原標(biāo)題：小區(qū)公共收益你是否明了？
臺(tái)海網(wǎng)6月18日訊 據(jù)福建日?qǐng)?bào)報(bào)道 小區(qū)停車(chē)收費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、通信商建設(shè)基站的場(chǎng)地費(fèi)……對(duì)小區(qū)公共收益的歸屬、使用和管理，不少業(yè)主常常云里霧里。
小區(qū)公共收益包括哪些內(nèi)容？如何避免其淪為“糊涂賬”？
率全省之先，今年4月，漳州市龍文區(qū)啟動(dòng)了物業(yè)小區(qū)公共收益專項(xiàng)檢查工作。福建日?qǐng)?bào)記者在漳州進(jìn)行專題采訪，希望能為全省的小區(qū)公共收益規(guī)范管理提供參考。
通過(guò)“住這兒”App，可以查看“歸屬全體業(yè)主收益構(gòu)成”
歸全體業(yè)主所有須納入專用賬戶
【政策】
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。
近年來(lái)，越來(lái)越多形式各樣的廣告進(jìn)入住宅小區(qū)，包括宣傳欄上粘貼的海報(bào)、小區(qū)出入道閘上的廣告、小區(qū)道路旁的立式滾動(dòng)電子廣告屏、電梯投放廣告等。
在漳州市薌城區(qū)某小區(qū)，業(yè)主鄭先生向記者反映，小區(qū)有不少?gòu)V告租位，在這住了10年，從沒(méi)見(jiàn)過(guò)物業(yè)企業(yè)公布收入賬目；在漳州市龍文區(qū)某住宅大廈，業(yè)主吳先生表示，每月都要交400多元的公共能耗費(fèi)，不知電費(fèi)等電梯廣告投放成本是否也攤在自己身上，希望物業(yè)企業(yè)能讓業(yè)主知曉電梯投放廣告產(chǎn)生的收益。
不僅是公共區(qū)域的廣告收入，小區(qū)內(nèi)的一些公共設(shè)施也會(huì)有經(jīng)營(yíng)收益。
漳州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)公共部分的收入主要包括：公共場(chǎng)地停車(chē)費(fèi)；樓道、電梯、外墻、車(chē)輛出入欄桿等廣告費(fèi)；公共場(chǎng)地?cái)[攤、自制售水機(jī)、快遞柜進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；通信基站等設(shè)備占地費(fèi)；物業(yè)用房、經(jīng)營(yíng)用房租金收入等。
記者注意到，《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》除了明確公共收益歸全體業(yè)主所有外，還規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的百分之三十。
業(yè)主大會(huì)成立后，可將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。取得的公共收益按規(guī)定扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，存入業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)專用賬戶，且至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情況。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。
但是，不少業(yè)主對(duì)自己小區(qū)公共收益的收入及使用情況并不知曉。龍文區(qū)某小區(qū)業(yè)主林女士表示：“這些錢(qián)具體用在哪里，我并不清楚。”
率全省之先，今年4月，龍文區(qū)就啟動(dòng)了物業(yè)小區(qū)公共收益專項(xiàng)檢查工作，通過(guò)第三方專業(yè)審計(jì)監(jiān)督，以審促改、邊審邊改，規(guī)范小區(qū)公共收益使用管理，維護(hù)群眾合法利益。截至5月20日，已完成全部66個(gè)小區(qū)的審計(jì)工作，涉及公共收益1361.8萬(wàn)元，審定出手續(xù)不完善需追回開(kāi)支約836.5萬(wàn)元。
檢查中，林女士所在的小區(qū)公共收益資金未單獨(dú)設(shè)立銀行專戶，與經(jīng)營(yíng)資金一并存在物業(yè)公司銀行賬戶上。經(jīng)審計(jì)，去年1月至今年3月，該小區(qū)業(yè)主公共收益經(jīng)營(yíng)收入約64萬(wàn)元，可列支經(jīng)營(yíng)支出約19萬(wàn)元，應(yīng)結(jié)余45萬(wàn)元。如今，該小區(qū)物業(yè)已進(jìn)行整改，單獨(dú)設(shè)立銀行專戶分項(xiàng)管理公共收益，并把45萬(wàn)元退還至專戶。
關(guān)于此次專項(xiàng)檢查，龍文區(qū)物業(yè)管理部門(mén)明確要求，全區(qū)的物業(yè)企業(yè)必須開(kāi)設(shè)銀行專用賬戶，對(duì)未成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)的小區(qū)，將審計(jì)核定后的公共收益全部納入該賬戶，接受政府監(jiān)管，業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料。
福建卓來(lái)律師事務(wù)所律師陳黎陽(yáng)表示，小區(qū)業(yè)主的公共收益若受到侵害，物業(yè)企業(yè)擅自挪用、侵占公共收益，業(yè)主可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主集體訴訟解決，也可請(qǐng)求社區(qū)、街道等協(xié)助解決。
用錢(qián)需要走程序智慧平臺(tái)來(lái)助力
【案例】
去年，漳州市錦繡一方小區(qū)在征詢2/3以上的業(yè)主同意后，啟用了部分公共收益，進(jìn)行小區(qū)內(nèi)中庭水系修繕、南門(mén)停車(chē)位增設(shè)以及綠化提升改造。
漳州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)徐亮元認(rèn)為，公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，以開(kāi)展小區(qū)內(nèi)建筑、設(shè)施的修繕或改造等。動(dòng)用公共收益的經(jīng)營(yíng)性賬戶需要一定程序，企業(yè)可以首先做一個(gè)事項(xiàng)計(jì)劃表，征詢業(yè)主同意后才可動(dòng)用這筆錢(qián)。
龍文區(qū)副區(qū)長(zhǎng)盧堅(jiān)表示，公共收益取之于民、用之于民，在社會(huì)治理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)更加注重傾聽(tīng)群眾的呼聲，讓治理的目標(biāo)、任務(wù)與群眾的需求相匹配。
根據(jù)《民法典》，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。根據(jù)決定事項(xiàng)的不同，分別應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主，或參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
專業(yè)人士指出，這也為公共收益的使用提供了法律依據(jù)。
錦繡一方是漳州龍文區(qū)步文街道一個(gè)超大型社區(qū)，共有3470戶住宅。小區(qū)至今還未成立業(yè)主委員會(huì)，社區(qū)工作人員僅有9人，如何實(shí)現(xiàn)小區(qū)大事共商議？
錦繡社區(qū)黨支部副書(shū)記戴月平介紹，以前，發(fā)起相關(guān)事項(xiàng)后，逐戶征詢業(yè)主意見(jiàn)，卻經(jīng)常找不到人，實(shí)際上很難完成；如今，有了“智慧芳鄰”服務(wù)平臺(tái)，社區(qū)在平臺(tái)上發(fā)起中庭水系改造方案以及經(jīng)費(fèi)使用方式的投票，業(yè)主通過(guò)電子投票表決，很快就確定了最終方案。
“智慧芳鄰”服務(wù)平臺(tái)，是去年步文街道探索社區(qū)治理新路徑而推出的一款軟件。它將社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)三方納入智慧社區(qū)平臺(tái)端口，公共設(shè)施改造、公共維修金提取等事關(guān)社區(qū)整體權(quán)益、需要業(yè)主共同決策的事項(xiàng)，都可通過(guò)平臺(tái)里的“指尖決策”功能發(fā)起投票。
步文街道黨工委書(shū)記陳漢忠表示，通過(guò)搭建“智慧芳鄰”服務(wù)平臺(tái)，可以精準(zhǔn)對(duì)接居民需求，鋪就社區(qū)治理服務(wù)群眾的快車(chē)道。
根據(jù)漳州市政府出臺(tái)的《進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，街道辦事處和居委會(huì)要履行屬地監(jiān)管職責(zé)，負(fù)責(zé)小區(qū)項(xiàng)目的日常管理，輔助物業(yè)企業(yè)開(kāi)展工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的矛盾糾紛，并指導(dǎo)和協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)。
而“互聯(lián)網(wǎng)+”，已成為加強(qiáng)居民、社區(qū)工作者、物業(yè)、職能部門(mén)協(xié)同互動(dòng)，建立“發(fā)現(xiàn)—受理—處理—督辦—反饋”閉環(huán)模式的重要抓手。
在漳州國(guó)貿(mào)潤(rùn)園，業(yè)主可通過(guò)“住這兒”App的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支信息查詢功能，查看小區(qū)各項(xiàng)公共收益情況。
記者通過(guò)App界面看到，該模塊清楚地展示了公共收益的具體來(lái)源和去向，比如電梯廣告累計(jì)收入多少錢(qián)、房屋租賃收入多少錢(qián)等。
“我們每季度都會(huì)將公共收益收支明細(xì)張貼在宣傳欄，并制作成展板在小區(qū)的各個(gè)出入口公示。”漳州國(guó)貿(mào)潤(rùn)園物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人姜校乾說(shuō)，為了讓業(yè)主用手機(jī)也能快速了解這份明細(xì)，公司還會(huì)通過(guò)平臺(tái)“曬賬”。業(yè)主對(duì)查詢和公示的信息有異議時(shí)，可以向物業(yè)提出，物業(yè)會(huì)及時(shí)答復(fù)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
漳州市錦繡一方小區(qū)使用公共收益改造中庭水系，使之成為業(yè)主休閑的好去處
推動(dòng)成立業(yè)委會(huì)共管共治解堵點(diǎn)
【數(shù)據(jù)】
龍文區(qū)此次審計(jì)公共收益的66個(gè)物業(yè)小區(qū)，僅有8個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。
去年8月，漳州市莘園小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，莘園物業(yè)服務(wù)有限公司也將之前代為管理的公共收益交給業(yè)委會(huì)全權(quán)管理支配。
“去年，我們小區(qū)的公共收益有78912元，今年計(jì)劃將小區(qū)的兩間公共配套用房出租，預(yù)計(jì)可增加14萬(wàn)元以上的收入。”莘園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任賴先生說(shuō)。
然而，當(dāng)前，我省物業(yè)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的比例較低。有的地方投資性住宅較多，一些房屋空置或無(wú)法交房，入住率低；有的地方業(yè)主參與熱情不高，開(kāi)發(fā)商配合不積極。
鑒于上位法對(duì)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的條件未作明確規(guī)定，為解決現(xiàn)實(shí)矛盾，《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)置了較低的“門(mén)檻”，十個(gè)以上的業(yè)主就可向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或街道辦事處提出書(shū)面申請(qǐng)，籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議；對(duì)于業(yè)主大會(huì)決定重要事項(xiàng)的表決權(quán)數(shù)，仍作“雙三分之二”或“雙過(guò)半”的規(guī)定。
但事實(shí)上，一方面，城市里人們普遍工作繁忙，業(yè)主委員會(huì)成立率不高，多數(shù)小區(qū)居民對(duì)業(yè)委會(huì)工作關(guān)注不夠，參與意愿不強(qiáng)；另一方面，即便成立了業(yè)委會(huì)，其作為松散的組織，如果沒(méi)有管理部門(mén)的支持，很難正常開(kāi)展工作。
記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，有的小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但其成員在能力素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)等方面存在不足，常出現(xiàn)與物業(yè)公司溝通信息不對(duì)稱，“說(shuō)不得、論不清”的問(wèn)題較為嚴(yán)重。甚至有些業(yè)委會(huì)不作為，未履行法定程序，避開(kāi)業(yè)主大會(huì)或利用議事規(guī)則的漏洞，謀取私利。
閩南師范大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)黃耀明認(rèn)為，街道、社區(qū)作為基層組織，適當(dāng)?shù)娜谌肟梢越鉀Q監(jiān)管問(wèn)題?？梢酝ㄟ^(guò)嘗試社區(qū)與業(yè)委會(huì)成員共同治理的模式，破除業(yè)主自治中的弊端；對(duì)于規(guī)模較小或無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可以推行社區(qū)與樓棟長(zhǎng)聯(lián)合治理的模式，建立居民議事廳，達(dá)到和諧治理。
他建議，在制度規(guī)定上，業(yè)委會(huì)成員作出決定時(shí)，可增加社區(qū)的審核權(quán)；在機(jī)制設(shè)立上，可由管轄社區(qū)設(shè)立基層聯(lián)調(diào)聯(lián)治辦公室，加強(qiáng)與職能部門(mén)互聯(lián)共通，一同化解社區(qū)治理中的堵點(diǎn)。
與此同時(shí)，漳州市還有一些小區(qū)，要么建筑年代較久、維護(hù)費(fèi)用大，管理成本比較高，物業(yè)公司進(jìn)駐之后又撤離，要么規(guī)模偏小，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，企業(yè)無(wú)利可圖，要么居民因觀念因素拒交物業(yè)費(fèi)，成為無(wú)物業(yè)小區(qū)。
對(duì)此，漳州市采取政府埋單的形式進(jìn)行兜底改造，探索引進(jìn)國(guó)企物業(yè)、“改管合一”、“先嘗后買(mǎi)”等模式，讓這些小區(qū)的居民“居有所管”。
在此背景下，去年以來(lái)，國(guó)企物業(yè)——龍文區(qū)城建物業(yè)服務(wù)有限公司逐步接管9個(gè)無(wú)物業(yè)小區(qū)，先行投入資金，開(kāi)展系統(tǒng)治理工作。榮興小區(qū)就是其接管的小區(qū)之一。
作為安置房小區(qū)，榮興小區(qū)之前無(wú)人治理，設(shè)施陳舊；如今，道路平整，綠化帶干凈，車(chē)輛停放有序，多功能活動(dòng)室、智能電動(dòng)車(chē)充電樁、便民飲水機(jī)等設(shè)施配備齊全。
城建物業(yè)也逐漸獲得小區(qū)業(yè)主的認(rèn)同。不久前，城建物業(yè)在征詢?nèi)w業(yè)主意見(jiàn)時(shí)，2/3以上的業(yè)主在一周時(shí)間內(nèi)同意由物業(yè)支配小區(qū)的公共收益。（記者 黃如飛 于莉 通訊員 楊志慧 林聰華 文/圖）
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全省小區(qū)公共收益專項(xiàng)整治
近日，福建省住建廳、發(fā)改委、公安廳、民政廳、市場(chǎng)監(jiān)管局等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)起全省范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占住宅小區(qū)業(yè)主公共收益專項(xiàng)整治。
整治內(nèi)容包括：
①物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占屬于住宅小區(qū)業(yè)主的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益（公共收益主要指住宅小區(qū)樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費(fèi)；公共場(chǎng)地、公共道路的車(chē)輛停放場(chǎng)地使用費(fèi)；公共場(chǎng)地?cái)[攤、自助售賣(mài)機(jī)、快遞柜等進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；通信基站等設(shè)備占地費(fèi)；屬于全體業(yè)主的會(huì)所、幼兒園、游泳池、健身室、物業(yè)服務(wù)用房、架空層等公建配套用房或公共場(chǎng)地的租金收入）。
②物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定分配住宅小區(qū)業(yè)主公共收益。
③物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將住宅小區(qū)業(yè)主公共收益存入專戶（專項(xiàng)維修資金專戶、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)專戶）。
④物業(yè)服務(wù)企業(yè)未每季度將住宅小區(qū)業(yè)主公共收益收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公開(kāi)公示。
