(記者 張璐)經(jīng)歷了一整年的嚴(yán)厲調(diào)控，躁動(dòng)的樓市終于在限購(gòu)、限價(jià)、限貸面前低下了頭。某研究院2月1日稱，2012年1月，100個(gè)城市的住宅均價(jià)環(huán)比下降0.18%，為連續(xù)第五個(gè)月出現(xiàn)下降，而包括北京在內(nèi)的十大城市的均價(jià)出現(xiàn)同比下跌，這也是自2010年6月以來的首次下跌。

　　剛剛結(jié)束的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，政策層面再次傳遞出調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行的明確信號(hào)，這也意味著2012年樓市將延續(xù)2011年下半年來的低迷，對(duì)于大部分在低迷市場(chǎng)上苦苦掙扎的開發(fā)企業(yè)來說，樓市的冬天并未遠(yuǎn)離，能夠堅(jiān)持多久成為最大的考驗(yàn)。

　　政策：調(diào)控是基調(diào)，細(xì)節(jié)或微調(diào)

　　調(diào)控依然是今年樓市政策的基調(diào)。1月31日召開的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議再次明確，樓市調(diào)控將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)于政策這一走向，業(yè)內(nèi)和坊間已有充足思想準(zhǔn)備。此前接受采訪時(shí)，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗就直言，“無論是2011年12月中旬閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，還是在此之前的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，釋放的信號(hào)都是2012年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策不動(dòng)搖”。

　　而世聯(lián)怡高的市場(chǎng)部經(jīng)理梁偉則把政策調(diào)整的預(yù)期延續(xù)到了下半年，“6月份之前應(yīng)該沒有根本性變化”，梁偉用一種近乎沮喪的語氣說。但這并不意味著政策的具體執(zhí)行細(xì)節(jié)不會(huì)進(jìn)行微調(diào)?？偨Y(jié)了春節(jié)前后各種信息，李鐵崗認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)政策調(diào)整，最有可能在四個(gè)方面體現(xiàn)，即結(jié)合稅收制度改革的調(diào)控政策、土地供應(yīng)政策、信貸政策和房地產(chǎn)反暴利政策。

　　李鐵崗稱，從限購(gòu)執(zhí)行的一年來看，包括山東各地在內(nèi)的全國(guó)樓市出現(xiàn)了普遍性的成交回落和價(jià)格回調(diào)，“調(diào)控結(jié)果向預(yù)設(shè)目標(biāo)前進(jìn)”。但李鐵崗認(rèn)為，作為一項(xiàng)行政命令，限購(gòu)政策的執(zhí)行效果將呈現(xiàn)“邊際效應(yīng)遞減”趨勢(shì)，“首先，限購(gòu)是一個(gè)短期政策，政策執(zhí)行期限只能是‘一段時(shí)間’”；“其次，觀望情緒已經(jīng)形成，降價(jià)預(yù)期逐漸增強(qiáng)，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)對(duì)樓市調(diào)控的影響有限，因此調(diào)控政策需要用一種長(zhǎng)期有效的政策來替代”，而這種替代政策，李鐵崗認(rèn)為是業(yè)內(nèi)坊間普遍熱議的“房產(chǎn)稅”，而從目前各種政策跡象來看，在房地產(chǎn)行業(yè)推行稅制改革已是“大勢(shì)所趨”。

　　李鐵崗還認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)的調(diào)控政策還將在土地供給方面有所體現(xiàn)，而具體的政策變化將是“在增加住宅市場(chǎng)土地供應(yīng)的前提下，推行‘限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)’”。這種預(yù)測(cè)也有足夠的政策支撐，山東省國(guó)土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人在2011年底全省住房保障暨城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上明確表示，2012年，山東將總結(jié)推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)配建”等經(jīng)驗(yàn)和做法，而這種來自于職能部門的明確表態(tài)，與業(yè)內(nèi)專家的預(yù)測(cè)如出一轍。

　　此外，去年12月中旬，發(fā)改委表示將研究出臺(tái)房地產(chǎn)反暴利規(guī)定。而李鐵崗也稱，這預(yù)示著國(guó)家也將在房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)方面出臺(tái)相關(guān)政策。

　　成交：信心減弱，持續(xù)低迷

　　對(duì)于2012年山東樓市的走勢(shì)，山東最大的樓市調(diào)查公司之一——世聯(lián)怡高山東區(qū)域顧問事業(yè)部總經(jīng)理邱敏顯然十分悲觀。在去年12月底濟(jì)南舉辦的一個(gè)樓市論壇上，邱敏稱，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年下半年以來，包括山東在內(nèi)的全國(guó)樓市進(jìn)入了由供求力量為主導(dǎo)的階段，市場(chǎng)供應(yīng)量、購(gòu)房者預(yù)期、庫(kù)存量以及庫(kù)存消化時(shí)間成為影響量?jī)r(jià)的核心因素。

　　邱敏認(rèn)為，從市場(chǎng)實(shí)際效果來看，調(diào)控，特別是嚴(yán)厲的限購(gòu)政策執(zhí)行近20個(gè)月后，政策效果凸顯，絕大部分城市市場(chǎng)成交量低迷，部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，而在這種情況下，市場(chǎng)觀望情緒濃重。

　　市場(chǎng)的觀望情緒更可以用購(gòu)房者信心指數(shù)直觀描述。2012年年初，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的2011年第四季度“中國(guó)購(gòu)房者信心總體指數(shù)”為104.2點(diǎn)，較第三季度105.4點(diǎn)下降1.2點(diǎn)。同期，國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)專業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)——世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的2011年第四季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)為51.8,較第三季度下降2.4,下降幅度超過2011年前三季度降幅之和，這表明購(gòu)房者對(duì)未來半年房地產(chǎn)總體走勢(shì)的樂觀程度較之前明顯下降。

　　實(shí)地采訪中，濟(jì)南多名擬購(gòu)房市民表示房?jī)r(jià)看跌預(yù)期增強(qiáng)，購(gòu)房計(jì)劃一推再推。

　　開發(fā)企業(yè)：降價(jià)成共識(shí)，并購(gòu)更普遍

　　成交低迷，價(jià)格回調(diào)。2011年樓市對(duì)于許多開發(fā)企業(yè)來說就是一場(chǎng)夢(mèng)魘。在巨大的回款壓力下，自2011年底開始，特價(jià)、團(tuán)購(gòu)、打折等各種形式的降價(jià)是眾多開發(fā)企業(yè)的共同選擇。

　　以濟(jì)南為例，濟(jì)南一家房產(chǎn)門戶網(wǎng)站掛出了2012年2月份在售樓盤的優(yōu)惠信息，超過20家在售項(xiàng)目推出特價(jià)、現(xiàn)金折扣等活動(dòng)，而這些項(xiàng)目，絕大多數(shù)為濟(jì)南購(gòu)房市民重點(diǎn)關(guān)注樓盤，其中也包括國(guó)內(nèi)一線房企在濟(jì)南的項(xiàng)目。

　　值得一提的是，為了應(yīng)對(duì)降價(jià)預(yù)期，濟(jì)南一些擬為精裝入市的項(xiàng)目，在市場(chǎng)走低后取消了精裝，改為毛坯，拉低銷售價(jià)格，吸引購(gòu)房市民。

　　在全國(guó)范圍內(nèi)，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，從2011年下半年以來，世聯(lián)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的28個(gè)城市，降價(jià)樓盤總共672個(gè)，其中降幅在20%以上的樓盤占12.6%。世聯(lián)預(yù)計(jì)，如果政策不放松，市場(chǎng)下行的趨勢(shì)持續(xù)，預(yù)計(jì)2012年將會(huì)有更多的樓盤加入降價(jià)陣營(yíng)，且降價(jià)的幅度仍有可能繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)促銷已成為市場(chǎng)的主旋律。

　　此外，房企轉(zhuǎn)行和并購(gòu)也在2011年下半年后在樓市上普遍出現(xiàn)。前者的典型代表為山東上市公司中潤(rùn)資源，在今年年初的一次小型媒體見面會(huì)上，該公司負(fù)責(zé)人受訪時(shí)明確表示，公司地產(chǎn)方面業(yè)務(wù)將逐漸收縮，其在青島核心區(qū)域的一塊商業(yè)用地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。至于房產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)，中國(guó)最權(quán)威的研究機(jī)構(gòu)之一——清科研究中心發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例數(shù)量和金額在2011年不斷上升，2011年前11個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)100起，并購(gòu)金額307.4億元，超出2005年至2009年5年間全部并購(gòu)案例金額總和100億。

　　保障住房：竣工數(shù)量大增，形成市場(chǎng)沖擊

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)制衡器，保障住房在抑制房?jī)r(jià)上漲方面發(fā)揮的作用在2012年后將更為顯著。2011年初，國(guó)家明確宣布年內(nèi)開建1000萬套保障住房，其中山東認(rèn)領(lǐng)的任務(wù)總數(shù)為32.82萬套。到2011年底，絕大部分省份都超額完成開工任務(wù)。根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的消息，到2011年年末，山東全年開工保障住房36.8萬套。2012年國(guó)家下達(dá)給山東的保障住房任務(wù)為30.51萬套，雖然任務(wù)總數(shù)比2011年略少，但連同往年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，2012年我省同時(shí)開工的保障住房數(shù)量將達(dá)到歷史峰值。

　　此外，保障房竣工數(shù)量成為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，在國(guó)家層面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，2012年全國(guó)保障房在建的工程量將達(dá)到約1800萬套，在繼續(xù)抓開工的同時(shí)，將突出抓建成量。在新開工700萬套目標(biāo)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)明確2012年基本建成保障房500萬套以上，竣工量不低于2011年。

　　山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱，如果2011年全國(guó)1000萬套保障住房的建設(shè)任務(wù)，增強(qiáng)的僅是購(gòu)房市民未來房?jī)r(jià)看跌的預(yù)期，那么在2012年，隨著保障住房的大批量竣工進(jìn)入分配流程，保障房分流市場(chǎng)購(gòu)買力，進(jìn)而對(duì)樓市成交產(chǎn)生的沖擊也將逐漸真實(shí)起來。