臺海網(wǎng)1月7日訊（海峽導報記者 陳捷 林彬彬 通訊員 海法/文 楊希/漫畫）如果出租人要出售房屋，法律賦予承租人“優(yōu)先購買權”，但是這一權利究竟應該如何行使，你清楚嗎？“被限購”的二房東能優(yōu)先購買嗎？近日，海滄法院發(fā)布了這樣一起案件，讓我們來看看，法院是怎么判的。

官司

房東將房屋賣與他人 “二房東”將其告上法庭

　　此前，鄒先生與黃某簽訂了一份《房屋租賃合同書》，雙方在合同中約定：第一，黃某承租鄒先生所有的案涉房屋，租賃期限5年，每月租金4100元；第二，雙方均不得借故解除合同，當事人一方如有正當理由要求解除合同時，須提前1個月通知對方，經對方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1個月租金作為違約賠償金；第三，如果租賃期間鄒先生違約，則賠償金按50000元來算，每年按10000元折算；第四，案涉房屋的租金5年內不遞增，黃某擁有轉租權。

　　在租賃期間，2019年2月黃某將案涉房屋轉租給趙某。2019年6月鄒先生與案外人小陳簽訂《廈門市存量房屋買賣合同》，簽約當日辦理不動產登記并繳納了契稅。

　　對此，二房東黃某認為，此舉侵害了自己作為承租人的優(yōu)先購買權，為此將鄒先生告上了法庭。

　　面對起訴，被告鄒先生答辯說，他早在2019年3月就已經通過中介轉告黃某要出售案涉房屋。“他是限購對象，又把房子轉租出去了，自己沒有住在這套房子里，不符合購房條件，雙方未能達成買賣協(xié)議；在收取購房人定金的前兩天，我也再次通過中介告知黃某房屋即將出售，并問其是否要以同等價格進行購買；黃某不同意以同等價格購買。”

判決

侵害優(yōu)先購買權 房東賠償11萬余元

　　海滄法院經審理后認為，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條之規(guī)定，本案應適用《中華人民共和國民法典》施行前的相關法律及司法解釋的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

　　本案鄒先生未提供證據(jù)證明其出售案涉房屋時在合理期限內通知承租人黃某，侵害人了承租人黃某優(yōu)先購買權。鄒先生也沒有證據(jù)證明其與黃某交易時，黃某屬于限制交易對象，應當承擔不利的后果。因此，黃某以其優(yōu)先購買權受到侵害主張損害賠償，應予支持。

　　不久前，海滄法院作出一審判決，要求被告鄒先生賠償黃某經濟損失共計11萬余元，并返還押金及租金共計1萬余元。

　　一審判決后，被告不服又提起上訴。近日，廈門中院作出二審判決，維持一審原判。

法官說法

同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權

　　承租人優(yōu)先購買權是指出租人出賣不動產時，基于租賃合同關系，承租人在同等條件下，依照法律規(guī)定享有優(yōu)先于其他人購買該不動產的權利。

　　從權利來源的角度考量，承租人的優(yōu)先購買權是法定權利，轉租并非租賃權的轉讓，承租人并未退出原有的租賃關系，其租賃權并未消滅。從文義解釋和法律解釋的整體性看，《中華人民共和國民法典》第七百一十六條、第七百一十九條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第十六條、第十七條，立法者在用語上明確區(qū)分了“承租人”“次承租人”和“第三人”，而且無論是根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條，還是根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百二十六條關于優(yōu)先購買權的表述，均為“承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。

　　現(xiàn)實生活中，存在承租方因其暫時無需居住而將租賃房屋經出租方同意后轉租以減輕其租金壓力，或承租方本就欲當“二房東”將房屋合法轉租后賺取租金差價，這些行為均為正常的商業(yè)投資行為，也未超出承租人對租賃物使用、收益的范疇，系合法的承租人。承認承租人的優(yōu)先購買權，將使承租人信賴在其投入較大時間和金錢成本后，將來在租賃不動產的買賣締約時其具有優(yōu)先權，推動租賃市場中承租方作中長期發(fā)展規(guī)劃而投入，發(fā)揮財產利用的最大效能。