島外：寸土寸金背后土地管理新思路

赫比（廈門）精密塑膠制品有限公司（以下簡(jiǎn)稱赫比（廈門）公司）近年來在廈門島外發(fā)展得很快。2010年其廠房土地面積僅有1.6萬平方米，而現(xiàn)在已經(jīng)增加到了3萬平方米。赫比（廈門）公司總經(jīng)理祁錦昌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，他們非?？粗貜B門在區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)以及政府對(duì)企業(yè)的支持，因此預(yù)計(jì)接下來的三年，他們還將繼續(xù)擴(kuò)大廠房土地面積。

不過，祁錦昌也表示，雖然周邊的土地資源很充足，繼續(xù)擴(kuò)充廠房面積問題不大，但是對(duì)于赫比（廈門）公司來說，在獲得土地的方式上，他們還需要作出一個(gè)重要的選擇，那就是“買地”還是“租地”。

“現(xiàn)在租金每個(gè)月大概在60萬元人民幣左右，壓力還是比較大。”祁錦昌算了一筆賬，“我們?cè)谔K州那邊也有工廠，那邊的地是買的，因?yàn)槟抢锏耐恋爻鲎屇晗奘?0年。我們當(dāng)時(shí)也想過要在這里買地，但是這里的土地出讓年限只有20年，我們?cè)u(píng)估后感覺不劃算，所以就租地來用。”

祁錦昌所說的這項(xiàng)政策，指的是2014年10月底，廈門市政府出臺(tái)的《推進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用實(shí)施意見》。意見規(guī)定，工業(yè)用地的出讓年限由過去的50年縮短為20年。廈門嘗試工業(yè)用地“先租后讓、租讓結(jié)合”制度，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期，實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓制度。

事實(shí)上，不僅廈門，上海、廣東、北京、海南等地近年來也都相繼調(diào)整了工業(yè)用地出讓年限，進(jìn)一步加強(qiáng)工業(yè)用地節(jié)約集約利用。今年5月3日，深圳市政府簽發(fā)了《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)總部項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)管理辦法的通知》，并作為市政府2018年1號(hào)文正式下發(fā)，規(guī)定總部用地出讓期限按照30年確定。

將工業(yè)用地出讓年限縮短為20年是出于怎樣的考慮？一位廈門某區(qū)政府的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋，“根據(jù)我們的調(diào)查，能夠做到20多年的企業(yè)其實(shí)很少。如果企業(yè)沒到使用年限就關(guān)停，就會(huì)導(dǎo)致工業(yè)用地低效利用、閑置不用等情況。如果土地出讓年限還是50年，在城市進(jìn)一步擴(kuò)張的時(shí)候就會(huì)十分被動(dòng)。作出這一規(guī)定，主要還是為了提高土地的使用效率。”

“只要企業(yè)發(fā)展得好，是不會(huì)擔(dān)心政府不為企業(yè)提供土地的。”他強(qiáng)調(diào)。

布局：從“海島城”向“海灣城”發(fā)展

早在2002年，廈門就提出了“跨島發(fā)展”的戰(zhàn)略，以解決廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口分布不均衡的問題。在《廈門市城市總體規(guī)劃（2011~2020年）》中，廈門提出要形成“一島一帶多中心”的組團(tuán)式海灣城市格局。“一島一帶多中心”分別指廈門島、環(huán)灣城市帶以及各區(qū)級(jí)中心，其中，環(huán)灣城市帶能夠串聯(lián)起海滄、集美、同安、翔安，輻射漳州開發(fā)區(qū)、龍海、角美、南安、金門等區(qū)域。

因此，廈門近年來島外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯提速。廈門市發(fā)改委方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，2017年島外四個(gè)區(qū)共完成投資1518.54億元，占全市固定資產(chǎn)投資的70.3%，總量是島內(nèi)投資的2.4倍。

若想實(shí)現(xiàn)跨島發(fā)展，建立更多的進(jìn)出島通道是最為實(shí)際的辦法。2002年以前，廈門僅有廈門大橋和海滄大橋兩個(gè)進(jìn)出島通道，2008年之后，廈門又陸續(xù)建成了集美大橋、杏林大橋和翔安隧道，保證了行人和車輛的通行。

以RQ SPACE眾創(chuàng)空間為例，其在島內(nèi)和島外都有創(chuàng)業(yè)基地。“起初，因?yàn)榻煌ú槐悖蠹叶疾幌肴u外發(fā)展，但是后面交通搞好了以后，很多人也愿意往島外面走。”RQ SPACE眾創(chuàng)空間合伙人貝貝說。

在完善島內(nèi)外一體化交通基礎(chǔ)設(shè)施上，目前，灌新路、集灌路、同集路等一批工程的建設(shè)、改造已經(jīng)完成，廈成、廈安高速等重大工程建成通車，“兩環(huán)八射”交通運(yùn)輸骨架已經(jīng)基本形成。

從增長(zhǎng)速度來看，2017年島外人口增速顯著高于島內(nèi)。廈門統(tǒng)計(jì)局分析稱，近幾年，島內(nèi)工業(yè)外遷企業(yè)大部分轉(zhuǎn)移到同安區(qū)，同安區(qū)承接了大量的產(chǎn)業(yè)工人，導(dǎo)致人口猛增。

對(duì)于未來廈門城市空間結(jié)構(gòu)該如何調(diào)整的問題，廈門大學(xué)教授趙燕菁此前曾撰文稱，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，不僅僅是工業(yè)的外遷，還必須是核心功能的外遷。廈門需要將島內(nèi)的貨運(yùn)碼頭和全市的行政中心外遷。

2017年6月，廈門港口管理局局長(zhǎng)吳順彬接聽廈門市市長(zhǎng)專線后透露，廈門港東渡港區(qū)將適時(shí)搬遷改造，遠(yuǎn)洋集裝箱和散雜貨運(yùn)輸功能要轉(zhuǎn)移到海滄、劉五店、招銀港區(qū)，大宗散貨運(yùn)輸功能轉(zhuǎn)移到后石港區(qū)，東渡港區(qū)仍保留300萬標(biāo)箱能力，同時(shí)可靠泊近洋航線。

趙燕菁撰文指出，只要港口外遷，島內(nèi)交通壓力可以馬上降低20%；相關(guān)物流、工業(yè)用地可以退二進(jìn)三；郵輪、會(huì)展、旅游、娛樂經(jīng)濟(jì)應(yīng)運(yùn)而生。