房產(chǎn)律師周寧告訴記者，開(kāi)發(fā)商之前的做法是，在商品房銷售合同之外，再簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，以加收裝修款的形式加價(jià)，但是現(xiàn)在很多地方明令禁止通過(guò)這種方式加價(jià)，所以就有了硬加價(jià)的做法。
關(guān)于高開(kāi)低賣，周寧是這樣解釋的：有開(kāi)發(fā)商將商品房備案價(jià)格定得遠(yuǎn)高于銷售價(jià)，而二者之間的價(jià)差就是開(kāi)發(fā)商坐地起價(jià)的空間，這是因?yàn)榇饲昂芏嗟胤讲](méi)有明確的備案標(biāo)準(zhǔn)，基本是開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)備案價(jià)是多少就是多少。
“價(jià)格公示需要和商品房預(yù)售或房源的公示同步，從某種程度上說(shuō)，預(yù)售的房源應(yīng)該在售樓處的沙盤(pán)五米以內(nèi)公示，而且不允許遮擋，這樣也有利于購(gòu)房者看到此類房源和報(bào)價(jià)。監(jiān)管部門(mén)在必要時(shí)應(yīng)該定期檢查，甚至需要?jiǎng)佑靡恍╇娮语@示屏。此類房源公示數(shù)據(jù)可以直接傳遞到房管部門(mén)，防止部分房源數(shù)據(jù)造假。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，這樣才是商品房銷售的正常狀態(tài)，“實(shí)際上，一房一價(jià)在商品房預(yù)售層面都有規(guī)定，之所以現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了此類問(wèn)題，很大程度上與此類住房交易規(guī)模大、監(jiān)管成本高、部分互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新使得監(jiān)管困難有關(guān)”。
明碼標(biāo)價(jià)還需法律明確
那么，如果出現(xiàn)虛假報(bào)價(jià)，最有效的處理方法是什么？
罰款——嚴(yán)躍進(jìn)回答的簡(jiǎn)明扼要，“此類罰款可以采取提高報(bào)價(jià)相關(guān)金額的5倍或更高倍數(shù)進(jìn)行，同時(shí)對(duì)于出現(xiàn)3次虛假報(bào)價(jià)的，要限制銷售資格，并列入相應(yīng)的‘黑名單’”。
不過(guò)，嚴(yán)懲卻并非易事。
“如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按明碼標(biāo)價(jià)去賣，被查處肯定要承擔(dān)責(zé)任的。但是，發(fā)改委、房屋管理部門(mén)和價(jià)格管理部門(mén)的執(zhí)法力量都有限。最能夠發(fā)現(xiàn)這種違法違規(guī)行為的是購(gòu)房者。”樓建波向記者分析說(shuō)，“如果說(shuō)市場(chǎng)是一個(gè)賣方市場(chǎng)，很多人愿意加價(jià)去買(mǎi)，買(mǎi)方加了價(jià)，就不會(huì)去投訴，在這種情況下很難監(jiān)管，執(zhí)法就不會(huì)那么有效”。
不過(guò)，樓建波也向記者坦言，明碼標(biāo)價(jià)在法律上仍缺乏依據(jù)。“城市房地產(chǎn)管理法中明確規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。根據(jù)上述明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，是出售的價(jià)格要申報(bào)。這就和法律規(guī)定的成交價(jià)格申報(bào)存在一定的區(qū)別”。
“所以，目前要求的明碼標(biāo)價(jià)在法律上還缺少一定的依托，將來(lái)還要在法律上進(jìn)一步明確。而且，如果要真正有效實(shí)施，就要對(duì)不明碼標(biāo)價(jià)的后果規(guī)定得更加明確。現(xiàn)在我們做的就是信用體系行政處罰，甚至包括對(duì)于資質(zhì)方面的懲罰。”樓建波說(shuō)。
如果消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商以高于備案價(jià)的價(jià)格在銷售，該如何維權(quán)？
“如果購(gòu)房者尚未簽訂合同，則比較簡(jiǎn)單，可以直接向建委和物價(jià)部門(mén)投訴，相關(guān)部門(mén)可以依法要求開(kāi)發(fā)商整改。”樓建波說(shuō)。
比如，深圳市就明確規(guī)定，對(duì)超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受主管部門(mén)價(jià)格指導(dǎo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令企業(yè)整改。
至于未來(lái)，備案制能否被開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格遵守，樓建波說(shuō)，要解決執(zhí)行環(huán)節(jié)的問(wèn)題，可以加大查處力度。
“以前對(duì)開(kāi)發(fā)商的處罰力度很小。”周寧向記者補(bǔ)充說(shuō)。
