很少有一個產業(yè)像地產這樣與中國整體經濟捆綁的如此之緊密，而近期樓市火爆引發(fā)的不是喝彩，而是廣泛的擔心。畢竟，大的經濟危機往往肇始于房地產市場的陷落，而對于中國房地產綁架整體經濟的擔心并非無的放矢。

房地產開發(fā)商和購房者都在賭樓市會一直繁榮不謝，借銀行信貸而一路加杠桿。短期內，預期會自我實現，樓市盤旋上升。但這如麻將中的“杠上開花”，終是一場賭博。

房貸的“狂歡”

一年前，樓市庫存還是中國經濟中最令人擔心的部分?，F在，情況出現了180度的反轉。

根據中國指數研究院數據，2016年上半年50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平;受益于成交快速增長，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時間縮短至7.7個月。

信貸政策“功不可沒”。

“現在銀行除了放房貸還能放什么?”面對上半年房貸占信貸總量超30%，一位股份行地方支行信貸負責人對《第一財經日報》稱。他還透露，所在銀行房貸占比更是驚人，達到70%以上。

根據央行統(tǒng)計的數據粗略計算，今年上半年個人住房貸款已經放量2.89萬億元，已經超過去年全年個人住房貸款的規(guī)模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個人房貸規(guī)模，已經達到了13.67萬億元，新增房貸規(guī)模高達2萬億。

2016年上半年末，房貸占信貸總量的占比已經從2009年的14.6%上升到31.3%，而今年7月份則是更為特殊，該占比已經達到103%。同期，房貸占房地產銷售額的比重也達到了48.6%，2009年這一比重僅在31.8%。

房貸占房地產銷售總額的比重增加，也意味著個人房貸的杠桿正在增加。

“實際上，房貸與房價是互為因果的關系。有了房價的預期，大家因為去買房子多借房貸，讓這個預期成為現實，推動房價的上漲。“中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛對《第一財經日報》分析稱，房價的上漲反過來也會推動銀行房貸的增長。

“現在還是做房貸的多，相對而言這是目前銀行更安全的投放方向。”上述銀行地方支行信貸負責人稱，預計下半年還是會在房貸上面“做文章”。

在今年中期業(yè)績發(fā)布會上，上市銀行已經紛紛表態(tài)下半年繼續(xù)支持房貸。

除此之外，房貸利率不斷走低也是房貸快速增加的一個重要因素。

融360數據統(tǒng)計顯示， 8月全國首套房平均利率為4.44%，首次止跌，同比去年8月的5.16%下降0.72%。在其監(jiān)測的35個城市中，平均利率最低的為天津的4.11%，最高為烏魯木齊的4.95%。

而在房貸與房價“齊漲”的狂歡中，對未來潛在風險的關注尤為重要。如果房價出現大幅波動，對于按揭貸款而言，一個重要的風險指標是購房者的個人收入或者個人現金流。

海通證券研究所宏觀、固定收益首席分析師姜超在其報告中表示，中國居民負債率疾速上行，或被低估。房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。當人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在11年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂。

此外，目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產泡沫時期的水平，若按現有速度擴張，則將在5年內達到美國次貸危機前的歷史高點。從新增房貸/新增地產銷售看，美國07年時的峰值為52.6%。而中國15年新增房貸銷售比升至35%，16年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。