臺海網1月23日訊（海峽導報記者 陳捷 通訊員 思法/文 楊希/漫畫) 租房人最怕的事，恐怕就是：花錢裝修出租房后，租期未到，房東要賣房！而如果租的是個經營得風生水起的商鋪，后果就更嚴重了。近日，思明法院開庭審理了這樣一起案件。

　　說好的“優(yōu)先購買權”沒兌現(xiàn)，要賠償損失嗎？讓我們來看看，法院怎么判？

糾紛 租賃期限還沒到，店鋪已經賣了！

　　幾年前，黃記（化名）茶餐廳看中一個地處繁華商圈的店鋪，便和產權人燕姐（化名）簽訂租賃合同。該合同約定：租賃期限為5年，要保證黃記茶餐廳在租賃期限內的繼續(xù)經營和優(yōu)先購買權。

　　其間，燕姐有幾次帶人來看店鋪，黃記老板曾問過她是不是把店鋪賣出去了，但燕姐沒有承認。

　　后來，黃記老板得知：店鋪確實已經賣了。然而，約定的租賃期限還沒到。

　　這意味著，經營數(shù)年、口碑良好、已積累大量客源的店鋪將被迫要搬離。面對這種情況，黃記茶餐廳將燕姐告上了法庭。

焦點“優(yōu)先購買權”沒兌現(xiàn)，要賠嗎？

　　黃記老板起訴認為，茶餐廳經營期間，其多次向燕姐表達了購買店鋪以長期經營的意愿，并基于此，數(shù)次斥資對店鋪進行裝修。然而在租期的最后一年，燕姐卻將店鋪出售給他人，且新業(yè)主也明確表示要將店鋪收回自用，不再續(xù)租。“這樣，我苦心經營多年的餐廳和品牌不得不面臨被迫停業(yè)、重新選址開店、客源損失等一系列問題，而這都是因為燕姐侵害我的優(yōu)先購買權導致的，燕姐應當賠償這些損失。”

　　面對起訴，燕姐則反駁說，其在出售店鋪前，已當面詢問黃記老板是否有意購買，但對方明確表示無力購買，其已履行了通知義務。況且，根據“買賣不破租賃”的原則，出售店鋪并不會導致租賃合同終止，新的業(yè)主會繼續(xù)履行合同至租期屆滿，黃記茶餐廳在租期剩余的一年內可以籌備租賃新店事宜，目前并無損失產生。

判決 損害優(yōu)先購買權，應適當賠償損失

　　法院經審理認為，黃記茶餐廳作為店鋪的承租人，享有優(yōu)先購買的權利。燕姐作為出租人，卻沒有告知賣房的相關信息，事后還有所隱瞞，損害了黃記茶餐廳的優(yōu)先購買權。而新的業(yè)主不愿意將店鋪繼續(xù)出租給黃記茶餐廳，以致于前期投入的裝修無法繼續(xù)長期使用，給茶餐廳造成一定損失。但同時，考慮到即使黃記老板知道店鋪出售也未必會購買。綜上，法院作出一審判決，酌情認定燕姐適當賠償黃記茶餐廳損失。

法官說法

“同等條件”不僅限于“同等價格”

　　法官說，根據民法典規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利，為規(guī)范租賃市場秩序、維護承租人的居住利益提供了有力保障。

　　對出租人而言：在出售房屋前需履行通知義務，包括出售意愿、條件、價格、付款方式、履行期限、違約責任等出售條件；其次，需要在賣房前的一定時間內通知承租人，使承租人有合理時間考慮是否行使優(yōu)先購買權；再次需留意通知方式，盡量選擇書面方式，避免因口頭通知而難以取證。

　　對承租人而言：首先需注意回復期限，承租人應當在接到通知后十五日內對出租人表示是否購買，否則視為放棄優(yōu)先購買的權利；其次需注意“同等條件”，不僅限于“同等價格”，還應當考慮房屋交付方式、履行期限、買受人是否提供擔保等影響出租人利益的實質性內容。

法條鏈接

民法典如何保障優(yōu)先購買權？

　　民法典第七百二十六條第一款規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。”

　　民法典第七百二十八條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”