近期，在歐美樓市前景慘淡的預(yù)期下，我國(guó)樓市又頻繁閃現(xiàn)境外資本的活躍蹤影。業(yè)內(nèi)人士及專家指出，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控正處于不斷加碼的關(guān)鍵時(shí)刻，我國(guó)對(duì)或明或暗流入樓市的外資監(jiān)管仍存在諸多薄弱環(huán)節(jié)，須謹(jǐn)防其干擾調(diào)控成效。

　　房產(chǎn)開發(fā)外資增幅轉(zhuǎn)正

　　9月上旬，在廈門出席第二屆中國(guó)國(guó)際地產(chǎn)投資交易會(huì)的部分業(yè)內(nèi)人士透露，近期，國(guó)際資本大舉進(jìn)入亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，在我國(guó)房地產(chǎn)直接投資活躍。

　　據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從今年6月起，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的外資同比增幅開始轉(zhuǎn)正，且增長(zhǎng)迅速。僅9月份，全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中，增資的達(dá)43家，新設(shè)立的有31家，這些數(shù)字均大幅超出過(guò)去3年的平均水平。

　　戴德梁行中國(guó)行政總裁張國(guó)正透露，外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)特別是一線城市的投資正呈回升勢(shì)頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等來(lái)自香港和新加坡的開發(fā)商，以及高盛、瑞銀、佰士通等歐美投資者。

　　房企海外融資百余億美元

　　業(yè)內(nèi)人士分析，外資近期頻繁活動(dòng)，除了預(yù)期人民幣升值和看好中國(guó)房地產(chǎn)投資前景以外，國(guó)內(nèi)開發(fā)商大規(guī)模海外融資，導(dǎo)致外資“曲線”涌入。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等30多家房企相繼推出海外融資計(jì)劃，融資規(guī)模達(dá)100多億美元。

　　國(guó)內(nèi)房企海外融資存風(fēng)險(xiǎn)

　　某房地產(chǎn)指數(shù)研究院最新報(bào)告指出，國(guó)內(nèi)房企獲取貸款難度加大，再融資全面收緊，只能加速構(gòu)建多元化融資渠道，發(fā)行海外債券等成為融資選擇。

　　麥格里銀行集團(tuán)中國(guó)區(qū)一位分析人士認(rèn)為，中國(guó)房企海外融資是用高額利息換取，這吞噬了企業(yè)的利潤(rùn)，潛藏債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　■ 表現(xiàn)

　　1 外資房企增加直接投資

　　新加坡國(guó)有投資公司淡馬錫控股全資子公司豐樹產(chǎn)業(yè)，確定今年底前推出一個(gè)近10億美元的中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)基金?！斑@將是內(nèi)地地產(chǎn)領(lǐng)域一只規(guī)模最大的外資基金?！毕愀鄹咩y國(guó)際有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，豐樹產(chǎn)業(yè)2005年涉足內(nèi)地房地產(chǎn)投資，目前已在北京等一線城市至少直接投資了4處高檔商業(yè)地產(chǎn)。

　　此前不久，美國(guó)私募股權(quán)投資巨頭佰士通集團(tuán)與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，合作開發(fā)大連一豪華酒店及高檔公寓項(xiàng)目。此消息被視為外資加速布局我國(guó)房地產(chǎn)的見證之一。

　　2 外資大鱷頻繁接手房產(chǎn)大宗交易

　　“近期，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的大宗交易也較頻繁?！毕愀鄹咩y國(guó)際有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年7月，摩根士丹利將位于上海陸家嘴附近的一處高檔住宅項(xiàng)目出售給了摩根大通，成交價(jià)折合人民幣約12億元;與此同時(shí)，雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司以人民幣50多億元的價(jià)格將旗下公司30%的股權(quán)轉(zhuǎn)手給了摩根士丹利。

　　3 國(guó)內(nèi)房企蜂擁海外融資

　　今年來(lái)，國(guó)內(nèi)房企海外融資幾成蜂擁之勢(shì)。

　　4月，金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元;6月，恒大地產(chǎn)通過(guò)私募股權(quán)的方式得到了5億多美元融資，主要投資者為香港新世界發(fā)展有限公司、德意志銀行、美林銀行等多家境外機(jī)構(gòu);8月，碧桂園發(fā)布公告，將針對(duì)海外市場(chǎng)發(fā)行4億美元的優(yōu)先票據(jù)。9月28 日，國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商方興地產(chǎn)發(fā)布公告，公司擬發(fā)行5億美元長(zhǎng)期次級(jí)可換股證券，發(fā)行的可換股證券本金總額最多為6億美元。

　　■ 觀點(diǎn)

　　“用稅收等手段調(diào)控外資投機(jī)”

　　專家認(rèn)為只有加強(qiáng)監(jiān)管外資才能鞏固調(diào)控成果

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴記者，外資活躍態(tài)勢(shì)，推高部分城市房?jī)r(jià)的作用恐將顯化，這不利于國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。只有切實(shí)加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管力度，才能鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。

　　景乃權(quán)認(rèn)為，首先要梳理外資投資房地產(chǎn)政策。此前商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問(wèn)題的通知》，便利外資涌入各地房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)前亟待健全地方吸引外資入房地產(chǎn)的規(guī)定。其次，針對(duì)外資大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，采用稅收、信貸等手段調(diào)控外資投機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)政策的制定，要考慮人民幣匯率改革進(jìn)程。

　　最后景乃權(quán)建議，針對(duì)目前外資流入房地產(chǎn)底數(shù)不清等問(wèn)題，要盡快建立健全信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，及時(shí)掌握態(tài)勢(shì)，預(yù)防外資炒作。