一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇日前在海南召開(kāi)，這次的論壇主題是“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”，樊綱、周其仁、巴曙松等著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和任志強(qiáng)、劉曉光、施永青等知名房地產(chǎn)人士參加了此次論壇。
提高容積率促經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示：“我個(gè)人特別不贊成經(jīng)濟(jì)適用房，我贊成廉租房。問(wèn)題關(guān)鍵在于如何增加供給，在有限的土地上生產(chǎn)出更多的房子。德國(guó)要求的容積率是2.5-3。我們?nèi)珖?guó)平均容積率據(jù)說(shuō)是0.45。怎么在這些問(wèn)題上做更多文章，提供更多供給，老百姓的錢(qián)能夠有所歸屬，整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)更平穩(wěn)一點(diǎn)。”
樊綱還認(rèn)為應(yīng)該取消戶籍制度，他說(shuō)：“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,中國(guó)農(nóng)民2億就夠了，這是大趨勢(shì)。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在給城里的戶籍人口提供的東西遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)民能夠得到的東西，價(jià)差非常高。農(nóng)民工市民化是大趨勢(shì)。其實(shí)就是怎么取消戶籍制度,然后講公共品供給，這個(gè)可以慢慢解決。”
緩出新政建言受質(zhì)疑
博鰲房地產(chǎn)論壇上，作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)的朱中一建議緩出調(diào)控新政的發(fā)言一出引發(fā)了很多爭(zhēng)議。在發(fā)言中朱中一說(shuō)：“中房協(xié)7月份已經(jīng)向國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)建議，目前暫緩出臺(tái)新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期，要盡量發(fā)揮市場(chǎng)在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)抓緊制定十二五城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃。”這一發(fā)言不久即引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)議，朱中一隨后回應(yīng)質(zhì)疑，稱中房協(xié)上書(shū)國(guó)務(wù)院暫緩出臺(tái)緊縮性政策報(bào)道屬不實(shí)炒作；建議政府調(diào)控樓市政策不松動(dòng)，重抓落實(shí)。
朱中一表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些變化，但是各地調(diào)整市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不一，政策效果也存在差異性。從部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的角度看，調(diào)控政策效果明顯，但從交易量大幅萎縮、觀望情緒比較濃厚的情況看，還不符合調(diào)控的要求。鑒于今年后幾個(gè)月引發(fā)經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大，完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保八的問(wèn)題也不大，所以，中央政府的調(diào)控樓市政策不會(huì)松動(dòng)。
開(kāi)發(fā)商慎對(duì)下半年
對(duì)于目前所有人最關(guān)心的下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商們呈現(xiàn)出一邊倒的態(tài)度，大多數(shù)都表示對(duì)下半年將持謹(jǐn)慎敬畏態(tài)度，有的甚至明確預(yù)測(cè)下半年將要降價(jià)。
恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗表示，雖然最近量少了，價(jià)還沒(méi)有跌，但下降的壓力還在。萬(wàn)科副總裁肖莉雖然沒(méi)有明確預(yù)測(cè)價(jià)格會(huì)降，不過(guò)她說(shuō)：“對(duì)于下半年我們認(rèn)為不能存有任何對(duì)于政策的僥幸心理。而且下半年供應(yīng)量會(huì)大幅度上升，特別是9月份后大量新盤(pán)入市，所以應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)抱有敬畏。新政之后，萬(wàn)科均價(jià)變化情況在14%左右?！?/FONT>
盛高公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理謝世東則建議在這個(gè)時(shí)期下，多做一些自住型產(chǎn)品。他表示，不要對(duì)未來(lái)幾個(gè)月政策的變化朝好的方面想太多。
今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全仍是一如既往地表現(xiàn)出樂(lè)觀：“政府可以調(diào)整關(guān)系。但是不能把所有希望寄托在行政的調(diào)控上就能改變我們的市場(chǎng)，改變我們的房?jī)r(jià)，改變我們的供應(yīng)、需求?？偟膩?lái)講，我個(gè)人判斷，今年下半年的態(tài)勢(shì)會(huì)比上半年好?！?/FONT>
目前市場(chǎng)存在問(wèn)題
朱中一表示，國(guó)家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，投機(jī)購(gòu)房行為基本得到遏制，一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步緩解，土地出讓的溢價(jià)水平明顯下降，安居工程建設(shè)明顯加強(qiáng)，但仍存在四個(gè)應(yīng)引起關(guān)注的問(wèn)題。
第一，商品住宅的交易量萎縮已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到二、三線城市。第二，如何增加住房有效供給盤(pán)活存量，包括把盤(pán)活閑置住房以及發(fā)展二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)統(tǒng)一結(jié)合起來(lái)，仍有很多問(wèn)題需要研究。朱中一建議政府部門(mén)要加強(qiáng)督察力度，盤(pán)活二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；應(yīng)抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為，發(fā)展租賃市場(chǎng)。第三，不少城市土地購(gòu)置面積和完成土地的開(kāi)發(fā)面積仍在同比下降，完成全年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃難度很大。朱中一建議政府有關(guān)部門(mén)要適當(dāng)調(diào)整土地的出讓底價(jià)，確保土地供應(yīng)計(jì)劃的增加。第四，年度保障性住房建設(shè)計(jì)劃完成難度比較大，多層次住房供應(yīng)體系形成還需進(jìn)一步的制度完善。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮則表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在市場(chǎng)化淘汰機(jī)制缺失、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置嚴(yán)重不均衡、交易主體缺位及需求早熟等四大缺陷。
拋出房地產(chǎn)不過(guò)剩論
“現(xiàn)在中國(guó)最不過(guò)剩的大概就是房地產(chǎn)。鋼鐵，大家都說(shuō)過(guò)剩了。水泥都說(shuō)過(guò)剩了，家電都說(shuō)過(guò)剩了，汽車(chē)也都說(shuō)過(guò)剩了。但是我們的房子不管怎么樣，城鎮(zhèn)居民還做不到1：1?！边@是華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在2010博鰲房地產(chǎn)論壇的精英對(duì)話中提出的觀點(diǎn)。任志強(qiáng)表示，還有很多的農(nóng)民要變成城市居民，他至少還要有一個(gè)房子。不管是買(mǎi)還是租，目前的問(wèn)題是沒(méi)有這么多房子保證居民住在里面，那是供不應(yīng)求。如果更多人進(jìn)入這個(gè)行業(yè)或者更多資金進(jìn)入，真正把土地供給瓶頸解決掉的話，就不會(huì)造成房屋價(jià)格的飛漲。
任志強(qiáng)還表示，老百姓預(yù)期心理錯(cuò)誤理解了“國(guó)十條”目標(biāo)，認(rèn)為一定要大跌和暴跌才能滿足欲望，但實(shí)際上價(jià)格下降幅度已很大。他列舉了一系列數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明問(wèn)題，他說(shuō)：“按70個(gè)城市計(jì)算，這70個(gè)城市中有增有減，增減相抵消后，就變成環(huán)比是零，但總的來(lái)看，二線城市雖然增長(zhǎng)5%，但一線城市降了1%，銷售額大幅下降，銷售額下降預(yù)示著價(jià)格在持續(xù)下降?！?/FONT>
