今年以來，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地的融資通道陸續(xù)被收緊。在國際熱錢洶涌的背景下，有條件的地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向海外融資，廣備“冬糧”，而中小房企則求助民間高息借款。
海外融資逾200億美元
二次調(diào)控讓部分房企的資金鏈逐步收緊，在關(guān)閉資本市場直接融資渠道、限購控制銷售之后，近日銀監(jiān)會(huì)又出臺(tái)《信托公司關(guān)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，讓地產(chǎn)信托陷入被叫停的危險(xiǎn)，往年救命稻草般的信托融資也被戴上了枷鎖。
在此情況下，不少房企將融資對(duì)象瞄準(zhǔn)香港的海外資金。從10月下旬開始，內(nèi)地房企就有多筆海外融資浮出水面。
10月25日恒盛地產(chǎn)公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款。11月2日，中國海外傳出在海外發(fā)債的消息，但至今仍未披露該筆債券融資的詳情。公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元、利率13%的額外優(yōu)先票據(jù)。11月24日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請(qǐng)，把40億美元債務(wù)工具計(jì)劃發(fā)行的票據(jù)安排在交易所上市，票據(jù)將于11月26日起計(jì)的1年內(nèi)發(fā)行。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月底至今的這一波海外融資潮，內(nèi)地房企擬融資規(guī)模在50億美元左右。而從年初至今，內(nèi)地房企海外融資規(guī)模已超過200億美元。
以恒盛地產(chǎn)為例，10月中下旬，該公司已經(jīng)第三次融資。值得注意的是，恒盛地產(chǎn)頻繁向海外融資的行動(dòng)，代表了一些房企尋求資本支持的新“錢途”。
除恒盛地產(chǎn)之外，寶華地產(chǎn)、方興地產(chǎn)都先后向海外進(jìn)行融資。9月19日寶龍地產(chǎn)稱，將發(fā)行總額2億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)。9月28日方興地產(chǎn)公告稱，公司擬發(fā)行5億美元的次級(jí)可轉(zhuǎn)股債券，于2015年到期。這是方興地產(chǎn)今年以來首次推出大規(guī)模融資計(jì)劃。
“4%、5.75%的低息貸款現(xiàn)在已經(jīng)非常少見?！币煌缎腥耸糠Q，雖然在香港等海外交易所上市的企業(yè)還有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本已經(jīng)非常之高。
事實(shí)上，8%-13%的高息貸款，已經(jīng)是今年內(nèi)地房企在港融資的普遍利率。今年5月樓市調(diào)控剛開始，花樣年就已以14%的高昂息率發(fā)行美元債券，募集資金1.2億美元。即使在今年上半年，碧桂園、恒 大等公司發(fā)債融資的利息也高達(dá)13%。
一地產(chǎn)商表示，融資渠道明年可能會(huì)更緊，趕緊備足糧草。明年的資金狀況將成為行業(yè)競爭的關(guān)鍵因素。
地下錢莊輸血
中國證券報(bào)記者從擔(dān)保公司、典當(dāng)行等獲悉，目前部分開發(fā)商紛紛加速尋找銀行外的融資渠道，民間借貸月利率更是一度攀升至6%，高出金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率近15倍。
樂貸網(wǎng)總經(jīng)理徐磊對(duì)中國證券報(bào)記者表示，公司幾乎每周都接到地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“借錢”電話，包括濟(jì)南、濱州、濰坊、德州等地中小型地產(chǎn)商。他們最近貸出2000萬元一筆貸款給某地產(chǎn)商，月利息4%多。
在徐磊看來，與2009年樓市調(diào)控不同，今年開發(fā)商普遍覺得可以“撐”過去，于是敢于借錢。臨近年底，施工費(fèi)等資金周轉(zhuǎn)困難，紛紛外出找錢。
樂貸網(wǎng)的一般貸款周期為3-6個(gè)月。據(jù)稱。目前有的地方民間借貸的月息高達(dá)5-6%。
一位不愿透露姓名的民間地產(chǎn)基金合伙人表示，“上門找我們的地產(chǎn)項(xiàng)目太多了，長期融資、短期過橋，各種需求都有。”
據(jù)介紹，有一個(gè)開發(fā)商拿下近5000萬元的項(xiàng)目，但由于受調(diào)控影響，無法像之前挪用其他銀行貸款支付地價(jià)。如果不繳納土地款，開發(fā)商就拿不到“四證”，時(shí)間拖得過久，可能遭遇地方政府的土地罰金，甚至收回土地。于是求助民間短期高利貸，最近像他一樣準(zhǔn)備“賭”一把的人很多。
“在宏觀調(diào)控的大背景下，銀行開發(fā)貸款的門檻越來越高，一向靠密集資金運(yùn)作的開發(fā)商不禁感到壓力加大。于是，部分開發(fā)商開始加速尋找除銀行貸款外的融資渠道?！币恍庞脫?dān)保公司負(fù)責(zé)人介紹，早在今年初，就有部分為錢所困的中小開發(fā)商找到擔(dān)保公司，要求盡快借貸，只要現(xiàn)金流能夠動(dòng)起來，后續(xù)項(xiàng)目就能無憂，否則，很可能成為爛尾項(xiàng)目。記者 周文天
