案例3
買房之事了結(jié)了，中介費(fèi)又起波瀾
和前面兩個(gè)案例相比，這個(gè)例子更離奇。
經(jīng)中介的介紹，阿徽和花花(均為化名)簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定花花將名下的房子以83萬元的價(jià)格賣給阿徽。簽協(xié)議時(shí)，阿徽支付了3萬元定金。并且阿徽還和中介簽訂協(xié)議，確認(rèn)傭金和支付方式，當(dāng)日支付1萬元，另有1萬元在辦理過戶手續(xù)時(shí)再支付。
過了幾個(gè)月，花花突然表示，因?yàn)榉孔又坝匈J款，需要解押，而她目前沒有足夠的解押款，無法按照約定時(shí)間解押過戶?；ɑㄌ岢觯獬齾f(xié)議，同意雙倍返還定金。之后，阿徽收到了花花支付的6萬元，買賣房子的事就此作罷。
事情并沒有結(jié)束。中介認(rèn)為，既然已經(jīng)促成了雙方簽協(xié)議，中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)照付。催討無果，中介提起訴訟，法院作出判決，要求阿徽支付中介費(fèi)余款1萬元以及相應(yīng)的違約金。
判決之后，阿徽付了這筆錢，但他并不甘心。因?yàn)樵诜ㄍ徖頃r(shí)，花花說出了自己反悔的另一個(gè)理由——那時(shí)同一個(gè)路段上差不多的戶型都已經(jīng)賣到100多萬了，而她卻只賣83萬元。而且花花還說，當(dāng)初解除合同時(shí)，中介勸她，隨著房價(jià)上漲，即使支付雙倍定金也不會(huì)吃虧。
阿徽轉(zhuǎn)而起訴花花，要她賠償損失，即2萬元中介費(fèi)、資金占用費(fèi)、律師費(fèi)等。
法院裁決
該案歷經(jīng)兩級(jí)法院的審理，最終法院認(rèn)為，雙方合同解除的過錯(cuò)在于花花，花花應(yīng)對其違約行為承擔(dān)責(zé)任，其雙倍返還定金后，并不免除賠償阿徽損失的責(zé)任。依據(jù)雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，一方違約的，除向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)承擔(dān)對方因解決糾紛所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等一切費(fèi)用。
因此，判決花花向阿徽賠償2萬元中介費(fèi)、5000元律師費(fèi)，資金占用費(fèi)按照銀行同期同類貸款利率來計(jì)算。
【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)】
違約若納入信用記錄
可有效培養(yǎng)契約精神
據(jù)了解，近期二手房市場違約頻發(fā)的主要原因是，二手住宅房價(jià)上漲，二手住宅交易時(shí)間長，二手房房主違約成本低。
廈門房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長林永洪說，目前的合同條款中，普遍規(guī)定一旦違約，違約方需要雙倍返還定金。而購房者確定購房意向的時(shí)候，只交兩三萬元的定金，房東如果違約，只需要賠償幾萬元，但如果購房者交了10萬元的定金，房東違約就需要返還20萬元的定金，違約成本變高，就會(huì)有壓力。
“還有另外一種方法可以增加違約成本。”林永洪說，按照《合同法》的規(guī)定，二手房買賣雙方在合同中可以規(guī)定，任何一方違約要給對方支付房價(jià)的20%，作為違約金。廈門的住宅總價(jià)動(dòng)輒上百萬，甚至幾百萬，違約成本也較高。
不少業(yè)內(nèi)人士提出，要減少違約行為的發(fā)生，還需要從個(gè)人信用社會(huì)評(píng)價(jià)體系建設(shè)入手。如果買賣二手房過程中出現(xiàn)的違約行為，會(huì)被錄入當(dāng)事人在銀行或其他機(jī)構(gòu)的信用記錄，這種做法，也會(huì)給當(dāng)事人的違約動(dòng)機(jī)予以相應(yīng)的警示，對于培養(yǎng)全社會(huì)的契約精神、守信風(fēng)尚，都會(huì)產(chǎn)生積極的效應(yīng)。
【律師說法】
保留購房證據(jù)
增加違約壓力
北京盈科(廈門)律師事務(wù)所合伙人盧玉瓊律師也認(rèn)為，在合同條款中要盡可能增加違約成本。此外，最好在合同中約定，守約方主張權(quán)利時(shí)產(chǎn)生的調(diào)查費(fèi)、公證費(fèi)、差旅費(fèi)、律師費(fèi)用等，需要違約方承擔(dān)，進(jìn)而增加房東違約壓力。
盧玉瓊說，遇到房東違約，購房者并非只能被動(dòng)接受賠償。購房者可以要求解約，違約方返還定金；也可以拒絕接受返還定金，而是要求房東繼續(xù)履行合同。
她建議，購房者要注意保留購房證據(jù)，如短信往來、錄音、中介機(jī)構(gòu)相關(guān)書面證明等。
