臺(tái)海網(wǎng)10月28日訊 (海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 民五/文 陶小莫/漫畫)“受限貸政策影響”，能不能作為解除購(gòu)房合同的理由？近日，廈門中院對(duì)一位以此為由要求退房的購(gòu)房人說(shuō)“不”。
這是一起因限貸引發(fā)的退房糾紛，廈門中院最終判決駁回了原告要求解除合同并返還定金的訴求。判決指出，解除合同需要以實(shí)質(zhì)喪失繼續(xù)履行合同能力為前提，也就是說(shuō)，只要被限貸一方仍有履行合同的能力，合同就不能解除。
遭遇：買房之后，購(gòu)房者被限貸了
起訴要求退房的是購(gòu)房人何先生。據(jù)悉，2017年3月24日，何先生與房東廖先生、中介公司簽訂《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》一份。
當(dāng)時(shí)，雙方在協(xié)議中約定：廖先生將一套房屋出售給何先生，房屋成交價(jià)為255萬(wàn)元。協(xié)議簽訂當(dāng)天，何先生應(yīng)支付給廖先生購(gòu)房定金10萬(wàn)元。交易稅費(fèi)由何先生負(fù)擔(dān)。何先生于2017年3月31日過(guò)戶當(dāng)日向廖先生支付110萬(wàn)元（含定金），另外何先生向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款145萬(wàn)元，由銀行直接轉(zhuǎn)至廖先生賬戶。
此外，雙方還約定，如果銀行實(shí)際放款金額小于貸款申請(qǐng)金額，何先生應(yīng)于銀行放款三日內(nèi)將差額部分以現(xiàn)金方式支付給廖先生。
協(xié)議簽訂當(dāng)日，何先生向廖先生的委托代理人支付定金10萬(wàn)元。不過(guò)，誰(shuí)也沒(méi)有想到，協(xié)議簽訂不久后，廈門市就發(fā)布了限貸新政。
2017年3月31日，何先生與廖先生都曾到不動(dòng)產(chǎn)登記中心取號(hào)，但最終未能辦理過(guò)戶手續(xù)。
隨后，何先生委托律師向?qū)Ψ洁]寄律師函，表示受限貸新政影響，自己能貸款的數(shù)額大幅減少，稅費(fèi)也大幅增加，因此要求解除《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》，并要求廖先生返還定金10萬(wàn)元。但是廖先生并未簽收該律師函。
爭(zhēng)議：限貸政策，能當(dāng)退房理由嗎？
為此，何先生將賣房人廖先生告上法庭，起訴要求解除合同，并判令廖先生返還購(gòu)房定金10萬(wàn)元。
何先生說(shuō)，限貸政策導(dǎo)致《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》失去履行基礎(chǔ)，無(wú)法履行。因?yàn)?，協(xié)議簽訂后，廈門市相關(guān)部門發(fā)布樓市調(diào)控新政，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格貸款審批。受該政策影響，何先生能夠貸款的數(shù)額大幅度減少，首付比例從原來(lái)的35%被調(diào)整為50%，貸款額度約145萬(wàn)元變?yōu)榧s100萬(wàn)元。也就是說(shuō)，何先生必須再籌措45萬(wàn)多元，才能保證繼續(xù)履行協(xié)議。“我每個(gè)月收入不足2000元，無(wú)法再籌措45萬(wàn)多元。”何先生還說(shuō)，限貸新政后，貸款成數(shù)大幅減少加之房屋本身總價(jià)較高，客觀上造成了履行的障礙，普通購(gòu)房者通常無(wú)法自有如此大筆錢款。何先生認(rèn)為，自己無(wú)法履行合同是因?yàn)?ldquo;不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，限貸政策致使何先生的貸款無(wú)法如期獲得，導(dǎo)致了《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》履行的障礙，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，故《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)解除，并退還定金。
但是，賣房人廖先生卻認(rèn)為，限貸政策不能成為解除合同的理由，何先生并非無(wú)法履行合同，他完全可以另行籌措45萬(wàn)元資金繼續(xù)履行合同。
判決：未喪失履約能力，合同不能解除！
近日，廈門中院開(kāi)庭審理了這起官司，最終判決對(duì)原告何先生的退房訴求說(shuō)“不”。
法院審理后認(rèn)為，何先生稱因受限貸政策影響，導(dǎo)致其首付比例調(diào)整，而其經(jīng)濟(jì)困難無(wú)力籌措更多資金，屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，合同無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除。然而，據(jù)法院查明，2010年2月8日，銀行曾向何先生發(fā)放個(gè)人住房貸款13萬(wàn)元，截至2014年2月11日，賬戶狀態(tài)為結(jié)清。根據(jù)何先生提供的廈門住房貸款政策（最低首付比例）文件，50%首付比例的適用對(duì)象為本市有一套住房且有一套房貸記錄（房貸已結(jié)清）者。如果何先生確屬該適用對(duì)象，則其在本市擁有一套住房，說(shuō)明其經(jīng)濟(jì)并不困難，其自稱的“經(jīng)濟(jì)困難無(wú)其他渠道籌措更多資金”與事實(shí)亦不相符。
所以，法院認(rèn)為，何先生未能舉證證明其確實(shí)因限貸政策導(dǎo)致實(shí)質(zhì)喪失繼續(xù)履行合同的能力。而且，在合同已明確約定“若銀行實(shí)際放款金額小于貸款申請(qǐng)金額，何先生應(yīng)以現(xiàn)金方式補(bǔ)足”的情況下，何先生主張受限貸政策影響要求解除合同，法院不予支持。
因此，廈門中院最終判決駁回了何先生的訴求。
相關(guān)案例
買房后被限購(gòu)法院支持退房
簽了購(gòu)房協(xié)議后，購(gòu)房者意外遭限購(gòu)，房子無(wú)法過(guò)戶，定金能不能退？此前，湖里區(qū)法院曾審理一起因限購(gòu)引發(fā)糾紛的案件，最終一審判決支持購(gòu)房者吳先生的訴求，要求被告賣房人返還定金20萬(wàn)元。
2017年3月16日，原告吳先生與賣家林女士簽訂一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，協(xié)議約定吳先生向林女士購(gòu)買位于湖里區(qū)一套房產(chǎn)，房產(chǎn)成交價(jià)為335萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，吳先生支付給林女士購(gòu)房定金20萬(wàn)元。
不過(guò)，就在他們雙方簽訂協(xié)議8天之后，限購(gòu)政策出臺(tái)了。巧的是，吳先生就屬于新政策的限購(gòu)對(duì)象。因?yàn)樗菃紊?，而且他在廈門已有1套房產(chǎn)。
限購(gòu)新政出臺(tái)后，因雙方無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，吳先生就要求林女士返還定金，不料遭到拒絕。為此，吳先生告上法庭，起訴請(qǐng)求法院判決雙方解除合同，并讓被告返還定金。
近日，湖里區(qū)法院作出一審判決，支持了原告吳先生的訴求，判決解除雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，并要求被告林女士返還定金20萬(wàn)元。
法官說(shuō)，本案雙方簽訂協(xié)議后，因廈門市實(shí)行新的限購(gòu)政策導(dǎo)致吳先生無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，吳先生已無(wú)法繼續(xù)履行合同，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的?？梢?jiàn)，本案屬于“因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)”的情形，因此，吳先生要求解除合同，返還定金，法院應(yīng)予支持。
律師說(shuō)法
“3問(wèn)”限購(gòu)限貸
1問(wèn)：限貸，能當(dāng)退房理由嗎？
福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：買方受到限貸新政影響，能否解除合同？這要具體情況具體分析，因?yàn)椴慌懦心敲匆恍┵Y金雄厚的人是可以一次性付清全款的，他們不存在因首付比例提高付不起的問(wèn)題。那么購(gòu)房者若是以資金不足為由要求退房，就要承擔(dān)違約責(zé)任了。不過(guò)，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款的方式付款的，而且買方可以舉證證明其確因?yàn)槭赘犊畹谋壤岣?，?dǎo)致無(wú)履約能力的，那么，買方可以解除合同并要求賣方退回定金。
2問(wèn)：限購(gòu)，能退房退定金嗎？
林敏輝：根據(jù)最高法的司法解釋，房屋買受人在合同簽訂后由于限購(gòu)政策而無(wú)法辦理過(guò)戶的，屬于“因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)”，買方可以請(qǐng)求解除合同，并返還所支付的購(gòu)房款和定金。這種情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。而且，這種情形不屬于違約解除，賣房人應(yīng)當(dāng)將定金或購(gòu)房款返還。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋買賣合同因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由所造成，該合同應(yīng)當(dāng)終止履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
3問(wèn)：限購(gòu)限貸風(fēng)險(xiǎn)，怎么防？
林敏輝：首先，在考慮購(gòu)房初期要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如先了解其他地區(qū)的購(gòu)房政策等相關(guān)信息。其次，訂立合同時(shí)，在合同內(nèi)預(yù)先約定好相關(guān)條款，如因政策變動(dòng)導(dǎo)致無(wú)法完成購(gòu)房，合同自動(dòng)解除之類的內(nèi)容。還有，也可以預(yù)先約定首付款為房屋總價(jià)款的百分比，例如若是因相關(guān)政策的出臺(tái)導(dǎo)致首付比例的提高，合同自動(dòng)解除。有類似這樣的條款，在一定程度上就可以防止因限購(gòu)限貸政策原因?qū)е碌募m紛，減少雙方可能因政策帶來(lái)的損失。
