近期，關(guān)于樓盤降價(jià)業(yè)主維權(quán)、買房送寶馬等相關(guān)報(bào)道見諸于各大媒體頭條，房企通過調(diào)整價(jià)格的方式促進(jìn)銷售、加速資金回籠已成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種普遍行為。
根據(jù)克而瑞研究報(bào)告顯示，今年的“銀十”成色不足。10月份，29個(gè)重點(diǎn)城市成交量為2302萬平方米，環(huán)比下降6%，同比增長(zhǎng)9%，10月整體成交不及2018年月均。一線城市成交環(huán)比銳減45%，同比微跌3%，10月整體成交量不及2018年月均水平。其中，北京、廣州的跌幅顯著，均在45%以上。
近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪了北京多個(gè)區(qū)域的新建住宅項(xiàng)目了解到，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)多存在“優(yōu)惠”現(xiàn)象，純商品房項(xiàng)目主要以打折的形式進(jìn)行優(yōu)惠促銷，限房?jī)r(jià)商品房主要以特價(jià)房、大禮包等形式推出優(yōu)惠。
多位業(yè)內(nèi)專家表示，如果市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)比較集中，各個(gè)項(xiàng)目面臨去化壓力的時(shí)候，最直接有效的手段就是用價(jià)格去調(diào)整銷售。在調(diào)控依舊從緊的情況下，買賣雙方更加趨于理性，購(gòu)房交易周期也因此繼續(xù)拉長(zhǎng)。從北京的數(shù)據(jù)可以看出，庫(kù)存數(shù)據(jù)明顯是上升了，這也體現(xiàn)了當(dāng)前供應(yīng)量積極增加的態(tài)勢(shì)，符合市場(chǎng)預(yù)期，也和近期房企主動(dòng)降價(jià)等因素掛鉤。
多項(xiàng)目打優(yōu)惠牌
近日，記者走訪了房山、大興、豐臺(tái)等區(qū)域的多個(gè)項(xiàng)目了解到，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)“打優(yōu)惠牌”已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。純商品房項(xiàng)目主要以打折優(yōu)惠為主，限房?jī)r(jià)商品房項(xiàng)目主要以推出特價(jià)房為主。
位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)阜盛東街附近的北京城建國(guó)譽(yù)府項(xiàng)目，屬于純商品房項(xiàng)目，記者了解到，此項(xiàng)目正常單價(jià)在4.8萬元~5.2萬元/平方米之間，綜合優(yōu)惠算下來基本上相當(dāng)于88折，如果全款付還會(huì)再有一個(gè)點(diǎn)即10萬元左右的優(yōu)惠，優(yōu)惠后相當(dāng)于單價(jià)4.5萬元/平方米左右，毛坯交房。工作人員告訴記者，項(xiàng)目一共406戶，目前還剩不到50套。“這么大的優(yōu)惠力度，主要就是想清盤。”
另一個(gè)項(xiàng)目公園懿府位于豐臺(tái)區(qū)槐房西路與西紅門路交匯處，記者從工作人員處了解到，該項(xiàng)目推出了幾套一口價(jià)房源，最低可達(dá)91折。正常房源享受折上折97折到99折的優(yōu)惠。
而記者走訪的幾個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，基本上都是簡(jiǎn)裝交房。限房?jī)r(jià)項(xiàng)目因?yàn)檎袊?yán)格的價(jià)格管控，開發(fā)商基本上都是以備案價(jià)格進(jìn)行銷售，其優(yōu)惠形式主要以推出特價(jià)房為主，有些項(xiàng)目會(huì)有一些變相的優(yōu)惠，如送家電大禮包等。
多名項(xiàng)目銷售人員表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目由于政府限價(jià)，就出現(xiàn)了新房項(xiàng)目比周邊二手房項(xiàng)目?jī)r(jià)格要低的現(xiàn)象，而且政府控制的比較嚴(yán)格，基本上不會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)格上的調(diào)整。
金地悅風(fēng)華項(xiàng)目位于大興區(qū)廣陽(yáng)大街附近，9月1日開盤，項(xiàng)目一共690套房子，現(xiàn)在還剩300套左右，整體去化率在56%左右，簡(jiǎn)裝交房。工作人員告訴記者，都是按照備案價(jià)格來賣，如果首付能夠一次性付清，可以有一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，“700萬元一套房，基本上可以便宜幾萬元吧。限價(jià)房一般不會(huì)做精裝修，開發(fā)商只是干掏成本，因?yàn)閮r(jià)格是定死的。”
萬和斐麗項(xiàng)目均價(jià)52449元/平方米，簡(jiǎn)裝交房，該項(xiàng)目會(huì)定期推出特價(jià)房，記者走訪時(shí)，銷售人員告訴記者，推出了三四套特價(jià)房源，樓層都在3層或者4層的低樓層，總價(jià)會(huì)比正常房源便宜10萬元左右。同時(shí)，該項(xiàng)目在價(jià)格定位上有一個(gè)很大的特點(diǎn)，戶型相同，因?yàn)槌虿煌?，總價(jià)最大相差70萬元左右。例如一個(gè)90平方米的三居，南北朝向總價(jià)490萬元，東西朝向總價(jià)440萬元，西北朝向總價(jià)420萬元以內(nèi)。記者了解到，該項(xiàng)目一共644套房源，目前還有不到200套。
和悅?cè)A錦項(xiàng)目則有兩棟樓推出了優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)總房款減一萬元，七天之內(nèi)交清40%首付款再減兩萬元。銷售人員表示，簡(jiǎn)裝交房，限價(jià)房政府不允許綁定裝修。同時(shí)，位于昌平北七家的和悅?cè)A璽項(xiàng)目也推出了三套特價(jià)房，減免兩萬元現(xiàn)金，送一萬元的家電大禮包。
萬科翡翠西湖項(xiàng)目的工作人員告訴記者，該項(xiàng)目每天都會(huì)推出5套特價(jià)房源，大概都在2層3層，東西向房源總價(jià)310萬元，單價(jià)3.5萬元/平方米，正常房源單價(jià)3.7萬元/平方米;南北向房源總價(jià)370萬元左右，單價(jià)4萬元/平方米，正常房源單價(jià)4.1萬元~4.3萬元/平方米。11月2日當(dāng)天，萬科翡翠西湖推出8套一口價(jià)房源，同時(shí)還有10萬元抵15萬元的優(yōu)惠，總體下來比正常購(gòu)買總價(jià)優(yōu)惠11萬元到12萬元左右。
和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，這是一個(gè)很常規(guī)的營(yíng)銷手段。如果市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)比較集中，各個(gè)項(xiàng)目面臨去化壓力的時(shí)候，最直接有效的手段就是用價(jià)格去調(diào)整。
郭毅表示，現(xiàn)在依然是供過于求的市場(chǎng)局面，只要有這樣的去化壓力，都會(huì)有這樣的一個(gè)優(yōu)惠銷售策略出現(xiàn)?，F(xiàn)在到了年底，很多開發(fā)商會(huì)沖刺年終業(yè)績(jī)，可能這樣的表現(xiàn)會(huì)更加直接，或者說它的覆蓋面更廣。到了明年需要看政策上有沒有寬松的可能，但是從目前來看可能性不大。從整個(gè)資金面上來說，已經(jīng)開始由去年的穩(wěn)健偏緊到目前穩(wěn)健偏寬松的一個(gè)狀態(tài)。如果調(diào)控再有一些松動(dòng)的話，開發(fā)商的去化壓力沒那么大，價(jià)格手段就不會(huì)這么的普遍了。
根據(jù)克而瑞研究報(bào)告顯示，10 月單月百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模為 7846 億元，較 9 月下降了 921 億元，降幅為10.5%。銷售減速較為明顯。特別是國(guó)慶期間，樓市延續(xù)了“金九”不溫不火的走勢(shì)，市場(chǎng)降溫明顯。而與去年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從 7 月 58.1%的高位回落至本月的26.1%。
北京個(gè)人住房貸款增速為近五年最低
9月13日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，從9月17日開始，公積金貸款將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，同時(shí)，今后公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存滿12年可以貸到最高120萬元。
同時(shí)，公積金新政對(duì)于首付比例也做了調(diào)整，購(gòu)買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購(gòu)買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%;購(gòu)買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。
郭毅表示，公積金貸款新政的出臺(tái)，對(duì)于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售并沒有直接的影響。新政出臺(tái)之前，最高的貸款上限120萬元，從購(gòu)房者的角度，依然需要通過公積金加商貸這種組合貸的方式滿足貸款需求。公積金新政之后，主要是購(gòu)房者在預(yù)期上有了一定的影響。通過公積金新政的出臺(tái)，購(gòu)房者會(huì)判斷樓市依然保持緊縮的狀態(tài)，所以在置業(yè)需求上會(huì)有強(qiáng)烈的觀望心態(tài)，從而影響到市場(chǎng)的成交。單純的因?yàn)楣e金貸款少了，首付高了，承擔(dān)不起了，因而選擇不買房的可能性并不大。
根據(jù)中國(guó)人民銀行北京營(yíng)業(yè)管理部網(wǎng)站消息，9月末，北京金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款比年初增加172億元，余額同比增長(zhǎng)2.6%，增幅比上年同期低21.4個(gè)百分點(diǎn)，增速為近5年較低水平。同時(shí)，個(gè)人住房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比穩(wěn)步下降，9月末個(gè)人住房貸款占人民幣各項(xiàng)貸款的比重為14.8%，比上年同期下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融協(xié)創(chuàng)中心研究員李虹含表示，這主要是源于在調(diào)控依舊從緊的情況下，面對(duì)持續(xù)降溫的市場(chǎng)以及房地產(chǎn)稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足，業(yè)主預(yù)期開始出現(xiàn)松動(dòng)。買賣雙方更加趨于理性，購(gòu)房交易周期也因此繼續(xù)拉長(zhǎng)。今年沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)“金九銀十”交易旺季。宏觀經(jīng)濟(jì)變化與“房產(chǎn)稅是否會(huì)出臺(tái)”或?qū)⒊蔀橛绊懩甑资袌?chǎng)走勢(shì)的變量。
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)顯示，北京10月新建住宅成交面積為41萬平方米，環(huán)比9月下降12%，較去年10月上升9%。同時(shí)，10月新建住宅庫(kù)存面積為838萬平方米，環(huán)比上升12%，同比上升34%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)數(shù)據(jù)，必須看到，市場(chǎng)降溫是大概率，但是年底還是有很多機(jī)會(huì)的，包括信貸政策也有可能會(huì)放松，類似利率觸及頂部難以上升等。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從北京的數(shù)據(jù)可以看出，庫(kù)存數(shù)據(jù)明顯是上升了，這也體現(xiàn)了當(dāng)前供應(yīng)量積極增加的態(tài)勢(shì)，符合市場(chǎng)預(yù)期，也和近期房企主動(dòng)降價(jià)等因素掛鉤。
