行業(yè)或重新洗牌，成本會(huì)否轉(zhuǎn)嫁給購房者

一旦商品房現(xiàn)售制度在部分地區(qū)推行，該地區(qū)的行業(yè)格局重新洗牌將是大概率事件。如果真的要放到全國范圍，影響則更為深遠(yuǎn)。

商品房現(xiàn)售制度與預(yù)售制度的最大區(qū)別就在于，資金門檻會(huì)被大大抬高，多數(shù)資金實(shí)力較弱的中小開發(fā)商將被擋在門外。

以往，受益于預(yù)售制度，開發(fā)商僅需極少的自有資金，通過占用購房者預(yù)付的房款，即可實(shí)現(xiàn)“空手套白狼”的經(jīng)營模式。

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的來源主要是自有資金、貸款、預(yù)售制度帶來的資金(下稱“預(yù)售資金”)，其中，自有資金、預(yù)售資金的規(guī)模相當(dāng)，各占總資金的四成左右。

來看一組國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，其中，國內(nèi)貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，個(gè)人按揭貸款16662億元。定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款就是預(yù)售資金，共49182億元，占所有到位資金的39.3%。自有資金占39.2%，國內(nèi)貸款占16.1%。

舉例來說，如果一個(gè)項(xiàng)目的總投資是50億元，開發(fā)商一般只需要有20億元自有資金、10億元借貸及融資作為啟動(dòng)資金，剩余的20億元來自預(yù)售資金。而這筆預(yù)售資金的成本全部由購房者承擔(dān)，按照開盤到交付2年、預(yù)售資金年化利率5%計(jì)算，利息約2億元。換句話說，預(yù)售制度為開發(fā)商提供了免費(fèi)的22億元流動(dòng)資金，同時(shí)能提前鎖定利潤，將回籠的資金用于其他項(xiàng)目開發(fā)。

若實(shí)行商品房現(xiàn)售制度，開發(fā)商將失去巨額的預(yù)售資金的支持，轉(zhuǎn)而要占用自己的流動(dòng)資金或通過其他融資方式獲取資金。

“現(xiàn)售制度之下，開發(fā)商的負(fù)債將會(huì)進(jìn)一步提高，同時(shí)，銀行及投資者會(huì)更加審視此類房企的還款能力。從這個(gè)角度來說，資金實(shí)力雄厚的房企更有機(jī)會(huì)進(jìn)入商品房現(xiàn)售市場(chǎng)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

一位開發(fā)商人士也對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者坦言，如果現(xiàn)售制度全面推廣，將加速行業(yè)洗牌。目前土地已經(jīng)越來越難獲取，現(xiàn)售制度會(huì)進(jìn)一步抬高門檻，中小房企日子將越來越難過。

現(xiàn)售制度還將降低開發(fā)商掙錢的速度。過去在預(yù)售制度之下，很多開發(fā)商強(qiáng)調(diào)“快周轉(zhuǎn)”，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到預(yù)售，最短的只需5~6個(gè)月，多數(shù)保持在8~10個(gè)月之間。但換成現(xiàn)售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預(yù)售制度之下3年可以做3個(gè)項(xiàng)目，獲取3個(gè)項(xiàng)目的利潤，但在現(xiàn)售制度之下只能做1個(gè)項(xiàng)目，少了2個(gè)項(xiàng)目的利潤。

長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)售制度對(duì)房價(jià)的影響則有待觀察。一方面，現(xiàn)售制度將減少土地市場(chǎng)的競爭，維持土地價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)，降低開發(fā)商的拿地成本;另一方面，現(xiàn)售制度拉長開發(fā)周期，抬高資金成本，最終或許將轉(zhuǎn)嫁給購房者。