小區(qū)住宅底層的商鋪，不僅能夠活躍市場經(jīng)濟，也給業(yè)主的生活提供了很多便利。但如果家樓下的商鋪影響了日常生活，業(yè)主能夠要求商家搬離嗎？我們來看市民彭先生的經(jīng)歷。

市民彭先生住在思明某小區(qū)，這個小區(qū)地面一層共有十幾間車庫，建成以來就一直被作為店面使用。2007年，彭先生家樓下的2間車庫，被老高買下，辦理了營業(yè)執(zhí)照之后，他開了一家水產(chǎn)店，但水產(chǎn)店開張的這十幾年間，彭先生過得并不舒心。

思明法院法官 馮莉平：彭先生他認為老高的這個水產(chǎn)店全年無休，對他生活上造成了很大的困擾，尤其是半夜的時候，還會有進貨、出貨、拉閘門的聲音，產(chǎn)生了很多的噪音，經(jīng)常殺魚的一些污水，排到公共的管道里面，有一些味道，或者是衛(wèi)生方面的問題。

為此，從2020年開始，彭先生多次向有關部門投訴反映。相關部門實地調查后，證實水產(chǎn)店確實存在污水排放、噪音擾民等問題，要求老高整改。老高也做出了一定整改，但彭先生對此并不滿意。雙方協(xié)商不成，2022年，彭先生向思明法院提起了訴訟。

法庭上，彭先生要求老高的水產(chǎn)店搬走，老高不同意。老高認為，一樓車庫都是作為店面在使用，他的水產(chǎn)店也是依法注冊、依法經(jīng)營的。

思明法院法官 馮莉平：同時他還認為以前的法律法規(guī)，對住宅改為經(jīng)營性用房是沒有相關法律規(guī)定的，也沒有要求利害關系一定要一致同意，他認為現(xiàn)在的法律，是不能既往他過去的行為。

老高的說法，涉及到法律對“住改商”的規(guī)定。“住改商”是指住宅改為經(jīng)營性用房，在一定程度上可以降低創(chuàng)業(yè)成本、活躍市場經(jīng)濟、方便社區(qū)生活。2007年，老高水產(chǎn)店開張的那年，國家頒布實施物權法，其中對“住改商”有相關規(guī)定。而彭先生上訴的時候，國家已經(jīng)開始施行民法典，廢止物權法，并對“住改商”的相關規(guī)定做出修改。

思明法院法官 馮莉平：物權法原來的規(guī)定是，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性的用房，應當經(jīng)有利害關系人的同意，但是法律沒有明確規(guī)定這個統(tǒng)一的比例是多少，民法典對物權法的這條規(guī)定進行修改和增加，明確規(guī)定“住改商”除了在遵循法律法規(guī)和管理公約之外，要經(jīng)過利害關系的一致同意，也就是說有利害關系的業(yè)主，是有一票否定權的。

法院審理認為，老高取得營業(yè)執(zhí)照且經(jīng)營多年，屬于行政登記許可范圍，但不能改變其行為欠缺合法性的事實。同時，水產(chǎn)店所在的車庫不是傳統(tǒng)意義上居住的空間，但作為住宅的配套設施，在法律上可以理解為住宅。根據(jù)法律規(guī)定，老高將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，是持續(xù)到民法典頒布，所以應當采用民法典的規(guī)定做出判決。彭先生是案涉車庫樓上的業(yè)主，有利害關系，他明確表示不同意老高將車庫用于經(jīng)營水產(chǎn)店，具有法律依據(jù)，法院予以支持。

該案宣判后，老高不服判決，向市中院提起上訴。中院審理后，駁回老高的訴訟請求，維持原判。

思明法院法官 馮莉平：我們也是建議，當業(yè)主想把自己的住房改為經(jīng)營性用房的時候，先看一下是否違反相應的法律法規(guī)，有沒有違反小區(qū)的管理公約，同時還要選擇一些對其他業(yè)主生活影響較小的商業(yè)類型，比如說便利店、理發(fā)店，如果是與其他業(yè)主產(chǎn)生糾紛的情況下，我們也是提倡說，雙方先友好協(xié)商，如果協(xié)商不成可以向街道、向居委會、向相關的職能部門求助，如果實在是不能解決雙方的糾紛，可以向法院起訴維權。（來源: 特區(qū)新聞廣場）