法官說(shuō)法
中介有過(guò)錯(cuò)，承擔(dān)七成責(zé)
法官說(shuō)，中介在進(jìn)行服務(wù)時(shí)應(yīng)盡到必要的、審慎的審查核實(shí)及如實(shí)告知義務(wù)，如核實(shí)賣(mài)房人的身份信息、房源信息、房屋權(quán)利狀況等義務(wù)。而購(gòu)房者林女士作為合同當(dāng)事人，在簽訂合同時(shí)亦負(fù)有必要的注意義務(wù)。
但是，案涉房產(chǎn)在雙方簽合同前已經(jīng)被查封，現(xiàn)有證據(jù)表明，中介未履行審核義務(wù)和告知義務(wù)。中介存在過(guò)錯(cuò)，致使賣(mài)房人得以實(shí)施詐騙、損害林女士合法利益，中介應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
另一方面，林女士自己也沒(méi)有盡到審慎注意義務(wù)，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，綜合考慮雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，法院酌定林女士自行承擔(dān)30%，中介承擔(dān)70%的賠償責(zé)任。
購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn) 沒(méi)過(guò)戶(hù)就被查封
陳先生付了65萬(wàn)元購(gòu)房款，簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，卻一直無(wú)法過(guò)戶(hù)，為此，他將賣(mài)房人告上了法庭。此前，海滄區(qū)法院曾審理過(guò)這樣一起與查封房有關(guān)的糾紛。
據(jù)購(gòu)房人陳先生起訴說(shuō)，2014年年初，他經(jīng)人介紹看上了海滄區(qū)的一套房產(chǎn)，這套房子有200多平方米，產(chǎn)權(quán)登記在一手房東老丁名下。
不過(guò)，當(dāng)時(shí)陳先生并非直接向一手房東老丁購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。陳先生是與“委托人”賴(lài)女士進(jìn)行交易的。賴(lài)女士手里有一份老丁的《委托書(shū)》，這份委托書(shū)授權(quán)賴(lài)女士全權(quán)處理這套房產(chǎn)。
同年1月22日，陳先生和一手房東老丁的委托代理人賴(lài)女士簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，雙方約定購(gòu)房款總價(jià)為330萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，陳先生依約支付了定金65萬(wàn)元，然而，陳先生在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)，才知房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。而查封的原因就是這套房產(chǎn)被人用于向銀行抵押貸款800多萬(wàn)元。
無(wú)奈之下，陳先生只好將一手房東老丁告上了法庭。他起訴請(qǐng)求法院判令雙方簽訂的《買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》合法有效，讓老丁立即向銀行清償債務(wù)，辦理解除訟爭(zhēng)房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。
其實(shí)，早在陳先生簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之前，這套房子已經(jīng)處于抵押狀態(tài)。最終，由于貸款人沒(méi)錢(qián)還款，銀行起訴追討800多萬(wàn)元債務(wù)，并采取訴前保全措施查封房產(chǎn)。
法官說(shuō)法
合同有效，但不能履行
經(jīng)審理，海滄區(qū)法院作出一審判決，認(rèn)為賴(lài)女士作為老丁代理人，以老丁名義簽署《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由老丁承擔(dān)，所以這份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》為有效合同。
但即使如此，陳先生還是拿不到房子。因?yàn)?，債?wù)人未履行償還債務(wù)義務(wù)，銀行有權(quán)對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)行使抵押權(quán)優(yōu)先受償。因此，陳先生要求老丁解除訟爭(zhēng)房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，事實(shí)上不能履行，法院不予支持。
律師支招
如何避免買(mǎi)到查封房？
如何避免買(mǎi)到查封房遭受損失？對(duì)此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝提醒說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)二手房，有三個(gè)注意事項(xiàng)。一是要先到房管部門(mén)查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無(wú)抵押記錄或是否被查封；二是可以通過(guò)法院司法公開(kāi)平臺(tái)，查詢(xún)房屋出售人有無(wú)涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，也應(yīng)謹(jǐn)慎支付購(gòu)房款，盡量采取分期付款的方式。
同時(shí)，購(gòu)房者可以和出賣(mài)人約定將房屋款項(xiàng)交由第三方保管，待房屋辦理過(guò)戶(hù)后再交付賣(mài)房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢(qián)要回來(lái)。
另外，購(gòu)房者還可以在簽訂合同時(shí)，要求出賣(mài)人對(duì)房屋的狀況進(jìn)行書(shū)面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購(gòu)房者的權(quán)利。
