記者2月17日從興業(yè)銀行獲悉，根據(jù)市場(chǎng)需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，該行計(jì)劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。記者注意到，近期，平安銀行、浦發(fā)銀行等均啟動(dòng)了房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行，與此同時(shí)，招商銀行也與多家房企達(dá)成戰(zhàn)略合作，擬為地產(chǎn)并購(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)提供綜合金融服務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，監(jiān)管鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度等為房地產(chǎn)并購(gòu)營(yíng)造良好的融資環(huán)境，助力化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化等政策的落地，也將在一定程度上緩解房企資金壓力。

　　目前來看，房企合理融資需求得到滿足，市場(chǎng)預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)。但應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)“去金融化”大方向不會(huì)改變，房企高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式再無空間。

　　銀行房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券陸續(xù)發(fā)行

　　興業(yè)銀行表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)地調(diào)研其并購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的原則、標(biāo)準(zhǔn)、流程及配套政策，通過并購(gòu)貸款、并購(gòu)票據(jù)、并購(gòu)基金、并購(gòu)財(cái)務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。未來，將持續(xù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，充分發(fā)揮項(xiàng)目并購(gòu)在防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用。

　　事實(shí)上，在此之前，平安銀行也啟動(dòng)了首期50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。平安銀行表示，將重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過并購(gòu)防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及推動(dòng)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。浦發(fā)銀行日前也在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)布公告，于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，本期債券規(guī)模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

　　除了通過發(fā)行相關(guān)主題債券的方式來專項(xiàng)募集資金，也有銀行與房地產(chǎn)企業(yè)簽署并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，支持相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

　　今年1月25日，招商銀行股份有限公司與房地產(chǎn)企業(yè)華潤(rùn)置地有限公司、下屬公司華潤(rùn)萬象生活有限公司分別簽署并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，并購(gòu)融資額度達(dá)230億元。2月14日，招商銀行與大悅城控股集團(tuán)股份有限公司簽署地產(chǎn)并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，在該框架協(xié)議中，招行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購(gòu)相關(guān)的綜合金融服務(wù)，專項(xiàng)融資額度為100億元。

　　招商銀行有關(guān)人士稱，在確保項(xiàng)目合法合規(guī)的前提下，招商銀行將加強(qiáng)投放力度，大力支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)出險(xiǎn)及壓力房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的并購(gòu)?fù)度谫Y業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　監(jiān)管鼓勵(lì)為房企項(xiàng)目并購(gòu)提供金融服務(wù)

　　銀行的上述舉措正是為了響應(yīng)監(jiān)管的相關(guān)要求。去年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ窂姆€(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購(gòu)融資顧問服務(wù)、提高兼并收購(gòu)服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理等方面，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提高服務(wù)效率，為并購(gòu)營(yíng)造良好的融資環(huán)境，助力化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。

　　中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾此前在新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。

　　“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，通過并購(gòu)等市場(chǎng)化方式推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有利于高負(fù)債企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)、負(fù)債雙瘦身的同時(shí)保護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)各主體更加重視項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管理，有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。”他說。

　　接近監(jiān)管部門人士也強(qiáng)調(diào)，《通知》主要是為了支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)，不是為了并購(gòu)出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)或房地產(chǎn)企業(yè)本身。

　　華泰證券研究所研究員張繼強(qiáng)表示，監(jiān)管層政策鼓勵(lì)房企項(xiàng)目承債式收并購(gòu)，從目前來看，潛在標(biāo)的將主要圍繞在一線與強(qiáng)二線資質(zhì)較優(yōu)、原先就有國(guó)企參與合營(yíng)聯(lián)營(yíng)、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰的民營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目。對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企尤其是國(guó)企，并購(gòu)融資的新突破有望給其負(fù)債端適度“松綁”。對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)，并購(gòu)融資帶來流動(dòng)性改善的機(jī)會(huì)。

　　從目前來看，房企并購(gòu)多呈現(xiàn)為單項(xiàng)重資產(chǎn)并購(gòu)或優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)并購(gòu)。獲得招行融資支持后，華潤(rùn)方面已經(jīng)開啟“買家”模式。在華潤(rùn)獲得招商銀行230億元融資額度后，該資金將全部用于收并購(gòu)業(yè)務(wù)。目前，已有華潤(rùn)萬象生活10.6億元并購(gòu)禹洲物業(yè)、22.6億元并購(gòu)中南服務(wù)等兩個(gè)項(xiàng)目落地。

　　房企合理資金需求正被滿足

　　值得注意的是，除了并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)外，在加大債券融資支持力度方面，《通知》也明確，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

　　此前交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)稱，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)債務(wù)融資工具，用于并購(gòu)項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。1月27日，萬科A在銀行間市場(chǎng)發(fā)行了今年首期30億元中期票據(jù)。據(jù)悉，此次發(fā)行利率為2.95%，主體和債項(xiàng)評(píng)級(jí)結(jié)果均為AAA，擬用于商品房項(xiàng)目建設(shè)。另外，招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購(gòu)）已于1月24日成功發(fā)行，注冊(cè)金額累計(jì)為30億元，注冊(cè)額度有效期為2年。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房企的合理資金需求正在得到滿足，市場(chǎng)預(yù)期逐步改善?？硕鹧芯恐行膱?bào)告顯示，2022年1月，100家典型房企的融資總量929.46億元，環(huán)比上升26%；從融資成本來看，1月100家典型房企新增債券類融資成本為4.53%，較2021年全年下降0.76個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，近日，住建部等相關(guān)部門下發(fā)了關(guān)于全國(guó)性的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)意見。文件明確預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金可以由房企提取使用。有業(yè)內(nèi)人士表示，此前有部分城市出現(xiàn)了對(duì)預(yù)售資金過度收緊的情況，上述政策加強(qiáng)了預(yù)售資金管理的規(guī)范性，提高了靈活性，有助于房企合理安排使用資金、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，是保持房企資金的適度流動(dòng)性、引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房企整體現(xiàn)金流將得到一定緩解，但房地產(chǎn)“去金融化”大方向不會(huì)改變，房企高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式再也沒有空間，收縮規(guī)模成大勢(shì)所趨。這也意味著，房企仍需主動(dòng)發(fā)力，及早降低自身風(fēng)險(xiǎn)。