購房人：付了購房款，賣方撤銷委托！

　　最先告上法庭的是購房人林小姐，她狀告一手房東趙女士及其親戚小方，索賠90多萬元。

　　林小姐說，由于雙方簽訂協(xié)議后，廈門市出臺了新的限購政策，導(dǎo)致林小姐無法直接將該房屋辦理過戶到自己的名下。

　　由于房產(chǎn)一時無法過戶到購房人名下，林小姐有些擔憂房子被一房兩賣。此時，有人向林小姐建議說，可以賣方名義向林小姐兒子借款500萬元，并以案涉房產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)。這樣操作，因為房子處于抵押登記狀態(tài)，賣方就不能再出售，就可以避免一房兩賣。

　　2016年10月13日，林小姐以趙女士的名義與案外人小毅簽訂一份借款協(xié)議，載明趙女士向小毅借款500萬元，并于同日以案涉房產(chǎn)作為該筆借款的擔保物辦理了抵押登記手續(xù)。事實上，小毅就是林小姐的兒子。

　　隨后，賣方以“借款行為給賣方帶來風險”為由，就自行撤銷了全權(quán)委托公證。

　　據(jù)林小姐說，房子被撤銷委托公證后，她找對方交涉，賣方卻提出說，要加價80萬元才愿意繼續(xù)履行合同。但是，這一要求，遭到了林小姐的拒絕。

賣房人：我只是賣房，怎么變借款？

　　房東趙女士及其親戚小方被起訴后，很快也提起了反訴，他們反訴稱，是購房人林小姐違約在先，因此林小姐應(yīng)當承擔違約責任，支付90多萬元的違約金給賣家。

　　庭審中，房東趙女士等人確認已收到全部購房款4496000元。但是，趙女士說：“我只是出售房產(chǎn)，怎么就變成了我借款500萬元，房子一共也才賣了449萬多元。”

　　趙女士及其親戚小方都說，他們從未同意林小姐以趙女士名義向案外人借款，也并未為案外人辦理不動產(chǎn)抵押登記。在趙女士有意購買其他房產(chǎn)時，發(fā)現(xiàn)本應(yīng)出售給林小姐的房產(chǎn)被林小姐私自以借貸的方式予以抵押。

　　因此，趙女士認為，購房人林小姐已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約，違背了房屋買賣的真實意思表示，給趙女士造成“重大債務(wù)風險”。因為擔心林小姐可能拿著委托公證書作出不利于趙女士的行為，賣家才不得已撤銷委托公證書。

判決：雙方都違約,訴求全駁回！

　　近日，湖里區(qū)法院作出一審判決，駁回了購房人林小姐的訴求。同時，法院也判決駁回了房東趙女士及其親戚的反訴訴求。

　　法院判決認為，林小姐已經(jīng)依約履行支付全部購房款義務(wù)，小方亦以趙女士的代理人身份將案涉房產(chǎn)移交給林小姐，并將包含將案涉房產(chǎn)進行出售、出租、申請還貸、辦理抵押借（貸）款等相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)委托給林小姐，雙方已經(jīng)按照約定履行相應(yīng)義務(wù)。所以，趙女士和小方反訴要求解除案涉《房產(chǎn)居間買賣協(xié)議書》的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

　　判決還指出，林小姐取得案涉房產(chǎn)的相應(yīng)代理權(quán)限后，以案涉房產(chǎn)作為抵押物向案外人小毅借款500萬元，并辦理了相應(yīng)抵押登記，導(dǎo)致案涉房產(chǎn)無法直接過戶至林小姐指定的人員名下，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。而小方于2017年3月22日單方撤銷轉(zhuǎn)委托公證書的行為，也導(dǎo)致林小姐無法將案涉房產(chǎn)過戶至其指定人員名下，也構(gòu)成違約。

　　鑒于雙方均存在違約行為，因此，雙方要求對方支付違約金的訴求，法院均不予支持。

　　據(jù)了解，法院判決后，原被告雙方已經(jīng)自行協(xié)商，私下履行了過戶手續(xù)。

律師提醒

公證炒房 雙方都有風險

　　福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師說，公證交易房產(chǎn)，兩方都要承擔巨大風險。

　　一方面，如果二手房東違約，一手房東作為“被代理人”要承擔違約責任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，即一手房東應(yīng)對二手房東的行為承擔相應(yīng)的法律后果。一手房東將背負很大的法律風險，因為二手房炒房者在與其他買家進行房屋交易時，是直接以房東代理人的身份出現(xiàn)，法律后果將由房東來承擔。

　　另一方面，二手房東也要承擔很大風險，因為，一手房東也可能一房兩賣。一旦一手房東一房兩賣，拿到錢后“人間蒸發(fā)”或者揮霍一空，那么二手房東可能就會“房財兩空”。

相關(guān)案例

炒房人卷款 房東被判賠錢

　　此前，集美區(qū)法院也發(fā)布了一起因公證賣房引發(fā)的官司。

　　被告人小航原本在集美區(qū)有一套房子，她經(jīng)熟人介紹，把自己房子以142萬元的價格出售給“炒房人”阿輝。

　　當時，雙方?jīng)]有辦理房產(chǎn)過戶，小航收取了10萬元定金后，就辦理了公證委托，將房子委托給阿輝，并將房屋的出售、抵押、解押、過戶等各項權(quán)利全權(quán)授予阿輝。

　　阿輝在取得公證授權(quán)兩個月后，又將房屋加價出售，以173萬元賣給了阿英。隨后，購房人將173萬元購房款如數(shù)支付給了阿輝。但是，阿輝收到錢后，只是將其中一部分款項用于支付小航的購房款后，并沒有將余款用于辦理提前還貸解押手續(xù)，反而揮霍一空。

　　購房人阿英遲遲等不到房屋解押過戶，就將二房東阿輝與一手房東小航作為共同被告，起訴到集美區(qū)法院，請求判令二被告共同協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)，并支付逾期過戶違約金。

　　法院審理后認為，阿英在與阿輝簽訂房產(chǎn)購買協(xié)議時，阿輝是以小航代理人的身份出現(xiàn)，合同的出售方仍是小航，阿輝的代理行為后果應(yīng)由小航來承擔。

　　最終，法院作出一審判決，要求一手房東小航協(xié)助阿英辦理過戶登記手續(xù)，并以購房款173萬元為基數(shù)，按合同約定支付逾期過戶違約金。