萬科生存邏輯：降價(jià)促銷加速回款 逆勢(shì)拿地速度不減

　　時(shí)代周報(bào)記者 蔡穎 發(fā)自廣州

　　歷史總是驚人的相似，萬科又開始降價(jià)甩賣。

　　2008年，王石提出“拐點(diǎn)論”，隨后萬科開始率先降價(jià)，掀起了中國(guó)樓市的降價(jià)風(fēng)暴。這也成為樓市走向拐點(diǎn)的標(biāo)志性事件。

　　2014年，時(shí)任萬科總裁郁亮將中國(guó)地產(chǎn)的下一個(gè)十年稱為白銀時(shí)代，并表示“個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)速度”將成為常態(tài)。話音未落，萬科便拉開價(jià)格調(diào)整序幕，逐步在部分地區(qū)加大項(xiàng)目降價(jià)力度。

　　而就在不久前，9月28日、29日，萬科在深圳大梅沙召開秋季例會(huì)，將“活下去”作為會(huì)議主題。事實(shí)上，對(duì)于萬科這樣的龍頭房企而言，“活下去”并非生存問題，而是如何更好地發(fā)展下去。落實(shí)到萬科行為中，具體的路徑是：一方面萬科降價(jià)銷售以加快資金回籠，另一方面，逆周期拿地，突擊收購(gòu)華夏幸福項(xiàng)目股權(quán)。

　　在樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的金九銀十之際，“廈門萬科白鷺郡五折甩賣”的消息瞬間點(diǎn)燃市場(chǎng)敏感神經(jīng)。

　　據(jù)悉，萬科目前已在多個(gè)城市展開降價(jià)促銷活動(dòng)，吸引更多的購(gòu)房者。其中，東莞廣州分公司的部分樓盤推出了打折、清盤的優(yōu)惠措施。

　　在降價(jià)銷售的同時(shí)，萬科未雨綢繆，延續(xù)逆周期拿地的策略。根據(jù)最新公告顯示，9月公司新增14個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益價(jià)款 120.01億元。權(quán)益拿地金額雖然較7月、8月有所放緩，但仍然高于上半年月均96.37億元的水平，與此同時(shí)與華夏幸福在環(huán)京區(qū)域的多個(gè)項(xiàng)目簽訂合作協(xié)議。

　　　萬科廈門樓盤降價(jià)風(fēng)波

　　國(guó)慶前夕，廈門萬科白鷺郡項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，推出百余套89–110平方米特價(jià)房，原價(jià)500萬元/套，優(yōu)惠后為278萬–298萬元/套，降價(jià)幅度高達(dá)40%。據(jù)該項(xiàng)目的銷售人員介紹，在三天的認(rèn)籌期內(nèi)，售樓處每天的來訪量在500-600人之間。而在10月1日開盤當(dāng)天推出的206套房源目前全部銷售一空。

　　一時(shí)之間，“萬科五折甩賣樓盤”的消息迅速引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注和熱議。

　　該銷售人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，并非外界傳言的五折甩賣如此夸張，此價(jià)格的交付標(biāo)準(zhǔn)降為毛坯交付，并未包含精裝修，車位以及電梯的價(jià)格。其中兩個(gè)車位價(jià)格是32萬元，精裝修包是50萬元，加起來總價(jià)在350–370萬元之間。

　　這場(chǎng)促銷仍在進(jìn)行。“目前加推了不到100套的房源，價(jià)格在298萬元–318萬之間，比之前貴了20萬元，是因?yàn)樗幬恢酶觾?yōu)越。”上述銷售人員向記者介紹道，此項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)面積是在100平方米左右，但因?yàn)槭锹?lián)排別墅，實(shí)際的使用面積有300多平方米，相當(dāng)于一平方米不到1萬元，而這附近的住宅價(jià)格都在3萬元/平方米。

　　降價(jià)促銷給萬科帶來了銷售上的增長(zhǎng)，但這在一定程度上也影響了萬科的盈利能力。

　　據(jù)悉，萬科白鷺郡總貨值為32.69億元，是萬科于2016年6月3日拍賣競(jìng)得，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)是2.2萬元/平方米，后來聯(lián)合首開共同開發(fā)。雖然盈利空間遭到壓縮，但在回款、銷售額等諸多壓力面前，降價(jià)出售是萬科目前唯一的選擇。

　　該項(xiàng)目在2017年10月30日首次開盤了204套89–187平方米的精裝修聯(lián)排別墅，均價(jià)48500元/平方米，價(jià)格則450萬–500萬元之間。對(duì)比近期優(yōu)惠措施，不足一年時(shí)間，折價(jià)幅度如此之大，勢(shì)必引發(fā)業(yè)主不滿。

　　在國(guó)慶期間，全國(guó)多地都出現(xiàn)了因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降，業(yè)主打砸售樓處的現(xiàn)象。據(jù)媒體報(bào)道，為平息早期業(yè)主的不滿，萬科主動(dòng)發(fā)起了退款補(bǔ)償行動(dòng)。

　　項(xiàng)目的銷售工作人員向記者表示，萬科的確有對(duì)前期業(yè)主進(jìn)行一些補(bǔ)償，但具體的方式和金額是什么，暫時(shí)并不清楚。

　　對(duì)于是否存在因降價(jià)前期業(yè)主進(jìn)行退款一事，廈門萬科方面表示此傳言并不屬實(shí)。而是因?yàn)樵擁?xiàng)目在9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶，后因難以滿足實(shí)際需求，故不引入溫泉入戶，基于此原因公司將給客戶補(bǔ)償20萬元的費(fèi)用，如果不愿意接受此次產(chǎn)品變更，公司愿意與客戶協(xié)商解除合同。