新貴企業(yè)加速登“鷺”，商辦市場將迎來更新的發(fā)展機(jī)遇

TMT（電訊、傳媒及科技）及專業(yè)服務(wù)等“新貴”行業(yè)，對廈門甲級寫字樓的需求持續(xù)加大。上半年兩類企業(yè)租賃面積占比為40.0%及22.9%，較2020年分別擴(kuò)大13個及5個百分點(diǎn)。各大商務(wù)區(qū)中，濱南濱北成為新貴企業(yè)的首選區(qū)域。

此外，島外商務(wù)區(qū)憑借更高的招商力度及產(chǎn)業(yè)聚集度，更實(shí)惠的租金及各項獎勵措施，成為TMT行業(yè)的第二選擇。上半年，島外商務(wù)區(qū)吸納量占比擴(kuò)大至29%，位列全市第二，僅低于濱南濱北的43%。伴隨著交通配套、商業(yè)配套的完善，島外商務(wù)區(qū)的營商環(huán)境及吸引力將得到進(jìn)一步提升。傳統(tǒng)的金融行業(yè)仍保持旺盛的需求，其地區(qū)/職能分支，更傾向于在兩岸金融中心片區(qū)聚集。

圖3：甲級寫字樓入駐企業(yè)行業(yè)占比變化情況

注：根據(jù)各企業(yè)、各項目及其他公開渠道整理，以實(shí)際入駐為準(zhǔn)

資料來源：戴德梁行研究部

從三大行業(yè)的平均租賃面積來看，TMT行業(yè)增幅最大，較2020年全年增加33.5%。單筆租賃面積大于等于中位數(shù)的較大面積占比亦較去年擴(kuò)大9個百分點(diǎn)，新貴企業(yè)吸納量占比不斷提升的同時，頭部企業(yè)的辦公需求亦伴隨著業(yè)務(wù)整合不斷增加?！　?/p>

專業(yè)服務(wù)及金融行業(yè)平均租賃面積略有收縮。金融機(jī)構(gòu)因業(yè)務(wù)需要，原址擴(kuò)租或擴(kuò)遷他址，整體拉高了金融行業(yè)的租賃平均數(shù)，但更多的成交仍以800平方米以內(nèi)的面積為主?！　?/p>

上半年開通的海滄隧道，及地鐵3號線，極大的方便了島內(nèi)及島外的交通，結(jié)合新經(jīng)濟(jì)企業(yè)近期的擴(kuò)張需求及選址趨勢來看，島外商務(wù)區(qū)的崛起，也將改寫現(xiàn)有廈門商辦的“雙核”格局也。戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級董事潘育敏表示，十四五的開局之年，廈門肩負(fù)著建設(shè)“更高水平建設(shè)高素質(zhì)高顏值現(xiàn)代化國際化城市”的發(fā)展目標(biāo)，及“五中心一基地”的建設(shè)任務(wù)，在“高質(zhì)量招商賦能全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的驅(qū)動下，廈門商辦市場將迎來更新的發(fā)展機(jī)會。

優(yōu)質(zhì)購物中心市場時隔兩年再迎新開項目，吸納量錄得2019年以來最高值　　

2季度，位于集美的世茂廣場以近乎滿租的姿態(tài)正式啟幕，標(biāo)志著斷檔兩年之后，廈門零售市場迎來了首個新增供應(yīng)項目，市場存量增至239.4萬平方米。該項目亦是島外商圈，繼2017年國貿(mào)美歲天地（現(xiàn)集美銀泰百貨）開業(yè)后最新啟幕的商業(yè)綜合體，更是集美商圈向西拓展的標(biāo)志。

疫情受控、節(jié)假日及旅游市場的回溫帶動全市消費(fèi)熱情持續(xù)火爆。1-5月社會消費(fèi)品零售總額同比增幅為32.0%。品牌入駐、選址擴(kuò)張的積極性大幅提升，購物中心吸納量錄得2019年以來的最高值，達(dá)10.7萬平方米。

圖4：廈門優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)及吸納量變化情況（單位：平方米）

資料來源：戴德梁行研究部

租金方面，除核心商圈項目租金維持堅挺之外，其他項目租金均有所下降。島外新商圈項目的入市，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上帶動區(qū)域乃至全市租金環(huán)比分別減少2.4%及2.6%至335.0元/平方米/月，及543.2元/平方米/月。各商圈空置率均出現(xiàn)不同程度的下降，全市空置率降至9.4%。

2021年下半年有50.4萬平方米的新增供應(yīng)計劃交付。其手，36.5萬平方米位于非核心商圈，島外商圈占比近7成。結(jié)合供應(yīng)結(jié)構(gòu)，及供應(yīng)規(guī)模來看，片區(qū)，乃至全市租金水平都將承受下行壓力。

中長期（2021下半年至2024年）來看，島外、中山路及兩岸金融中心商圈供應(yīng)面積分列前三，其中島外及中山路商圈增量最大，分別為現(xiàn)有存量的1.1倍，及1.8倍。作為廈門最老牌的商圈，中山路商圈已有長達(dá)5年未有新增購物中心項目入市，伴隨著中山路步行街的改造升級，我們對該商圈現(xiàn)有的存量項目改造，及新建項目都頗為期待。

潮流品牌粉墨登場　　

伴隨著廈門打造國際消費(fèi)中心城市進(jìn)程的提速，政府搭出貫穿全年的“全閩樂購·廈門全城歡動消費(fèi)節(jié)”的舞臺，商家利用購物券，打折，積分禮遇等多種方式進(jìn)行促銷，全市消費(fèi)氛圍空前濃厚?！　?/p>

在消費(fèi)回暖及政策刺激的帶動下，時尚零售、顏值經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅餐飲、新能源汽車持續(xù)登“鷺”。伴隨著三胎政策的放開，面向嬰幼兒及家庭的零售、餐飲、娛樂及體驗(yàn)業(yè)態(tài)，學(xué)前教育，培訓(xùn)（運(yùn)動、美學(xué)、思維等）業(yè)態(tài)，也獲得廣泛關(guān)注?！　?/p>

潘育敏指出未來廈門的零售版圖將面臨供應(yīng)潮及新城潮，而這幾年興起的新國潮，及三胎政策催生的新生潮都將繼續(xù)影響廈門零售市場。同時，越來越多的品牌、項目開始利用場景營造，科技及內(nèi)容來吸引客群，促進(jìn)消費(fèi)，對于一個更加時尚潮流的廈門零售市場，我們充滿期待。　　

住宅銷量高于去年，房價整體平穩(wěn)，海灣型城市新格局加速構(gòu)成　　

截止今年5月，廈門一手住宅成交量約為179.7萬平方米，為去年同期的近3倍，二手房也約為去年同期的近2倍達(dá)193.8萬平方米。新批準(zhǔn)預(yù)售量較去年年末略有下降，達(dá)130.0萬平方米?！　?/p>

今年5月13日及6月10日，分別舉辦兩次集中商住用地出讓，累計成交16宗商住用地，覆蓋全市六區(qū)，總出讓成交金額高達(dá)534.1億元。其中首次集中出讓整體溢價率達(dá)29%，第二次達(dá)25%?！　?/p>

相較于首次集中出讓，廈門第二批集中出讓呈現(xiàn)體量擴(kuò)容，聚焦新城的特點(diǎn)。眾多優(yōu)質(zhì)地塊吸引了不少資金實(shí)力雄厚的央企、百強(qiáng)房企。廈門房地產(chǎn)市場行情勢頭向好，為開發(fā)企業(yè)補(bǔ)倉擴(kuò)容重鑄信心?！　?/p>

潘育敏指出廈門土地出讓限制條件更多、規(guī)則更復(fù)雜、監(jiān)管更嚴(yán)苛，島內(nèi)宗地盡數(shù)采用“限房價、限地價、競配建”的方式進(jìn)行拍賣，近島及新城片區(qū)亦采用“限地價、競配建”的方式，都是對房企的調(diào)度能力、拿地策略、綜合運(yùn)營能力以及低利潤下融資能力等的全方位考驗(yàn)?！　?/p>

島外新城，特別是馬鑾灣，環(huán)東海域（延伸至新會展體育新城片區(qū)），在產(chǎn)業(yè)（體育會展產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)）、基建（海滄隧道通車）及配套（地鐵三號線開通）升級的加持下，獲得了極高的關(guān)注。五緣灣，海滄灣，杏林灣的建成與升級，環(huán)東海域及馬鑾灣的高速發(fā)展，共同構(gòu)成了廈門“中心放射，環(huán)灣發(fā)展”的海灣型新格局?！　?/p>

碳中和，房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展新趨勢　　

隨著經(jīng)濟(jì)不斷增長，建筑環(huán)境的能源使用也相應(yīng)提高，為了減少中國建筑的能源使用量和碳排放量，實(shí)現(xiàn)碳中和將非常重要。中國的“十四五”規(guī)劃將立足于過去所實(shí)施的環(huán)境可持續(xù)發(fā)展舉措，同時采取相應(yīng)的氣候和空氣污染控制加強(qiáng)措施，走出一條更健康、更清潔之路，力求在2060年實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)?！　?/p>

戴德梁行高級董事、大中華區(qū)估價及顧問服務(wù)部咨詢服務(wù)主管、可持續(xù)發(fā)展服務(wù)平臺聯(lián)席主管黃衍維表示：“中國商業(yè)地產(chǎn)的投資者、開發(fā)商和業(yè)主漸漸意識到，健康、安全、幸福感和環(huán)境可持續(xù)性對建筑的重要性。各類政府機(jī)構(gòu)對環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的進(jìn)一步推動，以及ESG和環(huán)境可持續(xù)性驅(qū)動的投資資本，例如綠色融資資本，也引起了人們的極大關(guān)注。”鑒于近期“綠色”發(fā)展熱度不減，中國商業(yè)地產(chǎn)投資者、開發(fā)商和業(yè)主在做開發(fā)和運(yùn)營決策時，將更多考慮此類驅(qū)動因素。