“分化明顯”“前冷后熱”，這是業(yè)內對于2021年樓市的概括。新的一年來臨，房地產(chǎn)市場將會有怎樣表現(xiàn)？專家、機構又是如何預判呢？
資料圖 中新經(jīng)緯 攝
官方定調
對于新一年房地產(chǎn)市場，央行、住建部已經(jīng)明確定調。
日前召開的2022年央行工作會議指出，央行系統(tǒng)要全面深化金融改革開放，堅持創(chuàng)新驅動發(fā)展，推動高質量發(fā)展。其中提出，堅持推動金融風險防范化解，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在此次會議召開之前，央行、銀保監(jiān)會出臺《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質項目。央行金融市場司司長鄒瀾指出，房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。
另據(jù)新華社報道，住建部部長王蒙徽在接受采訪時表示，房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。將堅決落實中央經(jīng)濟工作會議部署，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
王蒙徽提到，一是保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性；二是增強調控政策協(xié)調性精準性；三是堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風險；四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
值得一提的是，在2021年，不少房企被債務高企和現(xiàn)金流短缺“壓垮”，出現(xiàn)了信用違約。對此，央行行長易綱表示，短期個別房企出現(xiàn)風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。有關部門和地方政府已積極采取措施，穩(wěn)妥有序化解風險，市場預期正在逐步改善。
王蒙徽也稱，將以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，按照省市統(tǒng)籌的工作要求，以法治化市場化為原則，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。
資料圖 中新經(jīng)緯 熊思怡 攝
預計交易規(guī)模仍然巨大
回望2021年樓市，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，過熱的現(xiàn)象其實也是因為疫情下各類資金會加快進入房地產(chǎn)，“但類似恐慌性的資金進入后，其實也難以持續(xù)，所以后續(xù)市場就會突然轉冷。換句話說，過熱的現(xiàn)象是暫時的，而過冷反而是符合預期的。”
對于2022年，嚴躍進在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，從央行當前政策精神來看，房地產(chǎn)市場總體會面臨一個寬松的機會，尤其是信貸等方面的政策會進一步寬松。樓市將呈現(xiàn)U型態(tài)勢，上半年預計壓力還是比較大；而到了下半年，預計政策放松后會形成一些新的有利的因素，進而促進樓市小幅回暖。
中信證券認為，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟支柱地位不變，政策穩(wěn)定市場的意圖不變，但政策的內容較之歷史有變化，行業(yè)的競爭格局有變化，行業(yè)集中度可能開始下降。與此同時，按揭利率和貸款利率對房地產(chǎn)需求的決定性作用不變，預計從銷售到投資的復蘇鏈條不變。
據(jù)貝殼研究院測算，房地產(chǎn)按揭總量將達到8萬億元，預計能撬動22-23萬億元的地產(chǎn)交易額。盡管銷售額可能會有小幅下降，但交易規(guī)模仍然巨大。
按照當前發(fā)展進程，貝殼研究院稱，一季度部分核心城市的二手房市場成交量將企穩(wěn)，二季度價格就能夠穩(wěn)住。新房市場也會隨之改善，并逐步傳遞到土地市場，從而使整體房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出一種鏈式修復態(tài)勢。
不過，貝殼研究院強調，也要看到，目前市場回升是溫和的、脆弱的、分化的，而行業(yè)整體低溫的局面并未明顯改善，房價還在慣性下跌，市場預期、新房項目開盤去化率仍處行業(yè)發(fā)展低位；部分房企風險尚未解除，行業(yè)拿地投資需求不足。
嚴躍進也稱，要看到房地產(chǎn)市場的回暖面臨很多阻力，尤其是雖然政策面寬松，但是購房者入市意愿是否絕對強，以及購房者支付能力是否足夠高，“這都是有不確定性因素的，容易對市場行情造成困擾”。(中新經(jīng)緯 董文博)
(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)
