判決：抵押有效，不還錢(qián)可拍賣(mài)

　　然而，就在張先生起訴十多天之后，2016年1月15日，債權(quán)人阿翔也向法院起訴，請(qǐng)求判令債務(wù)人吳某立即償還其280萬(wàn)元及利息，并確認(rèn)阿翔對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　隨后，買(mǎi)受人張先生作為“第三人”加入訴訟，請(qǐng)求判決阿翔與吳某之間設(shè)定的抵押無(wú)效。

　　針對(duì)第二場(chǎng)官司，一審法院認(rèn)為，吳某與阿翔之間的房產(chǎn)抵押借款合同有效，因此法院駁回了張先生的訴求，判令吳某向阿翔償付借款280萬(wàn)元及利息，如吳某不還款，阿翔有權(quán)拍賣(mài)吳某的抵押房產(chǎn)。

　　宣判后，張先生上訴。廈門(mén)中院二審認(rèn)為，本案當(dāng)中，吳某與張先生簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，該房產(chǎn)雖尚未過(guò)戶(hù)至張先生名下，但張先生已付大部分購(gòu)房款且實(shí)際使用該房。吳某之后將訟爭(zhēng)房產(chǎn)抵押向阿翔借款，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分行為。但是，張先生無(wú)法證實(shí)阿翔與吳某屬惡意串通，而且訟爭(zhēng)房產(chǎn)擔(dān)保的借款已實(shí)際出借并已辦理抵押權(quán)登記。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，阿翔已善意取得抵押權(quán)。因此，二審駁回上訴，維持原判。“網(wǎng)簽不等于取得產(chǎn)權(quán)。”法官提醒說(shuō)，要正確認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)二手房網(wǎng)簽備案行為的法律性質(zhì)。據(jù)存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約辦法及實(shí)施細(xì)則，二手房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽制度是買(mǎi)賣(mài)雙方將自愿達(dá)成的房屋交易結(jié)果，通過(guò)房管部門(mén)網(wǎng)上系統(tǒng)錄入備案，是房產(chǎn)交易監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管行為，不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能，不同于物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記行為，不產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)效力。

專(zhuān)家說(shuō)法

避免“被抵押”應(yīng)該怎么做？

　　網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前，如何防止房子被抵押？對(duì)此，廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄說(shuō)，為避免房產(chǎn)交易者對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤判斷，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)應(yīng)相應(yīng)將網(wǎng)上備案系統(tǒng)與權(quán)屬登記系統(tǒng)進(jìn)行整合，做到信息共享，完善制度銜接，以便于交易者及時(shí)準(zhǔn)確掌握交易相關(guān)信息。

　　在各個(gè)備案及登記窗口辦理業(yè)務(wù)流程中，應(yīng)增設(shè)涉及不動(dòng)產(chǎn)的所有相關(guān)業(yè)務(wù)信息的提示告知工作，向社會(huì)公眾做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)尤其是網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記二者相關(guān)法律后果的相應(yīng)宣傳工作，引導(dǎo)交易者對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)，尤其是網(wǎng)簽與預(yù)告登記二者行為的不同法律效力進(jìn)行正確識(shí)別，讓各項(xiàng)申請(qǐng)業(yè)務(wù)辦理者均能知曉其他交易相關(guān)信息，作出合理避免交易風(fēng)險(xiǎn)的正確選擇，并有效遏制原權(quán)屬人在登記后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的惡意處分行為。

律師說(shuō)法

遭遇“被抵押”該如何維權(quán)？

　　廈門(mén)資深律師林敏輝認(rèn)為，最簡(jiǎn)便的方法是起訴賣(mài)方請(qǐng)求解除雙方的購(gòu)房合同，返還已付房款并且要求賣(mài)方支付違約金。

　　其次，如果有證據(jù)證明賣(mài)方和第三人存在惡意串通的話(huà)，購(gòu)房者可以起訴要求確認(rèn)抵押無(wú)效。

　　最后，如果抵押確實(shí)有效，購(gòu)房者仍然希望繼續(xù)履行合同的話(huà)，也可以起訴要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，在歸還第三人的借款后解除抵押并辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但是，這種情況如果賣(mài)方在判決后無(wú)法歸還第三人的款項(xiàng)，購(gòu)房者存在無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。