展望

　　逆市之下的魅力“抗壓股”

　　房地產(chǎn)調(diào)控、平抑房?jī)r(jià)，將可能成為未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不變的基調(diào)。豪宅具有相對(duì)固定的購(gòu)買人群，這類成功人士多看重樓盤的真實(shí)品質(zhì)，且大部分傾向于一次性付款，在資金方面對(duì)銀行貸款依賴較小，基本不會(huì)受制于銀行的限貸政策。另一方面，豪宅具有地段、配套、資源等優(yōu)勢(shì)，保值價(jià)值凸現(xiàn)。

　　因此，在持續(xù)加壓的市場(chǎng)下，未來(lái)豪宅依舊能保持其不可動(dòng)搖的市場(chǎng)地位，其“抗壓保值”的特性也將日益凸顯。

　　供給高潮迭起，島內(nèi)東部頻添新秀

　　下半年隨著銀根的持續(xù)收緊，開發(fā)商資金吃緊，同時(shí)為了積極搶奪分流客戶，大部分開發(fā)商緊鑼密鼓地加快工程進(jìn)度，加緊入市，供給量可能呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　島內(nèi)東部將崛起三座豪宅“大城”。從資源條件、拍地情況及項(xiàng)目定位三方面綜合來(lái)看，全市具備打造豪宅的地塊大都分布于島內(nèi)東部地帶。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，島內(nèi)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備量約340萬(wàn)平方米(含在售項(xiàng)目未推量)，其中五緣灣、湖邊水庫(kù)和觀音山會(huì)展片區(qū)土地儲(chǔ)備量占比分別為46%、23%和10%，且不乏大量上萬(wàn)樓面地價(jià)的地塊，這決定了東部三大板塊將成為島內(nèi)未來(lái)豪宅的主要供應(yīng)區(qū)域。

　　下半年，豪宅持續(xù)加推，如核心地段的寶嘉譽(yù)峰二期、萬(wàn)科湖心島、世茂湖濱首府、鑫塔水尚、世茂湖濱首府、金山湖景大廈、中駿天峰等，將持續(xù)加溫豪宅市場(chǎng)。此外，新推的源昌寶墅灣、中鐵元灣、中鐵海曦、開元國(guó)投的觀海瀾庭，也將成為市場(chǎng)新看點(diǎn)。

　　細(xì)節(jié)決定成敗，品質(zhì)決勝市場(chǎng)

　　從近期銷售的豪宅產(chǎn)品上看，高總價(jià)并不是制約去化的因素，與此相反，戶型面積局促，總價(jià)相對(duì)較低，舒適度欠佳的產(chǎn)品，與項(xiàng)目定位形成錯(cuò)位，成為影響豪宅銷售的因素之一。

　　廈門的豪宅已經(jīng)走向關(guān)注細(xì)節(jié)的時(shí)代，比如注重功能廳設(shè)置的戶型、更加專業(yè)及精細(xì)化的物業(yè)、便于客戶的精裝修以及多元化的產(chǎn)品，在近期面市或即將面市的豪宅項(xiàng)目身上逐漸顯露出提高產(chǎn)品舒適度的發(fā)展趨勢(shì)。舒適型產(chǎn)品也將主導(dǎo)未來(lái)豪宅市場(chǎng)的一大特征。

　　銷售去化“表里不一”，實(shí)際成交速度放緩

　　從銷售方面來(lái)看，未來(lái)銷售量預(yù)計(jì)將隨供給的集中放量而增長(zhǎng)，但是受到限購(gòu)影響，成交量方面可能會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)“表里不一”的情況，即認(rèn)購(gòu)火爆而實(shí)際備案簽約卻相對(duì)冷清。近期豪宅銷售速度驚人，主要是由于稀缺的投資渠道及豪宅的保值能力帶來(lái)了高端需求急劇反彈。但隨著需求的逐步釋放，未來(lái)購(gòu)房者可能會(huì)理性對(duì)待市場(chǎng)，銷售速度放緩，回歸過(guò)去豪宅市場(chǎng)的正常銷售速度。

　　價(jià)格居高難下，“退二進(jìn)三”大勢(shì)將定

　　價(jià)格方面，豪宅的客群多為關(guān)注品質(zhì)的改善型客戶，如近期豪宅中舒適的大戶型產(chǎn)品銷售率要遠(yuǎn)高于緊湊的中小戶型，盡管中小戶型具有較低的總價(jià)。因此，相對(duì)于降價(jià)促銷，開發(fā)商或許更傾向于選擇打造項(xiàng)目品質(zhì)來(lái)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，精裝修、高品質(zhì)投入使得高位的成本加碼，單盤價(jià)格必將被推高。加之下半年豪宅有半數(shù)以上屬加推型產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)較早期更勝一籌，也預(yù)示著價(jià)格的推高將成為難以回避的事實(shí)?！　∥?新景祥咨詢顧問(wèn)中心