24日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國4月新屋銷售連續(xù)第四個月下降，創(chuàng)下兩年來最低點(diǎn)。但與此同時，4月新屋價格中位值同比增加19.6%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的45.06萬美元。分析認(rèn)為，美聯(lián)儲逐步提高利率、高房價和低庫存等因素正導(dǎo)致房屋的可負(fù)擔(dān)性持續(xù)下降，可能對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響。
樓市呈現(xiàn)明顯降溫
美國商務(wù)部24日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月新屋銷售連續(xù)四個月下降，環(huán)比大跌16.6%，達(dá)到年化59.1萬套，大幅低于市場預(yù)期的75萬套，創(chuàng)下2020年4月以來的最低值，跌幅為近9年來最大；同比降幅為26.9%。美國3月新屋銷售數(shù)據(jù)由之前的年化76.3萬套修正至70.9萬套。
美國全國新屋銷售均出現(xiàn)下滑。4月東北部地區(qū)新屋銷售下滑5.9%，中西部地區(qū)銷售下滑15.1%，人口集中的南部地區(qū)下滑了19.8%，西部地區(qū)下滑了13.8%。
美國新屋銷售在住宅總銷量中的占比約為9.5%。2021年1月，新屋銷售曾達(dá)到年化99.3萬套，為2006年年底以來的最高水平。
上周公布的成屋銷售數(shù)據(jù)也顯示出住房市場需求正在降溫。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份美國成屋銷售下降至年化561萬套，為2020年2月以來的最低值。
分析人士認(rèn)為，美國住宅銷售下滑明顯，主要反映了30年期固定抵押貸款利率自年初以來不斷攀升的影響。
摩根大通分析師丹尼爾·希爾弗表示，隨著抵押貸款利率的上升，房地產(chǎn)市場最近幾個月明顯降溫。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尤恩認(rèn)為，美國房地產(chǎn)銷售活動正回到疫情前水平，預(yù)計未來還將進(jìn)一步下滑。
房地產(chǎn)市場是對利率最為敏感的領(lǐng)域之一。為應(yīng)對高通脹，美聯(lián)儲正在加快提升利率水平。自今年3月以來，美聯(lián)儲已將基準(zhǔn)利率上調(diào)了75個基點(diǎn)。外界普遍預(yù)期，美聯(lián)儲將在6月和7月的貨幣政策會議上再將基準(zhǔn)利率分別上調(diào)50個基點(diǎn)。
美聯(lián)儲逐步提高利率正導(dǎo)致房屋的可負(fù)擔(dān)性進(jìn)一步下降。住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房地美發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國的30年期固定抵押貸款利率4月已上漲至5%以上，為2011年2月以來首次超過這一水平。
供應(yīng)短缺支持近期房價
分析指出，在更高利率施壓銷售表現(xiàn)的同時，更高的房價也在限制房地產(chǎn)市場活動。不過，美國房地產(chǎn)市場的冷卻速度可能因?yàn)閯?chuàng)紀(jì)錄的低庫存而受限。
美國待售成屋短缺嚴(yán)重，推動房價走高。19日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，待售成屋為103萬套，較去年同期下降了10.4%。按照目前的銷售速度，待售成屋供應(yīng)量僅能支撐2.2個月。而美國4月成屋價格中值高達(dá)39.12萬美元，創(chuàng)歷史新高，同比大幅上漲14.8%。
截至4月底，市場上待售的新屋數(shù)量為44.4萬套，與3月底的41萬套相比有所增加。但美國4月新屋價格中位值同比增加19.6%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的45.06萬美元，與3月份的43.5萬美元相比顯著上升。
不過，有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場銷售放緩有助于供應(yīng)出現(xiàn)回升和價格出現(xiàn)回落。
美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，按照4月的銷售速度，美國房地產(chǎn)市場庫存能夠支撐9個月，與3月份的6.9個月相比有所上升。
地產(chǎn)市場面臨下行壓力
目前，美國汽油和食品價格不斷上漲，美國家庭生活壓力不斷加大。抵押貸款利率持續(xù)走高，購房者負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重，房地產(chǎn)市場如果表現(xiàn)低迷，將可能對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響。
牛津經(jīng)濟(jì)咨詢公司分析師奧倫·克拉奇金表示，更高的抵押貸款利率令購房者，尤其是首次購房者承受的成本不斷上升。展望后市，收入的上漲將趕不上借貸成本和房價的上漲速度，房屋的可負(fù)擔(dān)性將繼續(xù)下降，為房屋銷售增添下行壓力。建筑商將會幫助增加住房庫存，但是增加的幅度還不足以推動市場顯著向有利于購房者的一邊傾斜。
疫情期間，由于居家辦公和儲蓄增加等因素的影響，許多家庭從擁擠的城市中心搬到空間更大的區(qū)域，這幫助推動房地產(chǎn)需求持續(xù)增長，價格不斷上升。同時，全球性的供應(yīng)鏈問題和價格上漲也在對新房建設(shè)造成不利影響。
美國4月的待售新房中，獲批卻未開工建設(shè)的比例達(dá)到歷史高水平，原因包括木材、門板、廚房用材等的短缺和價格上漲。
房屋建筑商普遍對市場前景感到悲觀。美國全國住宅建筑商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)建筑商信心連續(xù)第5個月下降，已降至疫情以來最低水平。該協(xié)會主席杰瑞·康特表示，美國房地產(chǎn)市場增長正在放緩。
由于住房抵押貸款利率上升和美元走強(qiáng)等因素影響，摩根大通近期發(fā)布的研究報告把今年下半年美國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期從3%下調(diào)至2.4%。
房利美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格·鄧肯預(yù)計，隨著美聯(lián)儲繼續(xù)加息，美國經(jīng)濟(jì)將在2023年下半年陷入溫和衰退。同時，失業(yè)率將在2023年年底從目前的3.6%升至4.4%。（記者：王婧 來源： 經(jīng)濟(jì)參考報）
