近日，北京市陸續(xù)啟動房地產領域住房限購政策執(zhí)行、商品房預售資金監(jiān)管、住房租賃合同備案專項檢查。其中，商品房預售資金監(jiān)管引發(fā)市場高度關注。

　　北京市住建委有關負責人表示，為規(guī)范開發(fā)企業(yè)銷售行為和監(jiān)管銀行出入賬管理，相關職能部門于10月至12月在全市范圍內開展預售資金監(jiān)管專項檢查。重點圍繞開發(fā)企業(yè)預售資金收存、支取、使用的及時性、合規(guī)性，監(jiān)管銀行入賬監(jiān)督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規(guī)定發(fā)放至專用賬戶等情況開展檢查，多措并舉保障預售資金更加安全、規(guī)范、高效使用，防范延期交房、樓盤爛尾等風險。

　　不僅是在北京，記者了解到，近期多地加大了對商品房預售資金的監(jiān)管。比如，近日出臺的《銀川市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)要在商品房買賣合同中注明監(jiān)管賬戶等信息，協(xié)助購房人將房價款直接存入項目監(jiān)管賬戶，不得直接收取任何性質的房價款。

　　福建省住建廳9月發(fā)布的《關于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的指導意見》提出，房地產管理部門、監(jiān)管銀行對監(jiān)管額度內預售資金實行重點監(jiān)管，?？顚Ｓ?，專項用于支付預售項目工程建設費用。

　　北京房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，近年來，隨著房地產市場快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)經營和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房價和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊、銀行加強風險管控，部分企業(yè)資金風險凸顯。有針對性地開展預售資金監(jiān)管檢查有很強的必要性。

　　商品房預售資金監(jiān)管與商品房預售制度息息相關。由于目前絕大多數房地產銷售采取的是商品房預售的方式，即房地產開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來某一時期擁有所購房屋。并非“一手交錢，一手交貨”，而是“先交錢，再交貨”，給購房者帶來一定風險。

　　于是，商品房預售資金監(jiān)管顯得十分必要，預售資金監(jiān)管旨在保證資金運轉的安全性，防范房地產領域的金融風險。商品房預售資金由房地產行政主管部門會同銀行實施第三方監(jiān)管，房產開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。當前，資金違規(guī)使用的情況確實存在，尤其是存在資金沒有嚴格按照工程節(jié)點進行撥付等問題。

　　最近，北京某房地產項目監(jiān)管賬戶資金被挪用，導致現有監(jiān)管賬戶余額遠低于后續(xù)主體工程建設所需資金。目前該項目進展緩慢，大多數業(yè)主對該房地產項目能否按時交房表示擔憂，引發(fā)業(yè)主維權。

　　上述北京房地產項目案例中，之所以項目監(jiān)管賬戶資金被挪用，疑似與企業(yè)整體資金鏈吃緊密切相關。因此，房地產開發(fā)企業(yè)的整體資金鏈情況也需要得到重視。很多爛尾樓的形成也正是由于企業(yè)資金鏈斷裂，導致項目難以為繼。

　　房地產企業(yè)資金鏈問題近期得到了國家有關部門高度關注。8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

　　專家認為，無論是住建部等部門形成的重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，還是多地最近加強的商品房預售資金監(jiān)管，都會給房地產企業(yè)帶來不小壓力，預計很多企業(yè)在拿地、開發(fā)、銷售等方面的節(jié)奏都會隨之調整。不過，這也會倒逼房地產企業(yè)經營更加規(guī)范，在融資方面更加謹慎，為防范房地產領域金融風險發(fā)揮應有的作用。（記者 亢 舒）

（來源：經濟日報）