近日，中國證券報記者觀察多個拍賣平臺發(fā)現(xiàn)，由銀行直接出售的房產(chǎn)數(shù)量有所增多。例如，在阿里資產(chǎn)平臺，開拍時間為11月1日至11日，標(biāo)注有“銀行直供”字樣的房產(chǎn)信息較去年同期增長24.7%，僅11月11日就有170余處涵蓋商鋪、住宅、寫字樓等類型的房產(chǎn)同步拍賣。
業(yè)內(nèi)人士認為，盤活存量資產(chǎn)的需求日益增長，促使銀行在資產(chǎn)處置模式上，從過去的“To B”為主，轉(zhuǎn)向“To B”與“To C”并重。憑借產(chǎn)權(quán)清晰、價格低、交易效率高等優(yōu)勢，銀行直售房產(chǎn)有望成為銀行處置不良資產(chǎn)、止損“回血”的重要路徑。這一趨勢也可能使銀行端成為重要的房源供給渠道。
銀行賣房升溫
記者在阿里資產(chǎn)“銀行直供”房產(chǎn)欄目發(fā)現(xiàn)，11月11日，有170余處房產(chǎn)處于拍賣狀態(tài)，房產(chǎn)類型包括商鋪、寫字樓、住宅、廠房等。資產(chǎn)處置方包括甘肅正寧縣農(nóng)信聯(lián)社、通化農(nóng)商行、貴州鎮(zhèn)遠農(nóng)商行等區(qū)域性中小銀行，也有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等國有大行的分支機構(gòu)，資產(chǎn)拍賣起始價從3萬元至4000余萬元不等。
記者查詢阿里資產(chǎn)和京東資產(chǎn)等第三方競價轉(zhuǎn)讓平臺發(fā)現(xiàn)，今年以來，銀行直供的房產(chǎn)、車輛等資產(chǎn)有所增多。以阿里資產(chǎn)平臺為例，據(jù)統(tǒng)計，開拍時間為11月1日至11日的“銀行直供”房產(chǎn)較去年同期增長24.7%，較上月同期增長77.8%。“四季度，不少銀行加速處置手中資產(chǎn)，目的是為了在年底封賬前盡可能多地收回款項。”某股份行法保部相關(guān)負責(zé)人告訴記者。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，銀行直售房產(chǎn)一直存在。“一般的過程是，在借款人貸款違約后，銀行通過債權(quán)獲得作為抵押物的不動產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)，然后在公開市場進行銷售。過去，大體量的不動產(chǎn)往往在各種資產(chǎn)處置平臺上，通過B端批量處理；小規(guī)模的幾套房，往往通過房產(chǎn)中介機構(gòu)在二級市場賣掉。”李宇嘉說。
談及近期銀行直售房產(chǎn)備受關(guān)注的原因，李宇嘉分析稱：“一是中小銀行特別是農(nóng)商行需處置的資產(chǎn)規(guī)模有所增加；二是銀行在資產(chǎn)處置模式上，從過去的‘To B’為主，轉(zhuǎn)向‘To B’與‘To C’并重。”
產(chǎn)權(quán)相對清晰
為何出現(xiàn)上述變化？李宇嘉認為，一方面是房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，銀行開始重視債權(quán)處置，以避免資產(chǎn)價格進一步下跌，屬于止損行為；另一方面，在“互聯(lián)網(wǎng)+”持續(xù)滲透的背景下，直接對C端已經(jīng)成為必然趨勢。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，銀行直售房產(chǎn)本質(zhì)上與法拍房的區(qū)別不大，而且交易風(fēng)險相對較小，這有利于資產(chǎn)處置快速推進。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，與法拍房相比，銀行直售房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)相對清晰。“銀行在進行房屋售賣前，已經(jīng)通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)較為明確，購房者不用擔(dān)心購房后陷入產(chǎn)權(quán)糾紛。即使在購房后出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題，購房者也可以向銀行追責(zé)。”王玉臣說。
“我們掛網(wǎng)出售的是抵債房產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)法院裁定過戶至我行名下，屬于我行自有資產(chǎn)。消費者想要競拍的話，可以先實地看房，把房屋狀態(tài)了解清楚，等開拍日期到了，直接在線上出價即可。”杭州銀行北京地區(qū)負責(zé)抵債資產(chǎn)項目的工作人員向記者介紹。
此外，銀行直售房產(chǎn)有一定價格優(yōu)勢。“此類房產(chǎn)的起拍價通常會低于市場價，部分房源若經(jīng)歷流拍后，會在下次開拍時下調(diào)起拍價。”王玉臣認為，對銀行而言，還可選擇將此類房產(chǎn)用于出租，推出房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣，這一舉措可以為有短期居住需求的人提供更多選擇。
業(yè)內(nèi)人士表示，銀行下場賣房主要是為了加速不良資產(chǎn)處置，盤活存量資產(chǎn)，提升債權(quán)回收率。一般來說，傳統(tǒng)處置路徑從貸款違約到最終完成房產(chǎn)銷售耗時較長，疊加當(dāng)前市場環(huán)境，處置周期可能進一步拉長。相比之下，銀行直接銷售房產(chǎn)，過程更為高效，可加快資金回收進度。目前多數(shù)銀行采取雙軌策略，即部分資產(chǎn)的處置沿用傳統(tǒng)方式快速銷賬，還有部分資產(chǎn)的處置通過直售方式提升整體債權(quán)回收率。
加速盤活資產(chǎn)
近年來，監(jiān)管政策引導(dǎo)市場有序出清。2023年7月1日正式實施的《商業(yè)銀行金融資產(chǎn)風(fēng)險分類辦法》明確了不良資產(chǎn)認定標(biāo)準(zhǔn)，推動銀行從“被動掛賬”向“主動盤活”轉(zhuǎn)變。部分地方政府進一步拓寬路徑，如將銀行直售房產(chǎn)納入保障房采購池，此舉既化解了金融風(fēng)險，又補充了民生供給。
李宇嘉認為，隨著銀行業(yè)績考核、資產(chǎn)處置力度加大，且考慮到目前處于房地產(chǎn)市場調(diào)整期，銀行表內(nèi)部分不動產(chǎn)風(fēng)險暴露可能性增加。因此，未來銀行直接對接C端處置不良資產(chǎn)的數(shù)量可能增多，銀行端或成為房源供給的一個重要渠道。值得注意的是，在房地產(chǎn)價格止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，監(jiān)管部門需規(guī)范銀行等機構(gòu)單方面追求債權(quán)回收而實施的降價出售行為。事實上，對于法拍房、工抵房、銀行直售房產(chǎn)，都應(yīng)實施統(tǒng)籌管理，才能避免資產(chǎn)價格無序下跌的現(xiàn)象。
對于消費者來說，若想撿漏銀行直售房產(chǎn)，需經(jīng)過仔細甄別。“銀行直售房產(chǎn)雖在產(chǎn)權(quán)上沒有爭議，但可能由于債務(wù)人還在使用房屋，或存在其他未知債務(wù)糾紛，導(dǎo)致及時清退房屋存在不確定性。”李宇嘉說。
業(yè)內(nèi)人士建議，消費者應(yīng)重點關(guān)注房源的地段，同時需實地核查房屋現(xiàn)狀，確認是否存在租約、欠費等隱性問題。
王玉臣建議，消費者在競拍前需仔細評估房屋的具體狀況。此類房源可能因為空置較久存在維護問題或者房屋本身存在質(zhì)量問題，消費者需到現(xiàn)場看房核實，應(yīng)詳細了解房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)情況；消費者可到相關(guān)部門對房屋的性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況、查封抵押情況等進行核實，確認產(chǎn)權(quán)方面完全沒有問題后再出手購房。在購房前，消費者一定要仔細核實相關(guān)合同條款，包括一次性付款、限制辦貸時間、過戶時間等，尤其要關(guān)注瑕疵擔(dān)保、費用清算等條款，避免銀行通過格式條款免責(zé)。（來源：中國證券報）
