高漲的樓市出現(xiàn)了放緩的跡象。

　　國家統(tǒng)計局19日公布數(shù)據(jù)，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額增速均出現(xiàn)回落，分別較1-8月份回落0.2個百分點、1.1個百分點和1.2個百分點。

　　這說明了什么？

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛19日在中新社舉辦的國是論壇——2018三季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會上表示，8月房價上漲壓力還比較大，到了9月隨著部分開發(fā)商降價銷售，市場預(yù)期正在發(fā)生改變。

　　“9月份增幅有所放緩，預(yù)計四季度進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期。”倪鵬飛說。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。韓海丹 攝

　　轉(zhuǎn)折

　　回顧8月份數(shù)據(jù)，全國70城房價，67個上漲2個持平，只有1個城市下跌。1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增10.1%，商品房銷售面積和銷售額分別增4.0%和14.5%。此外，房企到位資金增速6.9%，也比此前幾個月明顯改善。

　　“由此得出一個粗略的判斷，在宏觀調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)價格上漲壓力仍然較大。”倪鵬飛分析。

　　但到了9月份市場發(fā)生重要變化。

　　首先是一些開發(fā)商企業(yè)表現(xiàn)出悲觀的情緒，龍頭房企萬科就喊出“活下去”的口號，市場一片嘩然；其次是以萬科、碧桂園為代表的房企開始降價銷售，多地出現(xiàn)不同程度“房鬧”。

　　倪鵬飛認(rèn)為，在近期的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，加上上述消息影響，市場主體的主流情緒轉(zhuǎn)向觀望和決策猶豫，但并沒有出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象。未來，房地產(chǎn)市場上升和下降劇烈波動都有可能，但大概率事件是平穩(wěn)調(diào)整。

資料圖：正在建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤。中新社記者 張斌 攝

　　平穩(wěn)

　　判斷房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要有兩方面的考量。

　　從上行因素看，第一中國的城市化還沒有結(jié)束，還有2億人口在向城市聚集，這意味著需求潛力仍然巨大；第二房地產(chǎn)的長效機(jī)制還沒有建立起來，包括財政、金融、土地、稅收的基礎(chǔ)制度改革還沒有取得實質(zhì)性進(jìn)展，社會普遍預(yù)期房產(chǎn)仍是最好的投資選擇。

　　從下行因素看，其一中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨一定下行壓力，中美貿(mào)易摩擦仍存在不確定性；其二房地產(chǎn)市場風(fēng)險已經(jīng)較大，全國平均房價收入比為1:7.5，35個大中城市超過1：10，一線城市甚至出現(xiàn)1:40這樣的水平，房地產(chǎn)價格泡沫嚴(yán)重；其三是三四五線城市空置率已經(jīng)較高，個別一二線城市空置率也令人不安，因此存在著結(jié)構(gòu)性的數(shù)量泡沫；其四是政府的調(diào)控力度沒有絲毫放松。

　　分化

　　倪鵬飛判斷，盡管后市有多方面因素影響，但分化的趨勢會再度凸顯。

　　“雖然四季度出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，但一二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決，房價上漲壓力仍然較大。但三四五線城市就不一樣了，經(jīng)過上一輪超好發(fā)展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存。所以，一二線城市與三四五線城市分化調(diào)整和發(fā)展的趨勢有可能再度凸顯”

　　因此，未來仍然要堅持和完善因城施策的調(diào)控思路，同時要做好穩(wěn)預(yù)期和防范雙向劇烈波動的預(yù)案，加快基礎(chǔ)制度的改革和房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機(jī)制的建立。

　　談及房地產(chǎn)稅，倪鵬飛指出，不管它對房價是否有影響，它對房地產(chǎn)市場發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是有意義的。因為，房地產(chǎn)稅最根本或者長期的作用，是要解決國家土地財政問題，房地產(chǎn)稅逐漸到位之后，地方的公共支出就有了一定保障，土地財政也就可以退出了。

　　(本文根據(jù)中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在國是論壇——2018三季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會上的演講整理。)