核心提示：《物權法》一個最基本的思想，就是只有公共利益才可以征用土地。地方政府不會像中央政府那么積極地推動物權法的實施，那么就需要老百姓斗爭，捍衛(wèi)自己的權利。物權法就是要迫使政府依法行政，就是要限制政府，而它的順利實施要靠全體人民斗爭。
燕趙都市報3月27日報道 在昨日報告會間隙，本報記者在河北東方法澤教育培訓學校的特意安排下，就讀者關心的《物權法》問題，專訪了梁慧星教授。
本報記者：《物權法》規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。但現(xiàn)在很多都是商業(yè)利益在征地。
梁慧星：《物權法》通過后，一個最基本的思想，就是把商業(yè)用地排除出去，只有公共利益才可以征用土地，像機場了，高速公路了，公共利益雖然法律上沒有下定義，但理論上有定義，就是社會成員都能夠直接享受到的利益，開發(fā)商所征收的是商業(yè)用地，不屬于公共利益，征收制度就是要把商業(yè)用地排除出去。排除出去怎么辦呢，政府會劃定一些區(qū)域，可以轉為建設用地，可以蓋房的區(qū)域，企業(yè)可以向政府申請，取得一個批件，但并不是批給開發(fā)商土地，而是指標，開發(fā)商得到指標后，比如說是農(nóng)田，需要自己一戶一戶地去和土地承包經(jīng)營者談判，如果是居民的房子，也需要一戶一戶去談，這樣就把地方政府濫用征收，損害人民利益的問題解決了。因為征收補償價非常低，政府把土地拿過來，一轉讓出去，差價很大，政府非常積極，因為它是無本生意，但損害了農(nóng)民的利益，損害了居民的利益，現(xiàn)在解決的就是這個重大的問題。
本報記者：但如果有農(nóng)民或住戶不同意拆遷條件怎么辦？
梁慧星：這是個特殊的問題，萬一遇到一個人，或者一個住戶正好在這個建房項目的中心，怎么辦？將來無非是兩種辦法，一種就是聽之任之，你雙方談，你自己的事，談不攏，與我政府無關，國外有些就采取這種方案，也不是沒有道理。另外一種就是要干預被拆遷戶“權利濫用”，比如你這個房子就值三十萬，給你三百萬你還不賣，就可以向法院起訴，看我的買賣合同是否合理，請求法院認定買賣合同的價值，另外，你的行為導致了我的損失，侵犯了我的權利，如果法院認定合同拆遷費用數(shù)比較合理，一經(jīng)判決，你就要搬，不搬，就強制執(zhí)行。你雖然有物權，但很微小，給別人造成損失巨大，幾百戶都拆了，都心滿意足，就你這一戶，你自己利益得不到多少，但給別人造成巨大損害，屬于權利濫用。
本報記者：但《物權法》本身對公共利益規(guī)定得并不詳細。
梁慧星：《物權法》上關于公共利益包含內容的表述一般有兩種模式，一種是列舉的辦法，列舉哪些項目，最后加一個“等”，“等”字后面加一個其它法律認定的公共利益。他的意思就是說，是不是公共利益不能由政府說了算，你政府說是公共利益，別人說這不是公共利益，將來可能就要有法律來認定，不讓政府來認定，但它有一個問題，就是列舉不完，另外一個方案就是不列舉，就只說“為了公共利益”，民法理論上什么是公共利益還是有鑒定的，是全體社會成員直接享受的利益。比如說建一個廣場，到底是不是公共利益，可以向法院起訴，由法院來認定，法院怎么認定呢，開個聽證會，找些專家來認定。
本報記者：出現(xiàn)糾紛怎么辦？
梁慧星：我認為一個是行政復議，一個是法院訴訟，兩個渠道都可以。以前只有行政復議，對行政復議，復議的機關對政府能說什么，法院訴訟對老百姓來說是多一個出路。
本報記者：您曾經(jīng)說過，這部法律將終結現(xiàn)在的強制拆遷的情況。
梁慧星：我說的強制拆遷是指違法的強制拆遷，一些商業(yè)用地因為沒有達成協(xié)議，一下子給人家推掉了，這些都是一些政府或開發(fā)商干的，如果將來通過了法律程序，法院判定強制執(zhí)行，那還是會有強制拆遷，只不過是強制執(zhí)行拆遷。不經(jīng)法律的強制拆遷將來應該是沒有了。
本報記者：有這樣一個說法，開發(fā)商在出賣商品房的時候，價格里已經(jīng)包含著車庫的錢。
梁慧星：還不能這樣認為，我們如果有懷疑，可以通過審計，看房價里是否包含了車庫建設費用，像一些小區(qū)，不是一個兩個三個的地下車庫，而是規(guī)模相當大，甚至會有幾千個停車位，房價都攤了很不容易，另外開發(fā)商修車庫，造價也不亞于蓋房子，北京2000年的時候，三環(huán)以外的房子都贈送車位，二環(huán)小區(qū)絕沒有贈送的，現(xiàn)在三環(huán)小區(qū)恐怕也沒有贈送的，這是市場因素決定的。但一些小區(qū)地面上的停車位，這不是專門的停車位，就是小區(qū)內道路兩旁的，綠地旁邊的，劃出車位來，開發(fā)商收租金，這是不合理的，這些車位占用的是業(yè)主共有空間，這些國有位就應該歸全體業(yè)主所有。收取車位的錢，要歸業(yè)主大會所有，可以用來支付維修金，管理費等。
本報記者：車位問題，在《物權法》施行之前，是否可以追溯，比如現(xiàn)在的車位問題，是否就可以按照《物權法》的規(guī)定來解決。
梁慧星：這要由法院來規(guī)定，《物權法》實施總有一個適用的過渡期，《物權法》生效后，是不是溯及既往，最終還要由最高法院來規(guī)定。這些問題怎么處理，都會有一個解釋。
本報記者：您談到一個觀點，只要房子在，那么房子的所有權就永遠是業(yè)主的，這和70年的土地所有權有什么關系？
梁慧星：房子是一個不動產(chǎn)，房子下面的土地是另外一個不動產(chǎn)，70年滿了以后，土地使用權就滿了，法律規(guī)定自動續(xù)期，但到底怎樣的使用方法，現(xiàn)在還沒有定，幾十年以后的事情，現(xiàn)在要說免費，不知道將來是什么樣的情況，現(xiàn)在說收費，也可能到時候不需要收費，農(nóng)業(yè)稅都可以免，所以現(xiàn)在說不定，但將來即使收費，錢也會很少，高層樓房，各個住戶一分，不就是幾個平方嘛，就是交租金，一年也不會多，幾十元而已，住三居室的房子，一年交幾十元的土地使用費，應該不是問題。這個問題并不嚴重，沒有什么不得了的結果。
本報記者：《物權法》真正實施了，是否會很樂觀，政府會有積極性嗎？
梁慧星：那就需要斗爭了。法律賦予了你權利，但如果老百姓不去斗爭，不去捍衛(wèi)自己的權利，任人宰割，那先進的法律也保護不了你，法律要靠我們權利人去維護。地方政府絕對不會像中央政府那么積極地推動物權法的實施，肯定不會像法院啊，普通老百姓那么積極，這就是需要斗爭的，物權法就是要迫使政府依法行政，就是要限制政府，而它的順利實施要靠全體人民斗爭。
