哪些相關(guān)配套需要同時啟動

“我委將對試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策研判。” 深圳規(guī)土委稱，目前，深圳市仍按照國家和省市商品房預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定開展商品房預(yù)售審批工作。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒對《第一財(cái)經(jīng)日報》記者表示：現(xiàn)售制度能不能推廣，還得看試點(diǎn)的效果。但就目前深圳房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，供求關(guān)系緊張，供應(yīng)效率更為重要，要及時滿足市場需求，而現(xiàn)售制度會放緩供應(yīng)節(jié)奏，影響供需關(guān)系。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌接受《第一財(cái)經(jīng)日報》記者采訪時也表示，深圳試點(diǎn)商品房預(yù)售制度改革是決策者從規(guī)范市場的角度出發(fā)，是為了更好地保護(hù)購房者利益，讓市場更加透明。“一個成熟的市場應(yīng)該逐步走向現(xiàn)房，并且從毛坯房走向成品房，只是這中間有個過程，國家要一步步往前推。不過，在推進(jìn)的過程中要密切注意供求關(guān)系，若供不應(yīng)求的矛盾加劇，會造成短時的市場波動從而影響房價。”

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，一線城市及熱點(diǎn)二線城市未來都應(yīng)該會逐漸從預(yù)售制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售制度。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，短期內(nèi)，商品房現(xiàn)售制度不太可能會全面推廣，“這項(xiàng)制度涉及的面太廣，是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，落地需要較長時間”。

商品房現(xiàn)售試點(diǎn)的啟動，大量的相關(guān)配套政策與細(xì)則也需同時進(jìn)行。

比如，對于開發(fā)商來說，如何加快各項(xiàng)報批審核，如何獲得更為便捷的融資渠道、成本更加低廉的資金，頗為重要。

一名房地產(chǎn)觀察人士甚至表示：“現(xiàn)房現(xiàn)售還需要具備相應(yīng)的政策環(huán)境，就是政府的各項(xiàng)報批審核要簡化流程、加快進(jìn)程，不然會把開發(fā)商給拖死。”

而另一方面，不少實(shí)行商品房現(xiàn)售制度的國家與地區(qū)都有較為完善的融資體系，尤其是REITs，融資成本相對較低。相比之下，中國內(nèi)地的開發(fā)商融資渠道相對更少，主要以貸款、債券、信托為主，REITs才剛剛起步，融資成本也更高。

“(比如)怎么保證開發(fā)商不出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。賣期房的話資金馬上可以回收，但改為現(xiàn)房(銷售)后這一年多時間不僅無法回收資金，還需要更多的投入，這對房企的要求更高。”顧云昌分析。

預(yù)售資金的成本全部由購房者承擔(dān)，按照開盤到交付2年、預(yù)售資金年化利率5%計(jì)算，利息約2億元。換句話說，預(yù)售制度為開發(fā)商提供了免費(fèi)的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用于其他項(xiàng)目開發(fā)。