新華網(wǎng)北京5月12日電 近日，杭州、廣州、上海等國內(nèi)多個城市傳來銀行首套房貸首付比例及利率上調(diào)的消息。建設(shè)銀行已經(jīng)證實其浙江分行將首套房首付比例提高至四成，農(nóng)業(yè)銀行浙江分行有調(diào)整首套房貸利率的計劃，此外，有的銀行雖未明確發(fā)布公告，但在實際操作中早已提高首套房貸門檻。首套房貸悄然提高門檻，究竟是調(diào)控力度的再次升級還是差別化利率政策力度的削弱？正常的房產(chǎn)消費需求會因此受到影響嗎？
銀行首套房貸提高門檻
回顧過去的一年，雖然對房地產(chǎn)信貸政策的調(diào)控主要集中在以二套房為主的投資、投機性需求上，但不少商業(yè)銀行對于首套房貸的收緊也在悄悄地進行。在北京、上海、深圳等房地產(chǎn)一線城市，先是首套房貸利率優(yōu)惠從7折調(diào)至8．5折，后來干脆直接取消了首套房貸利率優(yōu)惠政策，而近日多地更是傳來了首套房貸首付比例及利率上調(diào)的消息。
雖然，銀監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人5日強調(diào)，目前貸款購買首套房首付款比例不低于三成，貸款購買二套房首付款比例不低于六成、貸款不低于基準利率的1．1倍的監(jiān)管要求沒有改變。但就在幾天后，中國建設(shè)銀行相關(guān)負責(zé)人向新華社記者證實，該行浙江分行確已將首套房貸首付已上調(diào)至四成。建行強調(diào)這并不是全國范圍內(nèi)調(diào)整，總行仍要求各級分行首套房貸執(zhí)行不低于三成的首付款比例標(biāo)準，但考慮到不同客戶的風(fēng)險情況、首付比例、信用等因素，分行可根據(jù)自身經(jīng)營和市場情況，對當(dāng)?shù)胤抠J進行細化和差別化調(diào)整。
農(nóng)行相關(guān)負責(zé)人表示，目前總行對于首套房和二套房的首付標(biāo)準沒有改變，“農(nóng)行浙江分行目前首套房首付比例并沒有發(fā)生變化，但準備調(diào)整利率水平，在基準利率上略有上浮，上浮空間未定?！?/P>
中信銀行杭州分行相關(guān)負責(zé)人透露說，銀行各分支機構(gòu)實際提高首套房首付比例不一樣，有的地方可能高達四、五成，而貸款利率也肯定打不了7折?！懊總€支行因各地情況不同而稍有分別，但幾乎可以肯定，首付三成很難批到貸款了?！?/P>
浦發(fā)銀行深圳分行相關(guān)工作人員告訴記者，現(xiàn)在額度很緊張，首套首付三成，利率最少上浮10％，還可能更高，主要看個人資質(zhì)情況，利率最高可上調(diào)15％—20％。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來，央行已經(jīng)連續(xù)四次調(diào)整存款準備金率，達到了20．5％的高位，各銀行貸款額度明顯趨緊，為了能夠以有限的信貸額度保持相當(dāng)利潤率，于是選擇了提高房貸門檻?！吧虡I(yè)銀行以盈利為目的，當(dāng)信貸額度大，錢貸不出去的時候，就對放貸給予利率優(yōu)惠，當(dāng)信貸趨緊時，往往就提高利率水平，以達到‘以價補量’。”
差別信貸如何體現(xiàn)？
自從去年年初“國十一條”將二套房貸首付定為不低于四成后，二套房貸的首付比例隨著調(diào)控力度的加大不斷提高，今年年初出臺的“國八條”更是明確要求將銀行二套房貸首付比例上調(diào)為不低于六成，利率不低于基準利率1．1倍。然而，在對多套住房信貸政策不斷收緊的同時，對于首套住房的信貸政策始終沒有發(fā)生太大的變化，打擊投資、投機和保護居民的合理自住需求始終是房地產(chǎn)信貸政策的基本宗旨。
因此，當(dāng)部分銀行提高了首套房的首付比例時，不少業(yè)內(nèi)人士也提出疑問，在房貸首付上調(diào)至四成的情況下，首套房貸和二套房貸首付差距由原來的三成變成了兩成，信貸政策的“差別化”顯然被削弱了，如此調(diào)整會不會打擊合理購房需求？
正在浙江大學(xué)念碩士的張蕾表示，對于在讀的研究生，本來看到現(xiàn)在薪資漸長，對畢業(yè)后買房燃起了信心，如果首付不是很高的話，買房還不能稱為天方夜譚，但是現(xiàn)在首付提高了，估計買房的想法起碼短時間內(nèi)成為空想。
一些業(yè)內(nèi)人士為記者算了一筆賬，如果以房屋總價200萬元計算，調(diào)整前的首付款為60萬元，貸款金額140萬元，按揭30年，在等額本金還款方式下，如果利率上浮至基準1．1倍，每月需多還397．77元，總利息增加了143196．66元。如果首付提高到四成，利率上浮至基準1．1倍，首付款多支付20萬元，月還款額為7083．72，每月少支付782．85元，總利息少支付81826．67元，一次性首付支付壓力較大。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，限購政策影響持續(xù)，目前北京樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和剛性改善需求，第二套購房占比由調(diào)控前的15．6％降至10．9％；如果信貸政策門檻提高，貸款首付和利率都處于高位，肯定會抑制自住購房者的需求。
保障合理購房需求要理性引導(dǎo)房貸市場
近年來，抑制投機性住房需求，將房價降到合理水平的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直都未松動，保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一貫要求。在商業(yè)銀行保障其自身盈利和進行風(fēng)險控制的同時，如何保障合理購房需求，避免差別化信貸政策被削弱同樣是個需要認真面對的問題。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同說，“國八條”出臺至今樓市已經(jīng)顯現(xiàn)出積極效果，但是首套房首付和利率的上調(diào)將可能抑制正常的住房消費需求，如果該做法全面鋪開，再加上限購、限貸的影響，將導(dǎo)致有效購房需求不足，首次置業(yè)萎縮加劇，將可能會使得房價突然之間暴跌，給宏觀經(jīng)濟運行帶來震動。
建行研究部高級經(jīng)理趙慶明則認為，短期內(nèi)，首套房首付在全國大范圍上調(diào)可能性不大，可能主要針對個別此前房價上漲過快、漲幅較大的城市。“今年以來，銀行對房貸采取較為審慎的措施，個別地區(qū)上調(diào)首套房首付比例及利率多出于自身防范風(fēng)險考慮?！表n世同建議，國家應(yīng)該全面評估當(dāng)前已有國家調(diào)控政策帶來的效果，應(yīng)當(dāng)將政策堅持下去，鞏固新政帶來的效果，讓房價朝著合理方向慢慢降下去，避免房價突然暴跌。長期來講，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低首套房的門檻，鼓勵合理購房需求。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院副院長陳寶存認為，近段時間以來，首套房信貸政策優(yōu)惠取消，現(xiàn)在又提高了首套房首付和利率，表明了銀行“以價補量”的沖動，不排除有的銀行已經(jīng)開始著手行動，能否將這種信貸政策全面推開？央行和銀監(jiān)會應(yīng)當(dāng)對這種信貸政策作出明確導(dǎo)向。（記者羅宇凡、歐甸丘、黃深鋼、邱明）
