■ 聲音

　　防止非限購二三線城市房價瘋漲

　　●朱中一(中房協(xié)副會長)

　　整體來看樓市調(diào)控一年作用明顯。首先各地樓市漲幅趨緩，其次保障房安居工程明顯加強。如果沒有調(diào)控，房價過快上漲和保障房缺失兩個問題不會迅速改善。從全國樓市的量價來分析，一線城市成交量出現(xiàn)持續(xù)下跌，許多二三線城市由于不受限購影響，市場不錯，導致全國樓市成交量出現(xiàn)了同比上升。價格上，北京、上海、深圳等一線城市的房價還沒有出現(xiàn)“明降”，但市場上開發(fā)商打折、送裝修、送車位等折扣和優(yōu)惠增多，出現(xiàn)了“暗降”的苗頭。

　　目前尤其要注意的是，要防止房價過快增長的趨勢從一線城市向非限購的二三線城市蔓延。樓市過熱對企業(yè)、購房者都沒有好處。為此，我們行業(yè)協(xié)會一直要求企業(yè)理性一點，今年定價上不要盲目漲價，以免倒逼政府出臺新的調(diào)控。其次，目前發(fā)改委要求商品房實行備案制度，地方政府應該把控好窗口審核，使房價能符合當?shù)氐恼{(diào)控目標。

　　還會出臺更嚴厲調(diào)控政策

　　●范小沖(陽光100置業(yè)集團常務副總裁)

　　持續(xù)的樓市調(diào)控肯定發(fā)揮了作用，體現(xiàn)在三點上，一是房價過快上漲得到控制；二是未來預期發(fā)生了變化；三是限購、限貸、限價對購買行為產(chǎn)生極大影響，市場上觀望情緒很強。

　　由于未來保障房將大量供應，將和商品房形成樓市雙軌制，開發(fā)商都在思考如何在保障房占據(jù)半壁江山的樓市生存、發(fā)展?，F(xiàn)在能看到大家都在謀求轉(zhuǎn)型，要么轉(zhuǎn)投二三線城市或加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、以及產(chǎn)品升級換代，要和保障房產(chǎn)品做出明顯區(qū)別。

　　但目前的調(diào)控沒有完全達到中央的預期目標，尤其是對地方政府出臺的房價調(diào)控目標不滿意。我預計今年還會出臺更加嚴厲的樓市政策，會對現(xiàn)有行政和金融政策做出一些調(diào)整，比如在地方政府問責、開發(fā)商利潤率控制以及開發(fā)商融資上都會更加嚴厲，但在通脹、流動性充裕等因素作用下，未來好的商品房價仍會上漲。

　　■ 建議

　　從行政調(diào)控轉(zhuǎn)為稅收調(diào)節(jié)

　　范小沖、朱中一均表示，未來樓市調(diào)控的方向應該由行政調(diào)控或轉(zhuǎn)換為稅收調(diào)節(jié)。

　　范小沖說，政府希望的是樓市健康發(fā)展，目前以限購、限貸、限價等行政手段進行短期壓制效果明顯，相信等保障房體系建設起來后，這些行政控制會漸漸轉(zhuǎn)換為稅收等調(diào)節(jié)手段，最終實現(xiàn)商品房和保障房兩個市場的分離，畢竟長期使用行政手段會使得資源錯配，以及政府對市場的誤判。

　　朱中一表示：“我個人判斷，今年內(nèi)樓市調(diào)控政策不會有太大變化。樓市調(diào)控方向肯定是對的，行政手段短期內(nèi)效果顯著，但也有一旦取消限購，市場報復性反彈的擔憂。不如以稅收取代行政控制，仿效新加坡和臺灣地區(qū)，區(qū)分普通住宅和高端商品房，從交易、持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)劃分不同成本。”此外，朱中一還認為，要從根本上理順問題，中長期制度建設必須提上議程，包括中央和地方政府如何分蛋糕，二者如何理順財權、事權、以及土地招拍掛制度、城鄉(xiāng)二元土地制度如何完善、突破等。