任志強(qiáng)稱其純屬“瞎分析” 今日將寫博反駁

　　本報(bào)訊 （記者邱瑞賢、武威）繼前日上午掛出一篇博客，預(yù)測(cè)未來一年房?jī)r(jià)將跌至2009年初水平的SOHO中國董事長潘石屹再次成為關(guān)注焦點(diǎn)（詳見本報(bào)8月30日A18網(wǎng)聞版《潘石屹博客稱房?jī)r(jià)將跌至2009年初水平》報(bào)道）。昨日下午，自稱由于該博客發(fā)表后收到很多朋友發(fā)問的他，再次掛出一篇博客，對(duì)這些疑問一一作答。

　　在這篇博客中，潘石屹堅(jiān)稱，推測(cè)房?jī)r(jià)下跌基本上是出于“常識(shí)”的考慮。有意思的是，就在他掛出這篇博客后不久，素來和他交鋒密切的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)立即發(fā)出微博稱，“小潘，純屬瞎分析，明天寫個(gè)博客教教你。題目就叫別聽小潘瞎忽悠吧?！?/P>

　　對(duì)此，潘石屹立即回應(yīng)：“我說的不一定對(duì)。但只有通過磋商才能找到正確的道路和方向，明天等您的博客。”

　　潘式答問：沒有領(lǐng)導(dǎo)找過我

　　問：您推測(cè)下半年住房?jī)r(jià)格有下跌壓力，但目前社會(huì)上有大量資金無處投放，房地產(chǎn)又是一個(gè)目前看好的投資產(chǎn)品，這些資金會(huì)不會(huì)繼續(xù)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)位？

　　潘石屹：常識(shí)很重要，不能違背基本常識(shí)，有一些城市住房的租金回報(bào)率僅有1%，而全世界平均值是7%~8%，且中國土地使用年限僅有七十年時(shí)間。衡量一個(gè)投資產(chǎn)品的好壞，回報(bào)率是一個(gè)很重要的指標(biāo)，不能不看回報(bào)率，僅看資產(chǎn)的升值，資產(chǎn)越升值回報(bào)率就會(huì)越低。

　　8月份交易量回升不是回暖

　　問：8月份的交易數(shù)據(jù)顯示，一些城市房地產(chǎn)交易量有明顯放量回升，有分析人士認(rèn)為這是市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)和征兆，請(qǐng)問您怎么看？

　　潘石屹：今年四月份以來，住房成交量明顯下降，這幾周有些城市的成交量回升，并不一定是住房?jī)r(jià)格上漲的先兆。

　　開發(fā)商資金緊張這一點(diǎn)很重要。上市開發(fā)企業(yè)在所有開發(fā)商中應(yīng)該是資金狀況不錯(cuò)的，但今年半年報(bào)公布結(jié)果讓市場(chǎng)很吃驚，有些上市開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)100%以上。這都是這半年來發(fā)生的變化，真正降價(jià)的壓力是來自企業(yè)內(nèi)部資金的緊張。

　　問：目前對(duì)住房?jī)r(jià)格的推測(cè)很多基于住房市場(chǎng)受政策影響很大，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，脫離調(diào)控政策影響，純粹基于市場(chǎng)來看，您認(rèn)為會(huì)是什么狀況？會(huì)不會(huì)持續(xù)走高？

　　潘石屹：真正的力量來自于市場(chǎng)，來自于供求關(guān)系。供應(yīng)量減少，需求旺盛時(shí)，無論出臺(tái)什么樣的政策，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。今年“國十條”通過“問責(zé)制”加大保障房建設(shè)的比例，這就要看政策的執(zhí)行有多大的決心，愿意付出多大的資金了。從目前市場(chǎng)來看，有一股強(qiáng)大的力量，讓住房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格回歸理性，回歸常識(shí)，但一定還有另一股反作用力，已經(jīng)購買了房子的人和開發(fā)商肯定不愿意住房?jī)r(jià)格下降，但這只是一種愿望，擋不住供應(yīng)量的加大，回報(bào)率減少和企業(yè)資金緊張的壓力。

　　央企搶地不開發(fā)

　　問：您和任志強(qiáng)同時(shí)公開看跌下半年的住房市場(chǎng)，是不是受到有關(guān)部門的壓力或者收到有關(guān)的內(nèi)部消息？

　　潘石屹：今年4月份出臺(tái)政策前后，有幾位領(lǐng)導(dǎo)詢問過我的意見，我對(duì)一個(gè)家庭只允許購買一套住房和政府限價(jià)的政策提出了自己的意見和看法，對(duì)其他的政策都表示支持和理解。

　　之后再?zèng)]有任何領(lǐng)導(dǎo)和部門找過我，或打過電話，也沒有任何內(nèi)部消息，我所有判斷是來自于市場(chǎng)的信息。

　　問：您在前次博客中強(qiáng)調(diào)住房?jī)r(jià)格會(huì)回到2009年初的水平，請(qǐng)問這樣大幅的下跌推測(cè)，您的依據(jù)是什么？

　　潘石屹：通過許多指標(biāo)評(píng)價(jià)來看，住房?jī)r(jià)格回到2009年初的水平是正常房?jī)r(jià)水平。2009年之后，有兩大因素推高了住房?jī)r(jià)格：一是政府發(fā)放的四萬億；二是央企（不僅是央企，還有那些房地產(chǎn)行業(yè)之外的企業(yè)）搶地王。四萬億救市計(jì)劃，再加上銀行寬松貨幣政策推高了房?jī)r(jià)，有人不愿意承認(rèn)這一點(diǎn)，認(rèn)為沒有一分錢流入房地產(chǎn)，錢如水，潑出去，不知道會(huì)流到什么地方、什么行業(yè)去。央企地王，立竿見影推高房?jī)r(jià)，并且這些央企因過去沒有開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，沒有開發(fā)的隊(duì)伍，現(xiàn)搶地王，現(xiàn)挖人。我們公司就面臨著很大的壓力，普通員工挖過去都成了部門經(jīng)理，工資增加了兩倍。但這些“地王”還是遲遲不能開發(fā)，形成市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量不多。當(dāng)這些突發(fā)的外在因素恢復(fù)正常了，房?jī)r(jià)也應(yīng)該恢復(fù)正常。這就是我預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)回到2009年初房?jī)r(jià)水平的原因。