一審 產(chǎn)權(quán)證為一人 但登記簿顯示為共有

庭審時(shí)，住建局表示，自己未給阿東辦理房屋抵押登記，是符合相關(guān)規(guī)定的。

法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住建局作為本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記機(jī)構(gòu)，具有依法對(duì)該行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬進(jìn)行登記的行政職權(quán)。阿東向它申請(qǐng)辦理房屋抵押登記。該房屋系阿東在與阿宜的婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房系他們的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。盡管阿東在與阿宜離婚時(shí)約定該房歸他所有，他提交的房屋所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人為阿東，而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，該房屋的所有權(quán)人中仍有共有人的記錄。住建局認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。可見，該房仍為阿東與阿宜共同所有。

法院認(rèn)為，阿東未提供相關(guān)材料證明他符合單方申請(qǐng)辦理房屋抵押登記的條件，根據(jù)《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，他提交的材料不符合房屋抵押登記的要求，住建局在審查他提交的材料后根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，作出不予受理決定，并告知他需要補(bǔ)正的內(nèi)容并無(wú)不當(dāng)。

據(jù)此，法院一審駁回阿東的訴訟請(qǐng)求。

終審 離婚協(xié)議書不是物權(quán)變動(dòng)的憑證

一審判決后，阿東不服，向泉州市中級(jí)人民法院提起上訴。

阿東上訴認(rèn)為，住建局在他提交的申請(qǐng)登記材料齊全且符合法定形式的前提下拒絕受理他的房屋抵押登記申請(qǐng)，侵害他的合法權(quán)益；他持有的經(jīng)民政局蓋章的離婚協(xié)議約定房屋產(chǎn)權(quán)歸他所有，系房屋權(quán)利人放棄房屋權(quán)利的真實(shí)意思，符合《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，可以單方提出申請(qǐng)。

對(duì)此，住建局表示，離婚協(xié)議書是離婚雙方當(dāng)事人關(guān)于債的約定，并不必然產(chǎn)生物權(quán)上的效果，離婚協(xié)議書不是物權(quán)變動(dòng)的憑證。

中院審理查明，阿東與前妻約定涉案房屋歸阿東所有，該協(xié)議雖已生效但也僅具備債權(quán)效力。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生法律效力。因此，涉訴房屋欲從夫妻共有財(cái)產(chǎn)變更為阿東個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定，辦理相應(yīng)的房屋變更登記后才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。但阿東在辦理離婚登記后未與其前妻持《離婚協(xié)議書》向住建局申請(qǐng)變更登記，將該房屋登記在他名下，該房屋在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上仍屬共有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，應(yīng)由雙方共同申請(qǐng)登記。如今阿東單方申請(qǐng)抵押登記，不符合相關(guān)規(guī)定。

日前，中院終審維持原判。

■案例提醒

未經(jīng)共有權(quán)人的同意

無(wú)權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)

作為老百姓的一般理解，阿東和他的妻子在協(xié)議離婚的時(shí)候明確約定該房屋歸阿東所有，這個(gè)離婚協(xié)議經(jīng)過(guò)雙方簽字生效并且經(jīng)過(guò)婚姻登記機(jī)關(guān)確認(rèn)了真實(shí)性。那么，房屋就與阿東的前妻子沒有任何關(guān)系了。阿東可以任意處分該房屋，包括買賣、抵押等等。實(shí)際上，果真如此嗎？一名資深法官對(duì)此進(jìn)行了分析。

他說(shuō)，從法律層面來(lái)講，這是一個(gè)典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得和變動(dòng)問(wèn)題。

我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，以及房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，必須經(jīng)過(guò)房屋登記機(jī)構(gòu)依法登記才發(fā)生效力。2000年，該房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候?qū)儆诎|與其前妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間。我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，雖然當(dāng)時(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)也僅僅登記在阿東的名下，但該房屋的登記時(shí)間以及夫妻關(guān)系存續(xù)的事實(shí)決定了房屋產(chǎn)權(quán)為阿東與其前妻共同所有。2015年阿東與前妻簽訂離婚協(xié)議書，明確約定房屋歸阿東所有。但協(xié)議書只是雙方的一種合同，雖然經(jīng)過(guò)婚姻登記機(jī)關(guān)的確認(rèn)，真實(shí)性和合法性都不容置疑，但是合同只是一種債的法律關(guān)系，根據(jù)上述法律條款的規(guī)定，沒有經(jīng)過(guò)依法登記，并不產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)變更的效力。我國(guó)《物權(quán)法》第十四條也規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生法律效力。因此，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)要從阿東與其前妻共同所有變更為阿東的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理相應(yīng)的房屋變更登記后才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。

正因?yàn)樵陔x婚協(xié)議簽訂后，沒有及時(shí)地辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，導(dǎo)致到目前為止，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，該房屋的所有權(quán)仍然是阿東與其前妻的共同財(cái)產(chǎn)。阿東未經(jīng)共有權(quán)人的同意，無(wú)權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)，因此房屋登記機(jī)關(guān)拒絕了阿東的房屋借款抵押登記。