商辦向住宅用途轉(zhuǎn)型

　　廈門市場已有先行案例

　　目前廈門商辦市場處境尷尬，去庫存該如何破冰？業(yè)內(nèi)人士建議，采取用途轉(zhuǎn)型或運營轉(zhuǎn)型，商辦市場或?qū)⒂瓉硇聶C遇。龍湖春江酈城項目營銷負(fù)責(zé)人胡浩說:“對于交通便利的商業(yè)或辦公，可轉(zhuǎn)向住宅用途出售、出租。”

　　記者了解到，廈門已經(jīng)有幾個項目獲得用途轉(zhuǎn)型紅利。位于中山路的南中廣場商鋪，多年來空置率較高。去年年底轉(zhuǎn)型升級后，其推出精裝復(fù)式旅居公寓，單價僅3萬元/平方米左右，銷售狀況轉(zhuǎn)好。

　　另外，寫字樓改成酒店出租的，也不在少數(shù)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，湖里萬達(dá)廣場寫字樓大部分委托酒店運營管理。一般都是42平方米標(biāo)準(zhǔn)戶型，改成標(biāo)間或大床房出租，平常日租金300元左右，同時提供月租，根據(jù)裝修、設(shè)施等差異，月租在5500—8500元/月。

　　商場需運營轉(zhuǎn)型

　　做出特色才能突圍

　　廈門君尚廣場、華潤萬象城、建發(fā)灣悅城、特房波特曼財富中心、廈門國貿(mào)商城、寶龍一城……據(jù)統(tǒng)計，廈門兩年內(nèi)將有近20個新商場開業(yè)，未來也將形成近30個商場共存的局面，對于常住人口不足400萬的廈門而言是過剩的。

　　寶龍一城總經(jīng)理李震表示:“廈門的商業(yè)氛圍比北京、上海差十年，廈門人品位已經(jīng)達(dá)到了，但缺乏好的商業(yè)理念引導(dǎo)。”胡浩也建議:“可從運營轉(zhuǎn)型上下工夫，打造出特色。”

　　而中華城就是運營轉(zhuǎn)型的成功案例。兩年前，該項目開始從內(nèi)部裝修、業(yè)態(tài)、品牌、活動等進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型，尤其引入許多福建首家餐飲品牌，吸引了大量客流。

　　很多商場已意識到轉(zhuǎn)型的必要性，并開始采取行動。據(jù)戴德梁行研究統(tǒng)計，2014年下半年起，中山路、蓮坂火車站商圈內(nèi)多個商業(yè)體陸續(xù)進(jìn)入改造，目前均已改造完成，將以更新的面貌、更全的品牌面世，同時島外商圈也相繼啟動品牌調(diào)整。

　　【專家聲音】

　　投資商辦市場

　　消費者最看重投資回報

　　廈門世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理 梁豐

　　利好政策的出臺，說明政府為解決目前問題給出了方向和指導(dǎo)思路，也一定會引導(dǎo)一部分住宅投資客流入商辦市場。作為消費者而言，投資商辦市場最重要的考慮因素一定是投資回報。不管是自用還是出租，他們關(guān)心的是項目市場運營是否成功，關(guān)心你怎么養(yǎng)，從這個意義上講，商辦物業(yè)的價格或者信貸等因素不足以完全影響銷售，至少不是最重要的因素。

　　【機構(gòu)觀點】

　　寫字樓租金平穩(wěn)

　　得益于城市建設(shè)等因素

　　第一太平戴維斯

　　截至2015年底，廈門寫字樓市場總庫存是352萬平方米，2016年還有123萬平方米的新增供應(yīng)預(yù)期會入市，屆時整個廈門寫字樓市場會推高到475萬平方米。這個體量已經(jīng)基本和廣州深圳這樣的一線城市持平，而廈門的人口只有廣深的1/3左右。

　　廈門的寫字樓庫存高企一定程度是由于2010年、2011年大量項目的集中入市，而由于當(dāng)時整個城市的基礎(chǔ)建設(shè)和交通配套還不夠完善，吸納量不足。去年廈門寫字樓市場吸納情況良好，但甲級寫字樓整體市場空置率仍然保持在20%以上。從當(dāng)前廈門甲級寫字樓的租金和售價走勢來看，其市場趨勢依舊比較平穩(wěn)，這可能得益于廈門政府近期不遺余力的城市建設(shè)、交通建設(shè)以及自貿(mào)區(qū)紅利和郵輪母港等利好因素。

　　近期住宅供應(yīng)存量已經(jīng)逐漸告急，上半年同安和翔安拍出的兩塊高價住宅用地很大程度上是由于這個原因。在當(dāng)前時期，如果能合理配合“商改住”這樣的政策，即會解決廈門商辦市場庫存高企的困境，又能彌補住宅市場供應(yīng)的不足，無疑會造成一種雙贏的局面。