臺(tái)海網(wǎng)1月17日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 曾藝軒/文 聞蕊/制圖） 業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)能停水?dāng)嚯妴?？小區(qū)公共收入，歸物業(yè)還是業(yè)主？業(yè)主權(quán)責(zé)，又有哪些新變化……
昨天，導(dǎo)報(bào)“律師來(lái)了”《民法典》咨詢(xún)熱線開(kāi)通第三天，針對(duì)《民法典》中的業(yè)主維權(quán)和消費(fèi)者維權(quán)等相關(guān)問(wèn)題，眾多讀者爭(zhēng)相來(lái)電咨詢(xún)，本報(bào)律師團(tuán)隊(duì)輪流接聽(tīng)熱線，為讀者解疑釋惑。
導(dǎo)報(bào)記者和律師團(tuán)隊(duì)從讀者咨詢(xún)中精選有代表性的問(wèn)題，總結(jié)出與業(yè)主維權(quán)和消費(fèi)者維權(quán)有關(guān)的“8問(wèn)”。
1問(wèn) 業(yè)主權(quán)責(zé)，有哪些變化？
萬(wàn)先生：《民法典》實(shí)施后，小區(qū)業(yè)主權(quán)責(zé)有那些變化？
廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院教授、福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師（兼職）黃健雄：在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，《民法典》進(jìn)一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度：一是明確地方政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。二是適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門(mén)檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。三是結(jié)合疫情防控工作，在征用組織、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的事由中增加“疫情防控”，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
2問(wèn) 業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)能停水?dāng)嚯妴幔?/p>
李先生：業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以停水?dāng)嚯妴幔?/p>
福建典格律師事務(wù)所林毅彬律師：《民法典》第九百四十四條第一款明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。不過(guò)，根據(jù)《民法典》第九百四十四條第二款的規(guī)定，物業(yè)公司催交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)采取“催告+提起訴訟或申請(qǐng)仲裁”的方式。對(duì)違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內(nèi)支付。如果合理期限屆滿(mǎn)業(yè)主仍不支付，物業(yè)公司可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l第三款明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。物業(yè)公司采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費(fèi)，違反了《民法典》的相關(guān)規(guī)定，如果因此給業(yè)主造成損失，將面臨承擔(dān)賠償損失等法律責(zé)任。
3 問(wèn) 小區(qū)公共收入，歸物業(yè)還是歸業(yè)主？
汪小姐：小區(qū)公共車(chē)位出租的收入和公共電梯廣告收入，歸物業(yè)還是業(yè)主？
林毅彬：歸業(yè)主所有，物業(yè)應(yīng)以合理方式向業(yè)主公開(kāi)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況?！睹穹ǖ洹返诙侔耸l規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，《民法典》確定了小區(qū)公共車(chē)位出租收入和公共電梯廣告收入歸屬于所有業(yè)主，而不是物業(yè)公司。
4問(wèn) 小區(qū)外墻改造，維修資金誰(shuí)出？
紀(jì)女士：我們小區(qū)樓外墻皮不少地方脫落，需要對(duì)外墻進(jìn)行改造。物業(yè)卻說(shuō)外墻改造的提案無(wú)法通過(guò)，而且有人說(shuō)維修資金只能用于公有部分的維修，不能用于改造。這種情況該怎么辦？
林毅彬：近年來(lái)，隨著許多建筑物逐漸進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”，亟待使用維修資金。對(duì)此，《民法典》規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造?！睹穹ǖ洹访鞔_指出，除維修外，維修資金可以用于對(duì)共有部分的更新和改造。所以，小區(qū)內(nèi)的外墻部分如需改造的話，可以提交業(yè)主大會(huì)研究決定后，利用維修資金進(jìn)行改造。
5問(wèn) 以房養(yǎng)老，如何保障居住權(quán)？
聞女士：《民法典》新設(shè)立了居住權(quán)，對(duì)老百姓的生活有什么影響？我想“以房養(yǎng)老”，居住權(quán)該怎么保障？
北京德恒（廈門(mén)）律師事務(wù)所合伙人葉麗蝦律師：《民法典》在物權(quán)、抵押權(quán)之外另外增設(shè)了居住權(quán)，是指房屋的所有權(quán)人通過(guò)合同或遺囑方式為其他人設(shè)立居住權(quán)。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。只有在居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)才消滅。
居住權(quán)的立法本意是為了解決特定人群的生活居住的需求，比如一些老人需要“以房養(yǎng)老”，在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)設(shè)立居住權(quán)，保障自己有房可住。有了居住權(quán)，房產(chǎn)交易必然受到影響。這就要求購(gòu)房人在進(jìn)行房屋交易時(shí)應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查房屋登記信息，不單包括房屋產(chǎn)權(quán)信息、抵押登記信息，還應(yīng)關(guān)注居住權(quán)設(shè)立信息。
6 問(wèn) 簽了“霸王條款”，可以主張無(wú)效嗎？
孫先生：我在簽合同時(shí)沒(méi)認(rèn)真看格式條款，對(duì)方也沒(méi)作說(shuō)明，事后我發(fā)現(xiàn)遭遇“霸王條款”，這些條款能有效嗎？
福建典格律師事務(wù)所陳奇斌律師：若涉及與你有重大利害關(guān)系的條款，可以主張格式條款不成為合同的內(nèi)容。提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利等情形下，格式條款無(wú)效。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀鶙l規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。
7問(wèn) 召回缺陷產(chǎn)品，快遞費(fèi)由誰(shuí)出？
解女士：我之前買(mǎi)了某公司生產(chǎn)的產(chǎn)品，該產(chǎn)品近期被公布存在問(wèn)題，要召回。我想知道這個(gè)快遞費(fèi)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)？
福建法森律師事務(wù)所謝惠玲律師：《民法典》明確，缺陷產(chǎn)品召回由生產(chǎn)、銷(xiāo)售者“埋單”。依照《民法典》第一千二百零六條第二款規(guī)定，采取召回措施的，生產(chǎn)者、銷(xiāo)售者應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)被侵權(quán)人因此支出的必要費(fèi)用。解女士寄回去的費(fèi)用，應(yīng)該由生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)。
8 問(wèn) 車(chē)在停車(chē)場(chǎng)被盜，酒店要賠嗎？
寧先生：住宿時(shí)車(chē)停放在酒店停車(chē)場(chǎng)被盜，酒店要賠償嗎？
林毅彬：《民法典》增加法定保管的規(guī)定，為規(guī)范寄存人與保管人之間的權(quán)利與義務(wù)，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益提供了法律依據(jù)。《民法典》第八百九十條規(guī)定，保管合同自保管物交付時(shí)成立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。如果顧客到酒店住宿，按照酒店的指示將車(chē)輛停放在酒店停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，應(yīng)視為顧客將車(chē)輛交由酒店保管。停車(chē)場(chǎng)系酒店的配套設(shè)施，酒店顧客支付了住宿費(fèi)用，通常認(rèn)為停車(chē)費(fèi)用已經(jīng)包含在住宿費(fèi)用中，可以認(rèn)定雙方成立的是有償保管合同關(guān)系?！睹穹ǖ洹返诎税倬攀邨l規(guī)定，保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。所以，酒店對(duì)出入酒店停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛查驗(yàn)未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，造成顧客的車(chē)輛丟失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
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老人打球受傷被判“自甘冒險(xiǎn)”
在羽毛球比賽中，老人被一球友擊出的羽毛球擊中導(dǎo)致右眼受傷，起訴索賠卻被判駁回全部訴訟請(qǐng)求。1月4日上午，北京朝陽(yáng)法院開(kāi)庭審理了這樣一起案件。這是北京首例適用《民法典》“自甘冒險(xiǎn)”條款的民事案件。
經(jīng)查，2020年4月28日上午，年過(guò)七旬的宋老先生在公園與人相約打球，打球時(shí)被球友周先生打出的羽毛球擊中右眼受傷。為此，宋老先生將周先生訴至北京市朝陽(yáng)區(qū)法院，要求其賠償醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)及營(yíng)養(yǎng)費(fèi)共8000多元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，羽毛球運(yùn)動(dòng)是典型的對(duì)抗性體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，除扭傷、拉傷等風(fēng)險(xiǎn)外，較為突出的風(fēng)險(xiǎn)即為參賽者易被羽毛球擊中。而宋先生作為多年參與羽毛球運(yùn)動(dòng)的愛(ài)好者，對(duì)于自身和其他參賽者的能力以及此項(xiàng)運(yùn)動(dòng)的危險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)有所認(rèn)知和預(yù)見(jiàn)，但仍自愿參加比賽，應(yīng)認(rèn)定為自甘冒險(xiǎn)的行為。
此外，周先生殺球進(jìn)攻的行為屬于該類(lèi)運(yùn)動(dòng)的正常技術(shù)動(dòng)作，并不存在明顯違反比賽規(guī)則的情形，故不應(yīng)認(rèn)定其存在重大過(guò)失；案涉情形該如何定責(zé)已由《民法典》第一千一百七十六條第一款（“自甘冒險(xiǎn)”規(guī)則）予以明確規(guī)定，故案件不具有適用公平責(zé)任的條件。
因此，朝陽(yáng)法院一審判決駁回宋先生的全部訴訟請(qǐng)求。
