正在征求意見的《指導(dǎo)規(guī)則》
明確了這些問題的答案：
● 物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門或街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
● 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。村（居）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展相關(guān)具體工作。
● 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)履職工作的指導(dǎo)主體在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）基礎(chǔ)上，增加社區(qū)黨組織、小區(qū)黨支部。
具體來說，若業(yè)委會(huì)提出議案，應(yīng)向社區(qū)黨組織及小區(qū)黨支部報(bào)備，二者審議后再由業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審定。召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，社區(qū)黨組織及小區(qū)黨支部將派人進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定時(shí)，社區(qū)黨組織及小區(qū)黨支部也將加強(qiáng)監(jiān)督。
● 此外，《指導(dǎo)規(guī)則》鼓勵(lì)各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)置一名物業(yè)專管員，全面摸排該街道物業(yè)小區(qū)情況，協(xié)助各小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)管理、運(yùn)作。同時(shí)擬由物業(yè)專管員開展對(duì)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管工作。
《指導(dǎo)規(guī)則》對(duì)業(yè)主大會(huì)
從籌備、成立到運(yùn)行
進(jìn)行了系統(tǒng)性的指導(dǎo)規(guī)范
● 在組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組方面，《指導(dǎo)規(guī)則》明確，建設(shè)單位應(yīng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）（非籌備組）及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料，籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任，籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作。
● 在收到申請(qǐng)30日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組應(yīng)完成工作清單，如嚴(yán)把業(yè)主委員會(huì)委員候選人關(guān)，明確候選人產(chǎn)生途徑，增加籌備組、社區(qū)黨組織、小區(qū)黨支部核查候選人義務(wù)，按期提前公示候選人名單，接受全體業(yè)主監(jiān)督、考核。
● 同時(shí)，為避免建設(shè)單位在申請(qǐng)組織成立籌備組的不作為，保證業(yè)主合法權(quán)益，《指導(dǎo)規(guī)則》在開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)的基礎(chǔ)上還增加申請(qǐng)條件，即由10個(gè)以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)，也可進(jìn)行受理。
亮點(diǎn)二：
拓寬業(yè)主大會(huì)組織及參與形式
解決業(yè)主大會(huì)召開難決議難困境
針對(duì)當(dāng)前較為突出的業(yè)主大會(huì)
召開難、決議難問題
《指導(dǎo)規(guī)則》通過拓寬業(yè)主大會(huì)參與形式
提出了解決方案：
● 拓寬業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議召開條件，如經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議，或者有業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定的其他情形，均可召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；
● 對(duì)未及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)提出補(bǔ)救措施，如社區(qū)黨組織或小區(qū)黨支部應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、村（居）民委員會(huì)，由村（居）民委員會(huì)代為組織召開；
● 業(yè)主大會(huì)還可以通過多形式開展，如以集體討論或書面征求意見形式召開，采取書面征求意見形式無法送達(dá)的，《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)或村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)呈報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在本小區(qū)予以公告……
多管齊下，力求從源頭上解決困擾業(yè)主的困難和矛盾。
據(jù)悉，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可決定的事項(xiàng)有很多，除了業(yè)主們比較關(guān)心的選舉、更換、罷免業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員，選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、使用、管理專項(xiàng)維修資金等以外，《指導(dǎo)規(guī)則》還明確，業(yè)主大會(huì)可決定公共收益管理方案，選擇將公共收益存入廈門市建設(shè)局物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶監(jiān)管或業(yè)主大會(huì)表決自行管理。
值得一提的是，為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)，充分發(fā)揮業(yè)主主體作用，《指導(dǎo)規(guī)則》還明確業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約主要內(nèi)容，并配套《廈門市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《廈門市住宅小區(qū)管理規(guī)約》示范文件，讓各小區(qū)結(jié)合實(shí)際情況做出約定。
