專家認(rèn)為，雖然近期交易量有所上升，但主要是由部分低價(jià)入市的個(gè)盤拉動(dòng)，整體銷售并不理想，以當(dāng)前的成交量難以支撐房價(jià)上漲

　　李匯豐

　　“來的人咋這么多呢？現(xiàn)在每天來看房的車比上個(gè)月多幾倍！”上周末，在融僑·中央花園的售樓處門前，負(fù)責(zé)迎賓的保安小杜這樣問他的同事。下午4點(diǎn)，售樓處前可以停十多輛車的停車場，已經(jīng)沒有了空位。

　　無獨(dú)有偶，同在奧體樓盤保利·香檳國際做置業(yè)顧問的謝小姐，這一天也是十分的繁忙。“現(xiàn)在常常是前一組客戶還沒有接待完，后一組看房客戶又到了。有時(shí)一個(gè)人要同時(shí)接待幾組客戶?！?/P>

　　沒錯(cuò)，這樣的情形已不僅限于某幾家樓盤，也不局限于一兩個(gè)板塊。越來越多的一線銷售人員、業(yè)內(nèi)專家和購房者都發(fā)現(xiàn)了一個(gè)不爭的事實(shí)：那就是至少從成交上看，在經(jīng)歷了新政后買賣雙方3個(gè)月時(shí)間的博弈，南京樓市近期出現(xiàn)了回暖的跡象。

　　■本報(bào)地產(chǎn)評論員 李匯豐

　　低迷十周后爆發(fā)

　　樓市的回暖跡象是在三周前出現(xiàn)的，分水嶺出現(xiàn)在7月19日。在那天以前，南京樓市已經(jīng)連續(xù)十周認(rèn)購或成交交替低迷。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，自5月第一周（5月3日-5月9日）全市認(rèn)購957套、成交231套之后，南京樓市的認(rèn)購量就長期維持在500套左右；成交量雖然情況稍好，但一半時(shí)間中也基本徘徊在200、300套的樣子，最低的一周（6月14日-6月20日）甚至降到了178套，成為新政后的最低水平。

　　但7月19日開始，南京樓市的成交量則變成了芝麻開花——節(jié)節(jié)高。網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，最近三周以來（7月19日-8月8日），南京房地產(chǎn)市場的認(rèn)購及成交數(shù)據(jù)分別為：708套、306套；906套、253套；956套、621套。如果從最后一周的認(rèn)購及成交量來看，該數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了5月第二周以來的最高點(diǎn)，超過了前面12周中任何一周的成績。這樣的成績是比最低一周（6月14日-6月20日）認(rèn)購多一倍，成交多兩倍以上。

　　多個(gè)樓盤齊發(fā)力

　　當(dāng)然，稍加留意來看就可以發(fā)現(xiàn)，銷量的回暖與個(gè)盤發(fā)力是緊密聯(lián)系在一起的。先是7月19日-7月25日這一周中的24日，位于江北板塊的榮盛龍湖半島開盤。項(xiàng)目以低于業(yè)內(nèi)預(yù)期的價(jià)格，一天之中就認(rèn)購了225套房源，為全市貢獻(xiàn)了較大銷量。接著，7月26日-8月1日這周內(nèi)，江寧兩大樓盤開始發(fā)力。在東郊小鎮(zhèn)精裝挑高小戶型熱賣152套、天鵝湖花園開盤一天便消化95套房源之后，該板塊當(dāng)周認(rèn)購量達(dá)到了301套之多。

　　至于最近一周，即8月2日-8月8日，南京樓市最大的“功臣”當(dāng)屬河西板塊的保利·香檳國際與萬達(dá)廣場。前者在上周推出共計(jì)186套房源，雖然118-310平方米的主力戶型面積不小，但該項(xiàng)目還是在一周內(nèi)收獲了127套房源，從而穩(wěn)居當(dāng)周南京樓盤銷量排行榜的冠軍。至于后者萬達(dá)廣場，隨著項(xiàng)目的商業(yè)配套日益成熟、客戶認(rèn)可度越來越高，110套的銷量可以說是其長期熱銷的延續(xù)。

　　合理定價(jià)打動(dòng)剛需

　　對于近期南京樓市銷售的回暖，最重要的因素可以說眾口一詞，幾乎都指向了合理定價(jià)。在這方面，最典型的樓盤莫過于江北六合的榮盛龍湖半島。該項(xiàng)目打出的4500元/平方米均價(jià)，不但低于同區(qū)域其它樓盤5000元/平方米左右的價(jià)格，并且低于很多業(yè)內(nèi)人士和購房者的預(yù)測。在江寧東山板塊，推動(dòng)成交量上漲的天鵝湖花園，也是通過8800元/平方米的合理定價(jià)，一舉賣掉了所推96套房源中的95套。

　　除了價(jià)格因素，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷量的上升，最大貢獻(xiàn)者應(yīng)當(dāng)是剛需。“樓市銷售量的上升主要應(yīng)該歸功于剛性需求購房者?！毖啪訕肥蹣遣拷?jīng)理邵晴的分析，代表了很大一批業(yè)內(nèi)專家的看法：“調(diào)控初期，由于無法判斷后市，不少剛性需求將購房計(jì)劃向后延遲?，F(xiàn)在，經(jīng)過3個(gè)多月的博弈，樓市環(huán)境開始變的穩(wěn)定，剛性需求逐漸開始出手?！?/P>

　　事實(shí)也確實(shí)如此。據(jù)了解，近三周銷售量較大的5個(gè)樓盤中，東郊小鎮(zhèn)、天鵝湖花園、榮盛龍湖半島與萬達(dá)廣場，很大程度上都是剛性需求購房者在支撐。而另一些以剛性需求為主的樓盤，也在近期取得了不錯(cuò)的成績。在城南，主打小兩房、小三房的金浦名城世家上周賣掉82套，日均銷售10套以上；在江寧，特推稀缺80平方米小兩房的宜家國際公寓，曾在一周內(nèi)賣掉66套。