銀行業(yè)再戰(zhàn)房貸市場
利率市場化、經濟結構調整引發(fā)的壞賬憂慮都在考驗銀行經營能力，也在促使銀行調整信貸投放結構。在前幾年大力推進溢價水平較高的中小企業(yè)、小微企業(yè)貸款之后，銀行將發(fā)力的重點再度鎖定安全性較高的房貸業(yè)務。各家銀行都使出渾身解數(shù)爭奪客戶，除了在利率上短兵相接之外，雙周供、轉按揭等業(yè)務也重出江湖。然而，業(yè)內人士提醒，有一些貸款方式看似能減少還貸利息，實際上是換湯不換藥，或者被隱藏了過程中的各項手續(xù)費用，而優(yōu)惠利率雖然看起來頗為誘人，但普通客戶想要獲得也實屬不易。
雙周供重現(xiàn)江湖
在房貸市場，一月一次的還款方式是購房者們最為熟悉的。而一種名為“雙周供”的還款方式在五六年前出現(xiàn)，但這項業(yè)務隨后在市場銷聲匿跡。近日，有消息傳出，平安銀行在廣州地區(qū)重啟了雙周供服務。北京商報記者發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)過后，平安銀行在上海、溫州等地就已重新推出了這一還款方式。
對此，平安銀行北京分行人士表示，雙周供業(yè)務一直都有，不過目前是專營團隊正在做，并沒有在網點鋪開。平安銀行總部相關人士表示，各地分行會根據(jù)當?shù)乇O(jiān)管政策開展業(yè)務，因此各地會存在區(qū)別。
北京商報記者隨后調查了本地多家銀行網點，但沒有一家目前開展了雙周供業(yè)務。一位股份制銀行個人貸款部人士表示，沒有聽說過這項業(yè)務，有些銀行的政策相對靈活一些，所以產品種類比較豐富。
可能很多人對雙周供都不熟悉，這是怎樣的一項業(yè)務呢？事實上，就像它的名字一樣，雙周供就是由傳統(tǒng)月供的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。由于還款方式的改變、還款頻率的提高，借款人的還款總額能獲得有效減少，還款周期得以明顯縮短，因此客戶在還款期內能省下不少利息。
以按揭貸款200萬元、貸款期限30年為例，根據(jù)目前北京市場上普遍的8.5折計算，等額本息的傳統(tǒng)月供方式，每月要還款9739.53元，還款總額350.6萬元，雙周供每兩周還款4869.765元，相當于原來月供的一半。
但由于還款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，最后算下來雙周供方式還款總額約326.7萬元，比月供節(jié)省24萬元左右。同時，雙周供每年大約還款次數(shù)為26次（一年約52周），借款人只需要25.8年時間就可以還清貸款，比月供方式縮短了4.2年。
據(jù)了解，雙周供的還款方式適合長期資金流充裕且穩(wěn)健型的投資者，它能令閑置的資金通過快速還款得以高效運轉。不過，一位國有大行個貸部人士提醒，雙周供對于資金安排的要求大大高于月供，不能及時還款或忘記還款的話都會被罰息。
此外，在業(yè)內人士看來，雙周供本質就是提前還款。中原地產首席分析師張大偉表示，從計算結果來看，雙周供的還款利息是減少了，但只是因為還款時間節(jié)點提前，變相的有一半的錢提前還了，相當于每個月月供的錢有一半少跟銀行借了15天，所以利息肯定是減少了。
“如果有足夠的錢，完全可以提前還貸。”張大偉說道，雙周供之所以中間停了幾年，就是因為業(yè)內都發(fā)現(xiàn)了這種方式，其實就是銀行爭取客戶的一個噱頭，而且對銀行而言，每月兩個還款期，計算起來也比較繁瑣。
隱藏高過橋費的轉按揭
除了雙周供，近日某股份制銀行還在廣州地區(qū)針對轉按揭的客戶推出了8.3折的優(yōu)惠利率。
為此，北京商報記者調查了本地多家銀行網點，但沒有發(fā)現(xiàn)此類業(yè)務。
這里的“轉按揭”是指跨銀行間的貸款轉接，借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款，但甲銀行提供的折扣不如乙銀行大，借款人可以將按揭轉到乙銀行，以便享受更優(yōu)惠的利率。2008年，轉按揭業(yè)務曾一度盛行，后被監(jiān)管叫停。而近兩年來，中小企業(yè)、小微企業(yè)貸款業(yè)務風險升高，不少銀行出于自身業(yè)務結構的需求紛紛下調房貸利率，導致房貸利率在不同銀行出現(xiàn)了明顯差距，房貸“搬家”的需求也隨之出現(xiàn)。據(jù)了解，去年10月沈陽地區(qū)部分銀行就出現(xiàn)過轉按揭業(yè)務，且咨詢量高漲。
然而，貸款“搬家”時，不低的“過橋費”容易被忽略。業(yè)內人士介紹，由于貸款的抵押在原來的銀行，需要該行將原來的房貸結清，但同時原來的抵押尚未解除，對于該行來說存在風險，因此需要購房者交一定額度的抵押金。同時，如果按揭的轉出銀行事先有提前還款違約金的條款，則借款人需支付一定比例的違約金。此外，可能還要收取房產評估費、公證費、房屋抵押登記費等。
而比起過橋費用，轉按揭的政策風險更需要警惕。偉嘉安捷房貸專家吳昊介紹，由于兩家銀行房貸過程無法無縫對接，中間存在一段不確定的時間差，央行早已于幾年前明確禁止辦理轉按揭。
另有業(yè)內人士進一步表示，雖然近幾年放松該管制，但并未命令放開，部分銀行在偷偷地辦，處于打擦邊球狀態(tài)，一旦被禁止，正在辦理中的購房者將處于兩難狀態(tài)。
此外，吳昊介紹，還有一種“轉按揭”是個人與個人之間的。“例如你買房，我是業(yè)主，我的房子有尾款，必須尾款還清才能交易，但是我還不清，先用你的錢把我的貸款還清之后才能做過戶。”這種方式風險較高，曾出現(xiàn)過買主將錢付給業(yè)主后業(yè)主卷錢跑路，買主得不到房子的情況。
吳昊表示，這樣的轉按揭方式能夠加速買賣流程，但沒有風險保障，現(xiàn)在北京地區(qū)有資金監(jiān)管要求，這種交易也無法進行了，買家的錢必須先放到銀行，業(yè)主的尾款只能自己還。
不難看出，無論是跨行間的轉按揭，或是私人間的交易，這種“倒手”房貸的方式都容易被監(jiān)管舉紅牌。但隨著銀行在房貸市場的競爭加劇，銀行更希望通過房貸競爭獲得優(yōu)質個人客戶發(fā)展其他相關業(yè)務，因此轉按揭重出江湖就不難理解了。
有條件的利率戰(zhàn)
在張大偉看來，購房者最看重的還是按揭折扣，如果有行業(yè)內較低的利率就不用那么多噱頭了。上述股份制銀行人士也建議，做貸款的時候就選好銀行，無需再在過程中多次倒手了。
為了“搶客戶”，銀行的價格戰(zhàn)從來沒有休止過，反而更加激烈。
北京商報記者調查發(fā)現(xiàn)，目前本地銀行多實行8.5折優(yōu)惠利率，農行對貴賓客戶最高執(zhí)行8.3折利率，浦發(fā)銀行對鉆石客戶或貸款200萬元以上的客戶最高執(zhí)行8.3折利率。民生銀行北京分行實行差異化按揭利率政策，依據(jù)貸款期限不同，執(zhí)行相應的利率水平，優(yōu)質客戶首套房貸款最低利率可在8.1-8.5折區(qū)間浮動。
銀行競相飆低利率，加上去年以來央行多次的降準降息，房貸利率已進入史上最低時期。融360近日發(fā)布的月度報告顯示，6月全國首套房平均利率為4.48%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。北京地區(qū)首套房利率平均折扣為8.52折，平均利率為4.17%，位列全國十大利率最低城市的第二位。
擺脫壞賬房貸業(yè)務成香餑餑
一位銀行業(yè)內人士表示，經濟形勢下滑令商業(yè)銀行普遍遭受不良貸款雙升的沖擊，相比之下，首套房按揭貸款屬于優(yōu)質資產，銀行需要加大此類業(yè)務占比調整信貸業(yè)務配置，降低貸款利率來吸引優(yōu)質客戶。另外，有些高端客戶、優(yōu)質客戶本身就是企業(yè)主或高收入人群，對銀行存款、理財?shù)葮I(yè)務的貢獻大，違約風險低，而且以后進行其他業(yè)務的推廣、展業(yè)也更容易，對這類客戶房貸利率多打一些折也是正常的。
值得注意的是，研究人士普遍認為，北京的房貸利率已經處于較低水平，未來降低空間有限。張大偉認為，除非央行進行大幅降息或降準，否則以目前資金成本來看，銀行基本不會再降了。受訪的多位銀行人士也表示，北京地區(qū)的房貸利率很有可能維持8.5折水平，像之前下降到7折的可能性非常小了，反而回調的可能性更大，購房者要“且貸且珍惜”了。
今年以來，為防止樓市過熱引發(fā)的投機性行為，市場已多次傳出關于銀行收緊房貸的消息，間接給樓市降溫。融360分析師認為，未來隨著樓市去庫存壓力的加大，因地施政模式將逐漸推廣開來，各城市間的房貸政策差異會越發(fā)明顯。
吳昊補充表示，每家銀行留的放貸額度不同，沒完成任務的銀行，可能會嘗試低利率或雙周供等業(yè)務來吸引客戶。但在北京地區(qū)，從往年慣例來看，要是全年額度沒放滿的話，銀行會一直延續(xù)優(yōu)惠利率，一般在“十一”之后才會收緊貸款；再從今年的交易量來看，整體穩(wěn)定，一季度比較好，二季度持平，三季度就會穩(wěn)中有降了，所以預計會維持現(xiàn)有利率水平。北京商報記者 程維妙
