2月16日，北京嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策“京十五條”迎來周歲生日。過去一年，在嚴(yán)格的限購政策影響下，北京市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走低，且成交量?jī)r(jià)屢創(chuàng)新低。而在政策疊加下，大量投資投機(jī)需求擠出了北京市場(chǎng)，一定程度上保障了普通購房者的剛性需求，樓市在量?jī)r(jià)齊跌中重拾理性發(fā)展軌跡。

　　【調(diào)控改變了什么】

　　成交量：下降四成

　　郊區(qū)項(xiàng)目占比明顯上漲

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，最近限購一年來，從2011年2月16日至今，北京新建住宅成交量為83541套，同比限購之前一年成交的106999套下調(diào)幅度達(dá)到了21.9%。而二手房住宅成交量則僅為96996套，同比限購之前一年的207376套下調(diào)幅度達(dá)到了53.2%。市場(chǎng)住宅總成交量為180537套，同比之前一年的成交量314375套，下調(diào)幅度達(dá)到了42.6%。

　　在過去一年，北京樓市成交量出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，郊區(qū)項(xiàng)目占比明顯上漲。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：最近一年中，北京城6區(qū)，住宅成交量占據(jù)全市的比例為39%，而在限購之前一年這一比例為43.5%。特別是房山區(qū)，在限購前一年成交量?jī)H占全市的9.6%，而最近一年占比達(dá)到了12.2%。密云的成交量比例也達(dá)到了5.4%，而在限購之前一年占比為4%。

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購一年后，北京新建住宅成交金額前100項(xiàng)目中，總成交額為974億，同比之前一年的1376億，下調(diào)幅度達(dá)到了402億，下調(diào)幅度達(dá)到了41.3%。與此同時(shí)，北京樓市庫存急劇上升，相比限購前的9.29萬套，而日前住宅庫存為11.97萬套，住宅庫存量增加了2.7萬套左右。

　　偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮分析認(rèn)為，由于2011年2月之后“限購”、“限貸”等政策嚴(yán)重限制各類購房需求釋放，即便是企業(yè)具備推盤動(dòng)力，新增供應(yīng)量明顯上漲，但最終成交量依然出現(xiàn)明顯下降；另外，隨著“供過于求”市場(chǎng)的逐步積累，新建商品住宅存量已達(dá)歷史高點(diǎn)，市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)“買房市場(chǎng)”特征，成交價(jià)格也在年底出現(xiàn)下調(diào)。

　　價(jià)格：商品住宅均價(jià)降2萬以下

　　與以往調(diào)控不同，“京十五條”調(diào)控政策要求更加嚴(yán)格，加之累積的信貸政策的影響，政府的整體調(diào)控決心，促使消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)下降信心濃厚。2011年2月份調(diào)控政策嚴(yán)格，整體業(yè)主心態(tài)在逐漸走低的市場(chǎng)環(huán)境下逐漸回落，價(jià)格開始緩慢下降，至2011年10月份價(jià)格降幅加快。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，從2011年2月16日“京十五條”開始執(zhí)行至今，北京新建住宅均價(jià)為19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量為83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量?jī)H96996套，同比下降53.2%；住宅總成交量為180537套，同比下降42.6%。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年北京實(shí)施樓市調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到抑制。目前北京二手房成交均價(jià)大約在21000元/平米左右，與2010年4月水平基本相當(dāng)。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，從當(dāng)前的價(jià)格水平來看，價(jià)格基本上回到了調(diào)控前水平。調(diào)控期間，價(jià)格下降幅度達(dá)到了15%以上，甚至超過了2008年價(jià)格降幅，可見當(dāng)前的價(jià)格調(diào)控效果明顯。

　　人群結(jié)構(gòu)：中年人成購房主力

　　在過山車般的行情變化中，購房群體也回歸自住需求，投資及投機(jī)購房基本絕跡。引人注目的是，一年來，本市非京籍購房者比重下降了25%。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，受限購政策影響，當(dāng)前購房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，首先表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是貸款購房人群減少明顯，當(dāng)前市場(chǎng)中主要購房群體為融資能力相對(duì)較高的剛需或者改善人群。另外，當(dāng)前外地人購房人群減少明顯。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，自限購政策實(shí)施起至今，京籍個(gè)人購房者占比為87.2%，相比新政實(shí)施前的一年(2010年2月17日至2011年2月16日)上漲25.1%，非京籍購房個(gè)人比重下降25.1個(gè)百分點(diǎn)，其中外地個(gè)人購房者所占比重僅為11.2%，減少25.7個(gè)百分點(diǎn)；另外，企業(yè)購房比重上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到1.2%。

　　從購房年齡來看，從第一次調(diào)控后，消費(fèi)者的購房年齡呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)?！熬┦鍡l”調(diào)控一年，消費(fèi)者的購房年齡為36歲，與第一次調(diào)控后相比略有上漲，與2009年相比，大約增加了5歲左右。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，受限購政策的影響，外地人購房需要提供5年以上的納稅證明，無形中拉高了外地人購房年齡。加之，信貸緊縮、購房能力相對(duì)較弱的年輕消費(fèi)者占比減少，促使購房平均年齡走高。購房人群的中年化趨勢(shì)明朗。

　　-政策回放

　　2011年2月16日，北京正式公布《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(簡(jiǎn)稱“京十五條”)，對(duì)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　此外，對(duì)已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　與2011年1月26日國務(wù)院公布的新“國八條”相比，“京十五條”在精神上保持了高度一致：合理引導(dǎo)住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購房，落實(shí)地方政府和有關(guān)部門責(zé)任、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策的主旨十分鮮明。同時(shí)對(duì)全國其他大中城市地方版調(diào)控措施的擬定，起到示范作用。

　　【2012年政策定調(diào)】

　　樓市調(diào)控不松動(dòng) 堅(jiān)持限購促房?jī)r(jià)合理

　　2月9日，北京市住建委召開系統(tǒng)工作會(huì)議，為年內(nèi)樓市定下了堅(jiān)持限購的調(diào)控基調(diào)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2012年將繼續(xù)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)定不移地執(zhí)行既有調(diào)控政策，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從目前的數(shù)據(jù)來看，價(jià)格跌幅主要集中在郊區(qū)，城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，還有相當(dāng)多地區(qū)的住房?jī)r(jià)格沒有達(dá)到理想的目標(biāo)，因此今年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的總目標(biāo)還將繼續(xù)堅(jiān)持，北京將通過調(diào)控使房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)理性的合理價(jià)格區(qū)間。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，買賣雙方博弈加劇，限購限貸使得購房者期待價(jià)格下調(diào)，但是投資手段匱乏、通貨膨脹依然是阻礙價(jià)格下滑的關(guān)鍵因素。特別是城區(qū)部分二手房房主依然堅(jiān)挺價(jià)格、惜售，這使得在價(jià)格依然居高不下的情況下，購房者入市謹(jǐn)慎。房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)明顯下調(diào)，但是絕對(duì)值依然比較高，購房者與開發(fā)商及二手房業(yè)主的心理價(jià)格差距巨大。從目前數(shù)據(jù)看，北京樓市已進(jìn)入明顯的下調(diào)周期。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度很大的一線城市之一，北京未來房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度也將領(lǐng)先全國。從目前看，北京樓市拐點(diǎn)已出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在未來6至12個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)可能有10%至20%的下調(diào)空間。