甲級寫字樓 – 供過于求發(fā)展周期持續(xù)，業(yè)主以價換量加速去化
?廈門寫字樓市場仍處短暫性供過于求的市場周期，租戶方市場特征突顯。
?寫字樓市場總存量仍在加速增長。2019年，全市共有八個新項目入市，共計寫字樓建筑面積約43.8萬平方米。新增供應(yīng)量較過去五年平均水平（32.3萬平方米）高出約35.5%。截至年末，廈門寫字樓總存量同比擴大10.6%，至457.8萬平方米。
?2019年，受宏觀經(jīng)濟增速放緩等因素的影響，眾多企業(yè)擱置或推遲擴張計劃和活動，年內(nèi)新增寫字樓租賃需求出現(xiàn)下滑。全年廈門甲級寫字樓凈吸納量共計9.3萬平方米，同比下降78%。全市寫字樓平均空置率同比上升5.7個百分點，至27.1%。
?租賃交易活動與結(jié)果顯示，年內(nèi)寫字樓租賃需求主要源自專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)。而來自信息技術(shù)、零售及貿(mào)易等行業(yè)的租賃需求量則與2018年相若。
?租戶方市場特征持續(xù)，業(yè)主態(tài)度隨之傾軟，以價換量成主要吸客手段之一。廈門全市甲級寫字樓租金同比下跌3.7%，至人民幣每平方米每月84.4元。
展望
?未來三到五年，廈門甲級寫字樓存量仍將加速擴張，未來五年年均供應(yīng)量約為過去五年平均水平的1.1倍，供過于求的市場發(fā)展狀態(tài)料將延續(xù)。
?2020-2024年，預(yù)計全市寫字樓總供應(yīng)量或達208萬平方米。新增供應(yīng)約為目前總存量的45.5%。
?2020年，全市預(yù)計將有十個新增甲級寫字樓項目入市，合計約83萬平方米新增供應(yīng)面積，屆時市場總存量預(yù)計將擴容18%。
?在新增供應(yīng)的集中入市以及租賃需求料將維穩(wěn)的背景下，預(yù)計未來廈門甲級寫字樓平均空置率將有所上升。
?租賃市場競爭料將加劇，除價格手段吸客之外，帶有附加值的“軟性”服務(wù)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理也是重要的項目運營和風險規(guī)避手段之一。
?預(yù)計2020年廈門甲級寫字樓平均租金將繼續(xù)下跌。
隨著新增供應(yīng)的入市，廈門甲級寫字樓投資市場內(nèi)將躍現(xiàn)更多質(zhì)量較優(yōu)的可交易標的，部分央企、國企、臺資企業(yè)和個人投資者或?qū)Ρ镜貙懽謽峭顿Y市場予以更多關(guān)注。
零售 – 租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)，標桿項目品牌調(diào)整升級
?2019年，無新增零售供應(yīng)。截至年底，全市購物中心總存量維持在206.9萬平方米。
?五緣灣子市場存量居各子市場存量首位，總存量約為49.4萬平方米?；疖囌?蓮坂因華潤萬象城等優(yōu)質(zhì)項目入市，子市場存量擴大至28.1萬平方米。
?全市購物中心租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)，而由于部分項目正進行品牌調(diào)整與升級，致使全市空置率同比微升0.4個百分點，至5.1%。
?高端零售品牌更青睞核心商圈內(nèi)的標桿項目；而新興商圈內(nèi)租賃需求主要源自生活相關(guān)業(yè)態(tài)，租賃表現(xiàn)穩(wěn)定。
?全市租金表現(xiàn)平穩(wěn)，購物中心首層平均租金同比上漲1.0%，至人民幣每平方米每月417元。
?年內(nèi)租賃交易數(shù)量和結(jié)果顯示，來自時尚和餐飲等業(yè)態(tài)的租賃需求增長顯著，而親子、生活類業(yè)態(tài)類的租賃需求則維持穩(wěn)定。
展望
?未來五年（2020-2024年），全市預(yù)計將迎來74.9萬平方米新增供應(yīng)，其中位于新興商圈的新增供應(yīng)約占全市未來供應(yīng)總量的86.1%。
?2020年，位于火車站–蓮坂的廈門松柏天虹購物中心、位于集美的IOI Mall以及位于海滄的廈門中心大廈預(yù)計將正式開業(yè)，屆時將為市場帶來30.3萬平方米的新增供應(yīng)。
?市內(nèi)標桿購物中心項目仍將受高端零售品牌的青睞；而新興商圈內(nèi)的新項目仍需經(jīng)歷一段時間的培育期，將面臨更多挑戰(zhàn)和招商壓力。
?鑒于現(xiàn)有項目進行業(yè)態(tài)調(diào)整和升級，加之新增供應(yīng)入市，預(yù)計全市空置率將有所攀升。
?受新項目入市影響，預(yù)計2020年全市購物中心首層平均租金將有結(jié)構(gòu)性小幅下跌。
住宅 – 開發(fā)商采取積極去化策略，一手住宅市場供需齊升
?2019年，廈門住宅市場限購政策未見調(diào)整。而密集出臺和優(yōu)化的人才引進政策為全市住宅市場帶來積極影響。
?年內(nèi)開發(fā)商推盤意愿增強，積極采取推盤策略和優(yōu)惠措施促進項目去化。1-11月，全市一手住宅供應(yīng)量同比增長83.2%，至229萬平方米。
?同期，跨島發(fā)展不斷推進，島外區(qū)域基建與配套設(shè)施不斷完善，加之供應(yīng)放量主要集中于島外區(qū)域，集美、同安和翔安等已成為購房者青睞的置業(yè)區(qū)域。
?2019年前十一個月，全市一手住宅成交量同比增長68.2%，至131萬平方米。其中，集美、同安和翔安成交量分別占總成交量的28%、26%和22%。
?受島內(nèi)部分高端項目網(wǎng)簽影響，全市成交均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，同比漲幅為1.3%，至人民幣每平方米39,198元，增幅較2018年下降5.2個百分點。
展望
?2020年，預(yù)計政策調(diào)控重心仍將堅持“房住不炒”，而人才政策的優(yōu)化和調(diào)整亦或于明年延續(xù)。
?預(yù)計2020年全市一手住宅的新增供應(yīng)量或?qū)⑴c2019年相若，去庫存仍將是多數(shù)開發(fā)商的首要任務(wù)之一。
?人才政策和招商引資相關(guān)舉措或?qū)⒎趸喔咚刭|(zhì)高收入人群，從而帶動購房需求增長。
?2020年，預(yù)計全市一手住宅成交面積將有小幅增長；全市一手住宅成交均價預(yù)計將維持穩(wěn)中微升的態(tài)勢。
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