一手住宅
“量跌價(jià)穩(wěn)”是主基調(diào)
年底，本是傳統(tǒng)的交易活躍期，但是2016年底廈門(mén)樓市卻籠罩在一片沉寂之中，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)不積極，購(gòu)房者出手不踴躍。這一輪沉寂將何時(shí)打破？均和評(píng)估董事長(zhǎng)王崎和世聯(lián)行廈門(mén)公司總經(jīng)理梁豐都認(rèn)為2017年5月或?qū)⑹侵匾?jié)點(diǎn)。
而預(yù)測(cè)2017年全年，廈門(mén)一手市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，即難以出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象。受限價(jià)政策影響，去年底有些樓盤(pán)封盤(pán)惜售，待2017限價(jià)政策解除后調(diào)高售價(jià)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:“至多在原有基礎(chǔ)上調(diào)整，難出現(xiàn)跳漲。”而是否會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)樓盤(pán)，則主要取決于開(kāi)發(fā)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。王崎認(rèn)為目前廈門(mén)市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，“第一，2016年這一輪跳漲，開(kāi)發(fā)商賺翻倍，足以撐兩年。第二，大開(kāi)發(fā)商居多，不易出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題。”
但是，在平穩(wěn)的主旋律下，也不排除將形成市場(chǎng)分化局面。某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:“可能出現(xiàn)日光盤(pán)，也可能有個(gè)別小幅降價(jià)盤(pán)。價(jià)格合理、推盤(pán)量少的樓盤(pán)很容易日光，而個(gè)別急于沖業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商，或許會(huì)推出小幅降價(jià)樓盤(pán)。”
此外，房?jī)r(jià)跳漲限制住一部分購(gòu)房者，也起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。王崎將其比喻為股市:“入市門(mén)檻高，市場(chǎng)更安全。如新三板、創(chuàng)業(yè)板比較穩(wěn)定，不像A股暴漲暴跌。”
二手住宅
交易量或萎縮、市場(chǎng)秩序回歸理性
2015年，廈門(mén)二手住宅交易量幾乎與一手持平；而2016年則強(qiáng)勢(shì)上升，成交量達(dá)558.46萬(wàn)平方米，接近一手住宅的兩倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一現(xiàn)象折射出幾個(gè)真相:第一，證明廈門(mén)城市越來(lái)越成熟，GDP排名前30位的城市都將逐漸進(jìn)入存量房市場(chǎng)；第二，購(gòu)房者對(duì)二手房接受度提高了，置換客戶(hù)增多；第三，一手房供應(yīng)嚴(yán)重不足；第四，大量投資客已撤場(chǎng)。
的確，二手房交易量大可以證明一個(gè)城市的成熟度，但是，二手市場(chǎng)的成熟仍需一定時(shí)間。2016年是廈門(mén)進(jìn)入存量房市場(chǎng)的第二年，暴露了市場(chǎng)秩序的不成熟，先是價(jià)格跳漲、銷(xiāo)量激增，接下來(lái)銷(xiāo)量斷崖式下跌、房東降價(jià)，說(shuō)明廈門(mén)二手市場(chǎng)正處于重新洗牌、調(diào)整秩序的時(shí)期。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2017年二手市場(chǎng)交易量會(huì)萎縮，市場(chǎng)秩序?qū)⒊€(wěn)定、理性的方向發(fā)展。
欣慰的是，近期兩種市場(chǎng)現(xiàn)象直接推動(dòng)了二手市場(chǎng)的平穩(wěn)。一方面，由于去年房?jī)r(jià)跳漲到達(dá)新高位、投資客被迫退場(chǎng)，購(gòu)房者需要一定時(shí)間接受新高價(jià)，出手更謹(jǐn)慎。另一方面，經(jīng)歷下半年接盤(pán)冷淡沖擊，房東的不理性漲價(jià)行為受到了抑制。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方的互相制約將推動(dòng)廈門(mén)二手市場(chǎng)理性、平穩(wěn)發(fā)展。
純商辦產(chǎn)品
或仍難破僵局
本文將商住型SOHO排除在外，只探討純商業(yè)、辦公用途產(chǎn)品。這一部分歷來(lái)存量巨大、去化周期較長(zhǎng)，最近幾年還出現(xiàn)與住宅價(jià)格倒掛現(xiàn)象。
以社區(qū)底商為例，過(guò)去幾年，社區(qū)底商價(jià)格是住宅的2-3倍；而近幾年變得與住宅持平，甚至僅為住宅的1/2，且空置率高，出現(xiàn)了“三代養(yǎng)一鋪”的笑談。梁豐表示:“目前只有餐飲和中介店面較活躍，其他多半倒閉，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)改變了商業(yè)格局，所以需要商業(yè)環(huán)境改善，才能解決這個(gè)問(wèn)題。”
相比之下，廈門(mén)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心則相對(duì)樂(lè)觀(guān)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2016年年末，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量為185.3萬(wàn)平方米，總體空置率僅為9.5%。但戴德梁行廈門(mén)分公司總經(jīng)理潘育敏提醒:“未來(lái)的大量供應(yīng)仍需引起重視，僅2017年就將有8個(gè)購(gòu)物中心入市，空置率或被拉高。”對(duì)此，她建議商場(chǎng)采取新探索和創(chuàng)意，“如亞馬遜、京東等電商打造線(xiàn)下體驗(yàn)店；書(shū)店、餐廳提供個(gè)性化服務(wù)；購(gòu)物中心通過(guò)科學(xué)美觀(guān)的設(shè)計(jì)吸引商家和客流。”
此外，辦公市場(chǎng)一樣嚴(yán)峻，截至2016年底，廈門(mén)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)63萬(wàn)平方米，而全年吸納量?jī)H為4.6萬(wàn)平方米，較2015年還下降了65.6%，這主要受年初P2P行業(yè)洗牌、國(guó)際貿(mào)易局勢(shì)惡化等影響。更令人擔(dān)憂(yōu)的是，2017年還將有84.5萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，超過(guò)目前存量，這意味著空置率將進(jìn)一步拉高。對(duì)此，王崎提出:“消除金融政策歧視，使交易活躍起來(lái)，才可化解風(fēng)險(xiǎn)。目前商辦產(chǎn)品最低首付是50%，最長(zhǎng)貸款年限只有10年，且無(wú)利率優(yōu)惠。如果改成與住宅一樣的首付和貸款年限，或?qū)⑽慌行∑髽I(yè)入駐。”
