聞天科技實業(yè)集團有限公司電話希望了解相關情況,但截至發(fā)稿并未收到回復。
二、損失該誰承擔?
最高人民法院2003年公布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房預售許可證》,這也成為開發(fā)商訴稱雙方簽訂的內部認購合同無效的理由。值得注意的是,在此前已經開庭審理的案件中,原告開發(fā)商聞天公司曾提到,2016年8月,西安市長安區(qū)房管局曾對聞天公司下達行政處罰書,因為沒有取得預售證,要求開發(fā)商停止銷售,并對無證銷售的房屋進行清退。那么如果當時開發(fā)商及時對無證銷售房屋進行清退,是否就可以避免如今的糾紛?
王女士認為,當初簽訂合同時的售價是每平方米7000多元,現在該樓盤均價已近25000元,這是開發(fā)商不愿履行合同的原因:“因為他房管局的處罰我們都不知道,我們都不清楚,如果知道的話我們肯定不會簽的。如果說比如說當時沒有預售證,無證銷售那你房管局如果說是處罰的話,那你清退我們當時候其實也沒有任何問題。那時候是16年的8月份的話,我們是有條件有資格去買房子的。因為16年下半年到17年再到18年這兩年當中,西安的這個房地產市場變化太大了,新政策不停地出現,到現在我們連買房的資格都沒有了。處罰的話那你及時把我們清退的話,我們是完全有資格的,我們是確確實實被他們惡意給耽誤了。”
王女士代理律師羿克認為,開發(fā)商所依據的司法解釋,初衷也是為了保護購房人權益:“2003年最高法院的司法解釋第二條看,當時的立法目的是為了保護購房的業(yè)主,如果說我買了這個房以后,開發(fā)商長期拿不到預售證,那我辦不了房產證,這個時候如果我起訴要求開發(fā)商給我退款,退不了那個時候,那么在這種情況下考慮的解決這個問題才有這個司法解釋。”
西安市長安區(qū)房管局市場科負責人今天在接受中國之聲采訪時證實,2016年的確曾就紫杉莊園項目存在的違規(guī)銷售問題進行過處罰,而事后開發(fā)商曾回復稱已經進行了整改清退。
負責人表示:“沒有取得預售,他簽的是內部的那個認購合同,沒有在他們售樓那簽,所以那個違規(guī)情況(開始)咱們就沒有發(fā)現,到后來有群眾舉報了,然后就去問他就是有沒有,他說是有。那我說那有的話,那我們就要讓你立即責令你停止。第二對已經違規(guī)銷售的這些房子,你要逐一清退的。要求它整改清退,在那個的時候,他給我們這當時應該有一個整改回復,就是這些都整改完了。”
這位負責人表示,今年年初再次接到群眾舉報該項目違規(guī)銷售問題,又對其進行了立案調查,并作出行政處罰。該項目雖然目前已正式取得預售許可證,但對于涉案的12套房屋,房管部門已要求暫不得銷售。
負責人表示:“咱們一發(fā)現這情況咱們就立案了,立案了以后進行了調查,把這個事實也就查清了,確實沒有退。依據法律給他這個企業(yè)作出了行政處罰。今年6月份當時那個條件他已經都全部申報了,申報了以后,在這里邊我們鑒于他們那個司法程序還沒有走完,法院的判決還沒有出來,所以我們預售發(fā)了以后,專門給他又出了一個告知,涉法涉訴的這12套房子暫不得銷售。”
記者:楊博宇
