1問(wèn)

新規(guī)實(shí)施后，共有房產(chǎn)權(quán)益咋保障？

　　丁女士：新規(guī)定實(shí)施后，夫妻共有房產(chǎn)的合法權(quán)益該怎么保障？

　　黃健雄：新規(guī)實(shí)施后，夫妻雙方共同購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)直接以夫妻雙方名義簽訂購(gòu)房合同，并載明共有，從源頭上避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

　　其次，為保護(hù)夫妻雙方共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，夫妻雙方可將屬于共有但已經(jīng)登記在一方名下的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記在雙方名下，也即房產(chǎn)進(jìn)行“加名”。

　　另外，夫妻一方認(rèn)為另一方擅自購(gòu)置、隱匿不動(dòng)產(chǎn)的，可以前往不動(dòng)產(chǎn)登記信息檔案查詢(xún)窗口查詢(xún)夫妻雙方名下不動(dòng)產(chǎn)登記情況。不動(dòng)產(chǎn)以夫妻一方名義登記的，證載產(chǎn)權(quán)人在登記機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)時(shí)承諾單獨(dú)所有，擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的，另一方應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟維護(hù)自身合法權(quán)益。

2問(wèn)

不動(dòng)產(chǎn)登記新規(guī)和婚姻法有矛盾嗎？

　　王先生：廈門(mén)市近日發(fā)布的這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記新規(guī)定和我國(guó)婚姻法當(dāng)中說(shuō)的“婚后買(mǎi)房就是夫妻共有”，是否有矛盾？

　　黃健雄：沒(méi)有矛盾。婚后房產(chǎn)屬于夫妻共同所有，是否登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，本身不影響財(cái)產(chǎn)權(quán)利。不過(guò)政策也明確，為保護(hù)夫妻雙方共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，建議夫妻雙方將屬于共有但已經(jīng)登記在一方名下的不動(dòng)產(chǎn)，申請(qǐng)登記在雙方名下。

3問(wèn)

一方不同意加名，另一方怎么辦？

　　鄭女士：夫妻共有房產(chǎn)登記在我丈夫名下，我提出要在房產(chǎn)證上加我的名字，但他不同意，怎么辦？

　　黃健雄：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，登記簿記載的權(quán)利人(夫或妻一方)不同意增加另一方為不動(dòng)產(chǎn)共有權(quán)利人的，另一方可以通過(guò)申請(qǐng)異議登記的方式，維護(hù)自己的合法權(quán)利。

4問(wèn)

老公偷賣(mài)房產(chǎn)，老婆能否追回？

　　劉女士：婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在老公名下，如果老公未經(jīng)老婆同意擅自出售房屋，老婆能否追回房產(chǎn)？

　　葉麗蝦：我國(guó)《婚姻法》司法解釋規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

　　一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

　　新規(guī)定實(shí)施后，廈門(mén)市不動(dòng)產(chǎn)中心不再收取婚姻狀況證明材料、不再核驗(yàn)申請(qǐng)人的婚姻狀況，如果夫妻一方未經(jīng)配偶同意處分夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)，更容易在不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。受讓人則更容易滿(mǎn)足善意取得的條件，構(gòu)成善意取得。屆時(shí)，非房屋登記權(quán)利人主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

5問(wèn)

共有房產(chǎn)被賣(mài)了，怎么辦？

　　孫女士：夫妻共有房產(chǎn)被配偶擅自處分，無(wú)法追回的情況下，另一方該如何維權(quán)？

　　葉麗蝦：《婚姻法》司法解釋規(guī)定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣(mài)、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益行為的；人民法院可以支持夫妻一方在不離婚的情況下，請(qǐng)求分割共同財(cái)產(chǎn)。《婚姻法》司法解釋還規(guī)定：夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

　　因此，利益被侵害的配偶方可以在不離婚的情況下，請(qǐng)求人民法院對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，也可以在離婚時(shí)要求擅自處分房屋一方賠償損失。倘若登記產(chǎn)權(quán)人在離婚時(shí)擅自處分房屋，配偶可以請(qǐng)求人民法院對(duì)擅自處分財(cái)產(chǎn)的一方不分財(cái)產(chǎn)或者少分財(cái)產(chǎn)。

6問(wèn)

貸款沒(méi)還完，可以加名嗎？

　　陳先生：如果不動(dòng)產(chǎn)辦理銀行按揭貸款，目前貸款尚未還完，配偶是否可以順利“加名”？

　　葉麗蝦：按照以前的經(jīng)驗(yàn)，有抵押的不動(dòng)產(chǎn)變更登記或增加產(chǎn)權(quán)人需要抵押權(quán)人同意。若貸款銀行不出具同意函，則無(wú)法順利“加名”。新規(guī)實(shí)施后是否有調(diào)整，需要進(jìn)一步觀(guān)察。

7問(wèn)

申請(qǐng)加名，需要繳稅嗎？

　　宋先生：申請(qǐng)房屋加名、減名、份額變更等相關(guān)登記，需要繳納契稅嗎？

　　黃健雄：根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，對(duì)婚姻存續(xù)期間配偶之間的不動(dòng)產(chǎn)加名、減名、份額變更及約定另一方單獨(dú)所有，免征契稅?；橐龃胬m(xù)期間購(gòu)買(mǎi)房屋且登記在一方名下，申請(qǐng)?jiān)黾优渑夹彰?，免收登記費(fèi)；婚前一方購(gòu)買(mǎi)，婚后申請(qǐng)?jiān)黾优渑夹彰模皇杖〔粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)，每本證書(shū)10元。

8問(wèn)

婚前買(mǎi)房婚后辦證，房產(chǎn)歸誰(shuí)?

　　寧女士：婚前買(mǎi)房婚后辦的房產(chǎn)證，是否屬于共同財(cái)產(chǎn)？

　　林敏輝：目前司法實(shí)踐一般將婚前以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬分為以下幾種情形分別處理：1.婚前以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，并且已經(jīng)支付全額房款，則該房產(chǎn)在婚后仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)；2.婚前以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)并且有按揭貸款，婚后共同還貸或以自己存款還貸，該房產(chǎn)婚后還貸部分和房屋升值部分屬共有財(cái)產(chǎn)。婚前所償還銀行部分的按揭款及計(jì)息屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；3.婚后以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，在沒(méi)有約定屬于一方財(cái)產(chǎn)的情況下，該房屋屬夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

典型案例

老婆不知情賣(mài)房合同有效嗎？

　　老公簽了賣(mài)房協(xié)議，老婆說(shuō)自己“不知情”。這種情況，老公跟對(duì)方簽訂的協(xié)議有效嗎？房子該不該過(guò)戶(hù)給對(duì)方？此前，廈門(mén)中院曾審理過(guò)一起這樣的房產(chǎn)糾紛案件。

　　引發(fā)訟爭(zhēng)的房產(chǎn)是劉先生與妻子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)房時(shí)產(chǎn)權(quán)登記在劉先生個(gè)人名下。不過(guò)，劉先生與劉太太在結(jié)婚15年后，最終調(diào)解離婚，訟爭(zhēng)房屋作為雙方共同財(cái)產(chǎn)歸劉太太所有。雙方離婚之后，訟爭(zhēng)房屋變更登記至劉太太名下。

　　然而，早在調(diào)解離婚前，劉先生就把房子賣(mài)給了別人。幾年前，他與購(gòu)房人老趙在中介公司的居間下簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。由于當(dāng)時(shí)的產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人僅為劉先生，所以購(gòu)房人就簽下了協(xié)議。

　　根據(jù)該協(xié)議約定：劉先生將其所有的訟爭(zhēng)房屋以155萬(wàn)元出售給老趙。后來(lái)，老趙和劉先生共同去房管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但由于劉太太本人未到場(chǎng)致過(guò)戶(hù)未果。

　　為此，老趙起訴至法院，請(qǐng)求繼續(xù)履行協(xié)議，辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　最終，廈門(mén)中院經(jīng)審理作出終審判決，判決駁回了老趙要求辦理房屋過(guò)戶(hù)的訴求。

　　針對(duì)這起案件，北京德恒（廈門(mén)）律師事務(wù)所合伙人葉麗蝦律師分析說(shuō)，如果這起案件發(fā)生是廈門(mén)市不動(dòng)產(chǎn)登記新規(guī)定實(shí)施后，則房管局在劉先生與老趙去房管局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，就不需要審查劉先生的婚姻狀況，也不需要?jiǎng)⑾壬呐渑嫉綀?chǎng)簽名，房產(chǎn)就可以順利過(guò)戶(hù)到老趙名下，糾紛不會(huì)發(fā)生。至于劉先生沒(méi)有經(jīng)過(guò)劉太太同意將房產(chǎn)出售，是夫妻兩人的內(nèi)部夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系，劉太太可以另行主張。