臺(tái)海網(wǎng)5月31日訊 據(jù)東南網(wǎng)報(bào)道，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，不僅建造一座城，還創(chuàng)造了一批蒙神。
曾經(jīng)這里鼓樂齊鳴，鑼鼓喧天，紅旗招展，說是要在這里修筑一座城，創(chuàng)造一個(gè)商業(yè)奇跡，無數(shù)投資者抱著真金白銀，爭(zhēng)相下單，仿佛遲了一步就跟不財(cái)神的步伐了。
這個(gè)就是湖里萬達(dá)廣場(chǎng)，當(dāng)年萬達(dá)網(wǎng)站上宣稱廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)是大連萬達(dá)進(jìn)入廈門的首個(gè)項(xiàng)目，是繼福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)后，大連萬達(dá)再次加大海西經(jīng)濟(jì)區(qū)投資的重點(diǎn)項(xiàng)目。作為大連萬達(dá)布局海西的又一力作，在政策頻現(xiàn)的2010年，面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云突變，湖里萬達(dá)廣場(chǎng)銷售逆勢(shì)飆紅。
7月23日開盤，6個(gè)月時(shí)間多次推盤，次次熱銷，湖里萬達(dá)廣場(chǎng)奏響了廈門銷售最華美的篇章，隨著12月26日全商務(wù)辦公產(chǎn)品完美收官，該項(xiàng)目成為2010年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)“銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額”三冠王，同時(shí)榮獲2010年廈門“城市綜合體標(biāo)桿”和“年度銷售冠軍”兩項(xiàng)殊榮，成為廈門房地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目。客戶用腳投票，再一次印證了萬達(dá)廣場(chǎng)強(qiáng)大的品牌魅力。
然而，2年過去了，萬達(dá)印證了成就一個(gè)自己的神話，卻把神話的追求者無情地放在了現(xiàn)實(shí)的鹽堿地上，目前，廈門58同城等諸多房產(chǎn)網(wǎng)站上掛出公寓招租信息顯示，原先1套58萬的精裝公寓，（配置了灶臺(tái)，抽油煙機(jī)，熱水器，馬桶等）目前的租金為1100~1300元不等，基本上是10層以下1100，20層以下1200，20層以上1300元。如果里面配套設(shè)施齊全，基本在1800元左右。
隨著今年島內(nèi)出租房價(jià)格不斷上漲，這個(gè)價(jià)格與島內(nèi)其它地方相比，簡(jiǎn)直就是白菜價(jià)格。
筆者隨便問了一下中介，問該公寓出售情況如何，目前，單套出讓價(jià)格在68萬左右，但是基本上是有價(jià)無市。這個(gè)也難怪，算一筆經(jīng)濟(jì)賬就明白了。
第一、以出租計(jì)算，前提不計(jì)通貨膨脹，不漲租金，連續(xù)不間斷出租。以中間樓層出租1200元/月為例，據(jù)此計(jì)算，大概需要40年（483.3個(gè)月）才能收回投資。
第二、以一年定期儲(chǔ)蓄利率（3.5%）計(jì)算，58萬元存銀行，40年回報(bào)率為：230萬。
第三，以目前通貨膨脹率（4.5%）計(jì)算，58萬元資產(chǎn)，40年后折現(xiàn)價(jià)值為：337萬。
第四，以貸款利率計(jì)算（7.05%）首付50%，20年貸款，計(jì)算，58萬資產(chǎn)，首付29萬，貸款20年，采用等額本金法：每月需要償還本息：2257.08元，20年還款總額541699元。計(jì)算總貨幣支出：831699元。
按上面4種算法，如果你什么都不做，把錢存銀行，那么40年后，你將有230萬。如果你只租不賣，那么你要40年才能收回本金，不計(jì)利息。如果你命苦一點(diǎn)，還是貸款的，那么你不僅不賺錢，還要倒貼24萬。
或許你會(huì)說，目前通貨膨脹得厲害，反正是負(fù)利率，最終可以通過通貨膨脹來保值。問題是未來經(jīng)濟(jì)的遠(yuǎn)景一定不會(huì)出現(xiàn)5%通貨膨脹，因?yàn)榻?jīng)歷了08年金融危機(jī)，10年歐債危機(jī)之后，各國政府的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)很高了，包括我們的政府，已經(jīng)沒有能力再進(jìn)行一輪財(cái)政擴(kuò)張，未來一定是要勒緊褲腰帶，逐步去除債務(wù)化的過程，在這個(gè)過程中，經(jīng)濟(jì)速度會(huì)放緩，甚至?xí)霈F(xiàn)一點(diǎn)通貨緊縮的趨勢(shì)，負(fù)利率的時(shí)代很快會(huì)過去。到時(shí)候，那些購入商業(yè)資產(chǎn)抵御通脹想法的人，在正利率時(shí)代，將面臨著高負(fù)債，低資產(chǎn)回報(bào)率的困境，從而出現(xiàn)損失。
還有就是筆者了解了一下，湖里萬達(dá)周邊的交通情況，多數(shù)公交是東西走向的，多數(shù)站點(diǎn)位置在湖里區(qū)域內(nèi)，而到思明區(qū)的公交幾乎沒有，或者需要轉(zhuǎn)乘。而思明區(qū)目前是就業(yè)者主要聚集的地方。因?yàn)楣惑w系的不合理，導(dǎo)致了目前商業(yè)不旺，居住人少的情況，加上萬達(dá)超前的商業(yè)布局，目前周邊的樓盤因?yàn)闃莾r(jià)過高，銷售和入住稀少，周邊又是一圈城中村，存在不少安全隱患，這也導(dǎo)致去那邊居住的人就更少了。綜上原因，導(dǎo)致萬達(dá)目前“售貨員比顧客多，物業(yè)人員比住戶多”的奇觀。萬達(dá)所謂的商業(yè)神話，只不過是成就了自己，套牢了多數(shù)追隨它的投資者。（文/蔡燕香）
